Comprare casa in contanti o con il mutuo: cosa conviene?

Risposta rapida

Il mutuo conviene se i risparmi che non spendi rendono, senza rischi e al netto delle tasse, più di quanto ti costa il mutuo dopo la detrazione degli interessi; se rendono meno, conviene pagare con i risparmi. Con i tassi di oggi, per la casa in cui vai a vivere, la soglia è circa il 3,16% l'anno. È il costo netto di un mutuo di 160.000 € a 25 anni, imposta sostitutiva compresa e detrazione del 19% tolta; per una seconda casa (niente detrazione, imposta sostitutiva al 2%) sale al 3,93%.

"In contanti", nel linguaggio di tutti i giorni, vuol dire senza mutuo: il prezzo si paga comunque con bonifico o assegno. Fra le due strade c'è quella di mezzo, un anticipo più alto e un mutuo più piccolo (vedi quanto anticipo serve). Se un mutuo, anche per una parte del prezzo, sia fattibile e con che rata te lo dice gratis in 6 minuti la simulazione di GoMutuo: le rate le calcolano sul tuo profilo le banche partner.

Quanto costa il mutuo con i tassi di oggi?

Su una casa da 200.000 €, un mutuo di 160.000 € a 25 anni costa oggi circa 84.698 € di interessi. La detrazione ne restituisce 14.060 €, e alla firma si pagano 400 € di imposta sostitutiva: il costo netto è di 71.038 €, il 3,16% l'anno.

Le ipotesi: anticipo di 40.000 €, tasso fisso, un solo intestatario con un reddito fino a 75.000 € e abbastanza IRPEF da usare tutta la detrazione. Il TAN stimato del 3,67% è l'IRS a 25 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso, al 3,369% (rilevazione: 26 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate), più lo spread medio stimato dello 0,30%.

Ammortamento alla francese, tasso fermo. La detrazione arriva con la dichiarazione dell'anno dopo: nel conto, sette mesi dopo la fine di ogni anno. Il costo in percentuale è il tasso che pareggia i soldi ricevuti con le rate e i rimborsi, calcolato su base annua con gli interessi composti come il TAEG: per questo, senza detrazione, è un po' più alto del TAN. Restano fuori istruttoria, perizia, notaio del mutuo e polizze, che cambiano da banca a banca e alzano il costo. Il TAN stimato e la rata sono spiegati in come facciamo i calcoli.

La detrazione è quella dell'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR: interessi dei mutui per comprare la casa in cui vai a vivere, tu o un tuo familiare, entro un anno (entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora solo da quando ci vai a vivere), «per un importo non superiore a 4.000 euro» l'anno. La guida dell'Agenzia delle Entrate per la dichiarazione 2026 dice che spetta «nella misura del 19 per cento»: al massimo 760 € l'anno, che nell'esempio arrivano pieni per i primi 11 anni. Nello stesso tetto entrano gli oneri accessori, fra cui «l'imposta sostitutiva sul capitale prestato», istruttoria, perizia e notaio del mutuo. Come si chiede nel 730 lo spiega la guida alla detrazione degli interessi del mutuo. Dal 1° gennaio 2027 la regola passa all'art. 14 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), con le stesse cifre.

Per confrontare le offerte guarda il TAEG, non solo il TAN: per l'art. 120-quinquies del Testo unico bancario comprende «gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili».

Quanto devono rendere i risparmi perché il mutuo convenga?

Più del 3,16% l'anno, al netto di tasse e costi e senza rischi. Sotto questa soglia finisce con più soldi chi paga in contanti; sopra, chi prende il mutuo e tiene investiti i risparmi.

Il confronto è fra due famiglie con gli stessi risparmi, che comprano la stessa casa e spendono ogni mese la stessa cifra. La prima paga tutto e mette da parte, ogni mese, la rata che non paga: 816 €. La seconda versa 40.000 € di anticipo, paga la rata e tiene investiti i 159.600 € rimasti dopo l'imposta sostitutiva, più i rimborsi della detrazione. Le spese d'acquisto sono uguali e restano fuori.

Ipotesi, non previsioni: rendimento netto costante per 25 anni, uguale per le due famiglie, con i guadagni reinvestiti.

Con i soldi fermi sul conto la differenza è proprio il costo netto del mutuo. Più il rendimento sale, più il vantaggio di chi paga in contanti si riduce: alla soglia del 3,16% si annulla, e sopra passa a chi ha il mutuo e cresce in fretta, perché ogni anno il guadagno si somma a quello degli anni prima.

Il punto debole è il rischio. Il costo di un mutuo a tasso fisso è certo, il rendimento dei risparmi no: se per superare la soglia servono investimenti che possono perdere valore, come azioni o fondi, il confronto non è più alla pari. Per chi il mutuo ce l'ha già, la stessa domanda è se estinguere il mutuo o investire.

Per chi cambia il conto?

Il mutuo costa di più a chi non ha la detrazione, e ancora di più a chi compra una seconda casa senza i requisiti prima casa: per loro pagare con i risparmi conviene più spesso. Con un mutuo più piccolo, invece, il costo scende un po', perché la detrazione copre una parte maggiore degli interessi.

Stesso TAN stimato del 3,67% e 25 anni per tutti. Imposta sostitutiva: 400 € sul mutuo di 160.000 €, 250 € su quello di 100.000 €, 3.200 € con l'aliquota del 2%.

• Se l'IRPEF non basta. La detrazione si toglie dall'imposta solo «fino alla concorrenza del suo ammontare» (art. 11, comma 3, del TUIR), e per le istruzioni del 730/2026 «la parte di detrazione che supera l'imposta non può essere rimborsata». Con un reddito basso il conto si avvicina alla riga senza detrazione, e con soli redditi nel regime forfettario coincide (vedi interessi del mutuo e forfettario).
• Se il reddito supera 75.000 €. Per i mutui firmati dal 2025 gli interessi entrano nel tetto delle detrazioni dell'art. 16-ter del TUIR. Il tetto vale per tutte le spese detraibili insieme: 14.000 € fino a 100.000 € di reddito e 8.000 € oltre, per un coefficiente da 0,50 (nessun figlio a carico) a 1 (più di due figli, o uno con disabilità). Con 110.000 € e nessun figlio sono 4.000 €: gli interessi dei primi anni bastano a riempirli, e con altre spese detraibili (le sanitarie non contano) qualcosa resta fuori. Gli interessi dei mutui firmati fino al 2024, invece, non entrano nel tetto.

Conviene spendere tutti i risparmi per la casa?

Conviene solo se, pagato il prezzo, ti restano i soldi delle spese d'acquisto e una riserva per gli imprevisti. Riaverli dopo, con un mutuo, costa di più e non sempre si può.

Entro un anno dal rogito puoi ancora firmare un mutuo per l'acquisto, con la detrazione. La guida dell'Agenzia delle Entrate lo dice così: «si può prima acquistare l'immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo». Non tutte le banche lo fanno, e chi lo fa di solito lo limita alla prima casa e a 6-12 mesi dal rogito (vedi mutuo dopo aver comprato casa). Dopo l'anno resta il mutuo di liquidità, di solito per circa il 50-70% del valore della casa e senza detrazione.

C'è poi una differenza che i numeri non mostrano. Il mutuo per comprare casa si chiude quando vuoi, anche in parte, senza penali: l'art. 120-ter del Testo unico bancario rende nullo «qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale» per l'estinzione anticipata. I soldi messi nella casa, invece, tornano solo vendendo o con un altro mutuo, alle condizioni di quel momento. Chi prende il mutuo può cambiare idea più avanti; il prezzo di questa libertà sono le spese d'ingresso del mutuo.

Alcuni casi particolari

• Hai già un mutuo sulla casa in cui vivi. Se ne compri un'altra per andarci a vivere, la detrazione del vecchio mutuo si perde dall'anno dopo il trasloco, salvo che lì restino a vivere tuoi familiari e la casa nuova la paghi senza mutuo, o che il trasloco dipenda da un trasferimento per lavoro (guida dell'Agenzia delle Entrate). Se invece la casa nuova è per un familiare, il nuovo mutuo non dà la detrazione: resta solo quella sul mutuo della casa in cui vivi. Il tetto di 4.000 € vale per tutti i mutui insieme, e la banca somma alla rata nuova quelle che paghi già.
• Compri una casa che non sarà l'abitazione tua o di un familiare. Niente detrazione e, senza i requisiti prima casa, imposta sostitutiva del 2% invece dello 0,25% (art. 2 del D.L. 220/2004): 3.200 € invece di 400 € sul mutuo dell'esempio. Il 2% scatta anche se i requisiti ci sono ma non risultano «da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo» (art. 18 del D.P.R. 601/1973). Il resto è nella guida al mutuo per la seconda casa.
• Comprate in due. Il tetto di 4.000 € resta uno e si divide fra gli intestatari: al 50% sono 380 € di detrazione a testa, 760 € in tutto. Il conto della coppia non cambia, se tutti e due pagano abbastanza IRPEF. Se uno dei due è il coniuge fiscalmente a carico, chi paga tutta la spesa può detrarre anche la sua quota, ma solo se anche quello a carico è proprietario della casa.
• Pensi al variabile. Il TAN stimato oggi è del 3,14%: l'Euribor a 3 mesi al 2,638% (rilevazione: 26 ottobre 2026, fonte EMMI) più lo spread medio stimato dello 0,50%. Ma segue l'indice: il costo netto, e con lui la soglia da battere, cambia a ogni revisione del tasso.

Si può pagare la casa in contanti?

In banconote, solo fino a 4.999,99 €. L'art. 49 del D.Lgs. 231/2007 vieta il trasferimento di contante fra soggetti diversi da 5.000 € in su: «A decorrere dal 1° gennaio 2023, il predetto divieto di cui al comma 1 è riferito alla cifra di 5.000 euro». Comprare "in contanti", quindi, vuol dire pagare con i propri soldi attraverso bonifico o assegno.

Nell'atto di vendita, poi, le parti dichiarano come hanno pagato: l'art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 chiede una dichiarazione con «l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo». Caparra, saldo, provvigione e deposito del prezzo dal notaio sono spiegati nella guida al limite dei contanti nell'acquisto della casa.