Le spese di istruttoria mutuo sono il compenso che la banca chiede per esaminare la pratica: valutazione del profilo di credito, verifica reddituale, delibera. Nel 2026 costano tipicamente 0,15-0,50% dell'importo (con minimo 300-500 €) oppure un forfait di 300-1.000 €, trattenute al momento dell'erogazione. Sono distinte dalla perizia (compenso al perito esterno, 250-400 €), sono obbligatoriamente incluse nel calcolo del TAEG e sulla surroga sono per legge a costo zero per il cliente.
In questa guida vediamo cosa sono nel dettaglio, quanto costano nel 2026, quando e come si pagano, la differenza con la perizia, perché sulla surroga sono gratuite, quando sono detraibili e come negoziarle in modo efficace.
Cosa sono le spese di istruttoria
Le spese di istruttoria sono una delle componenti economiche principali del costo iniziale di un mutuo ipotecario. Costituiscono il rimborso che la banca chiede al cliente per l'attività istruttoria vera e propria: tutte le operazioni interne necessarie a decidere se erogare o meno il finanziamento.
Le attività coperte dall'istruttoria comprendono:
- Analisi del profilo creditizio: visura CRIF, Centrale Rischi Banca d'Italia, verifica di eventuali segnalazioni.
- Verifica reddituale e patrimoniale: analisi buste paga, CU, 730 o Unico, estratti conto, patrimonio dichiarato.
- Analisi documentale immobile: atto di provenienza, visura catastale, planimetrie, conformità.
- Delibera del comitato crediti: valutazione formale e collegiale del rischio.
- Predisposizione atto e comunicazioni al notaio: bozza contratto, comunicazioni ufficiali.
Quanto costano nel 2026
Le banche applicano due metodi di calcolo:
- Percentuale sull'importo: 0,15-0,50% dell'importo del mutuo, con un minimo di 300-500 €. È il metodo più diffuso nelle banche tradizionali.
- Forfait fisso: 300-1.000 € indipendentemente dall'importo. Tipico delle banche digitali o di prodotti promozionali.
Range tipici per importo di mutuo (metodo percentuale medio):
- Mutuo 100.000 € → spese istruttoria 300-500 €.
- Mutuo 150.000 € → spese istruttoria 400-750 €.
- Mutuo 200.000 € → spese istruttoria 500-1.000 €.
- Mutuo 300.000 € → spese istruttoria 750-1.500 €.
Le spese sono obbligatoriamente incluse nel calcolo del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e devono comparire in modo esplicito nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), il documento che la banca deve consegnare al cliente prima della firma. Il TAEG è l'indicatore corretto per confrontare offerte diverse, perché include tutti gli oneri accessori.
Quando e come si pagano
Le spese di istruttoria sono dovute solo se il mutuo viene effettivamente erogato. Modalità di pagamento:
- Trattenuta all'erogazione: la banca sottrae le spese dall'importo del mutuo prima di versare la somma. Se il mutuo è di 150.000 € e le spese sono 600 €, ricevi 149.400 € effettivi al notaio.
- Addebito su conto corrente: la banca preleva le spese dal conto del cliente il giorno dell'atto.
- Anticipo preistruttoria: alcune banche chiedono un acconto di 100-200 € in fase preliminare, poi scomputato dal totale finale (o non restituito se il mutuo non viene erogato per volontà del cliente).
Se il mutuo viene respinto dalla banca o l'operazione non si perfeziona per cause tecniche (immobile non idoneo alla perizia), le spese di istruttoria non sono dovute e l'eventuale acconto va restituito. Se invece è il cliente a rinunciare dopo la delibera favorevole, l'acconto è generalmente trattenuto.
Istruttoria vs perizia
Sono due voci distinte e cumulative, spesso confuse ma con natura molto diversa:
- Spese di istruttoria: compenso interno alla banca per l'analisi della pratica. Rimane in banca.
- Perizia: compenso al perito esterno (tecnico abilitato incaricato dalla banca) per la valutazione dell'immobile. Va al perito.
Nel PIES/ESIS le due voci compaiono separatamente. Costo tipico aggregato 2026 (istruttoria + perizia): 600-1.400 € su un mutuo medio. Alcune banche fondono le due voci in un unico forfait "spese di apertura pratica": leggi sempre il dettaglio nel prospetto per capire cosa comprende.
Sulla surroga sono a costo zero
Uno dei principali vantaggi della surroga del mutuo (portabilità) è la totale gratuità per il cliente. Il D.L. 7/2007 (Decreto Bersani), art. 8 comma 4-bis vieta esplicitamente alle banche di applicare al surrogante spese di istruttoria, perizia, notaio o qualunque altro onere.
Sulla surroga sono a carico della banca subentrante:
- Spese di istruttoria: 0 €.
- Perizia: 0 €.
- Imposta sostitutiva: 0 € (non si ricalcola).
- Notaio: 0 € (a carico della banca).
Se una banca tenta di applicare spese al cliente sulla surroga è illegittimo: si può segnalare all'ABF (Arbitro Bancario Finanziario) o alla Banca d'Italia. Diverso invece è il caso della rinegoziazione, anch'essa gratuita per legge ma internamente alla stessa banca.
Sono detraibili nel 730?
Sì, ma solo per l'acquisto dell'abitazione principale. L'art. 15 TUIR, comma 1 lett. b) include tra gli oneri detraibili al 19% non solo gli interessi passivi, ma anche gli oneri accessori del mutuo:
- Spese di istruttoria.
- Spese di perizia.
- Onorari notarili per la stipula del mutuo.
- Imposta sostitutiva.
- Commissioni di intermediazione OAM.
Il tetto massimo detraibile è 4.000 €/anno di interessi + oneri accessori sull'abitazione principale (art. 15 TUIR comma 1). Beneficio massimo annuo: 760 € (19% di 4.000 €). La detrazione va indicata nel Modello 730 (quadro E, righi E7) o nel Modello Redditi (quadro RP). Per il dettaglio dei documenti da conservare e le regole di detrazione vedi la guida detrazione interessi mutuo nel 730.
Sul mutuo per ristrutturazione dell'abitazione principale il tetto è più basso (2.582,28 €/anno) ma la detraibilità degli oneri accessori resta valida.
Come negoziarle e ridurle
Strategie efficaci per abbattere le spese di istruttoria:
- Confronta più banche: chiedi almeno 3-4 preventivi formali (PIES). Le banche mostrano flessibilità in presenza di offerte concorrenti concrete.
- Usa un intermediario iscritto OAM: consulenti creditizi indipendenti ottengono mediamente sconti del 20-40% rispetto agli sportelli, grazie ai volumi trattati e alle convenzioni commerciali.
- Valuta banche digitali: molte offrono istruttoria azzerata o ridotta a 200-400 € (verificare comunque il TAEG complessivo).
- Sfrutta promozioni stagionali: banche tradizionali azzerano l'istruttoria in campagne mirate (spesso primavera o autunno).
- Chiedi cross-selling agevolato: alcune banche scontano l'istruttoria se si aprono conto corrente, carta di credito o polizze aggiuntive. Fai il conto complessivo, non solo sulla singola voce.
Attenzione a offerte troppo aggressive: se l'istruttoria è zero ma il TAEG è più alto della media, il costo totale del mutuo può essere maggiore. Confronta sempre il TAEG (che include tutte le spese) e non i singoli oneri.
Esempio pratico su 150.000 €
Mutuo prima casa di 150.000 €, durata 25 anni, tasso fisso TAN 3,60% / TAEG 3,82%. Confronto tra tre offerte realistiche sul mercato italiano 2026:
Offerta A — Banca tradizionale:
- Spese istruttoria: 0,30% (min 500 €) → 500 €.
- Perizia: 350 €.
- Imposta sostitutiva 0,25%: 375 €.
- Totale accessori bancari: 1.225 €.
Offerta B — Banca digitale:
- Spese istruttoria: forfait 250 €.
- Perizia: 320 €.
- Imposta sostitutiva 0,25%: 375 €.
- Totale accessori bancari: 945 €.
Offerta C — Consulente creditizio indipendente (banca partner con convenzione):
- Spese istruttoria: 0,15% (min 300 €) → 300 €.
- Perizia: 300 €.
- Imposta sostitutiva 0,25%: 375 €.
- Provvigione consulente: già inclusa nell'offerta banca.
- Totale accessori bancari: 975 €.
Differenza tra offerta A e C: 250 € risparmiati sui soli oneri di istruttoria e perizia, oltre a potenziali risparmi sul TAN complessivo che possono valere molto di più nell'arco del mutuo. La lezione: la voce "spese istruttoria" da sola non è mai il parametro decisivo, ma un indicatore di flessibilità negoziale della banca e un elemento importante nel calcolo del TAEG.
Fonti autorevoli: Banca d'Italia — Trasparenza Bancaria; D.L. 7/2007 (Bersani).
