Interessi del mutuo e regime forfettario: si possono detrarre?

Risposta rapida

Se il tuo unico reddito è quello del regime forfettario, gli interessi del mutuo prima casa non ti fanno risparmiare nulla. La detrazione del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi, cioè fino a 760 € l'anno, si toglie dall'IRPEF. Il reddito forfettario invece paga un'imposta sostitutiva del 15% (5% nei primi cinque anni di attività, a certe condizioni), e lì la detrazione non entra. Quello che non trova IRPEF si perde, anno dopo anno.

La detrazione torna utile in due casi. Il primo: hai anche redditi tassati a IRPEF, come uno stipendio, una pensione o un affitto senza cedolare secca. Il secondo: il mutuo è intestato, in tutto o in parte, a un coniuge che l'IRPEF la paga ed è anche proprietario della casa. Con un mutuo cointestato al 50% il coniuge dipendente detrae la sua metà, al massimo 380 € l'anno. La tua metà non passa a lui, salvo che tu sia fiscalmente a suo carico. Le regole generali sono nella guida alla detrazione degli interessi del mutuo nel 730.

Perché chi è in forfettario non può detrarre gli interessi?

Perché la detrazione e il forfettario lavorano su due imposte diverse. La detrazione si toglie dall'IRPEF: la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui (dichiarazione 2026) scrive che gli interessi del mutuo «danno diritto ad una detrazione dall'imposta lorda nella misura del 19 per cento». Il limite di 4.000 € l'anno è fissato dall'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR.

Il reddito forfettario invece all'IRPEF non arriva. L'art. 1, comma 64, della legge 190/2014 lo tassa con «un'imposta sostitutiva dell'imposta sui redditi, delle addizionali regionali e comunali e dell'imposta regionale sulle attività produttive». L'aliquota è del 15%, ridotta al 5% per l'anno in cui l'attività comincia e per i quattro successivi, se si rispettano le condizioni del comma 65. La detrazione riduce l'imposta lorda IRPEF, non quella sostitutiva: se non hai altra IRPEF da pagare, resta senza un'imposta su cui agire. E non viene restituita: le istruzioni del modello 730/2026 spiegano che, quando l'imposta è più bassa delle detrazioni, «la parte di detrazione che supera l'imposta non può essere rimborsata».

Gli interessi non si possono nemmeno "scaricare" dalla partita IVA: il reddito forfettario è la quota dei ricavi fissata dal coefficiente di redditività del codice ATECO, meno i contributi previdenziali obbligatori (sempre comma 64), e i costi effettivi non contano. Come la banca valuta il reddito di un forfettario quando chiedi il mutuo è spiegato nella guida al mutuo con partita IVA forfettaria.

Quanto vale la detrazione che si perde?

Su un mutuo da 150.000 € in 25 anni la detrazione degli interessi vale in tutto circa 13.948 €, ed è quanto perde un forfettario senza altri redditi. Il conto usa un tasso fisso stimato del 3,81%: l'IRS a 25 anni, al 3,51% (rilevazione ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026), più uno spread medio stimato da GoMutuo dello 0,30%. La rata è di 776 € al mese e in 25 anni gli interessi pagati sono 82.831 €.

Nei primi anni gli interessi pagati superano il tetto di 4.000 €, quindi la detrazione resta ferma a 760 € l'anno. Dal 11° anno gli interessi scendono sotto il tetto e la detrazione cala con loro. Nel primo anno nel tetto entrano anche gli oneri accessori del mutuo: l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, l'imposta sostitutiva, le spese di istruttoria e di perizia.

Mutuo cointestato con il coniuge: chi detrae e quanto?

Nel mutuo cointestato ognuno detrae solo la propria quota di interessi, e la quota del forfettario non passa al coniuge che paga l'IRPEF. La guida dell'Agenzia delle Entrate fissa due regole. Il limite di 4.000 € si divide fra i mutuatari «in parti uguali o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo». E si divide comunque, perché «la ripartizione del limite di spesa va effettuata anche quando uno dei mutuatari non ha diritto alla detrazione». Con un mutuo al 50% il coniuge dipendente detrae quindi al massimo su 2.000 € di interessi, cioè 380 € l'anno.

Ecco i casi più frequenti, in un anno in cui gli interessi pagati superano 4.000 € (nel mutuo dell'esempio, i primi 10 anni).

Le altre regole per i cointestatari sono nella guida su chi detrae gli interessi nel mutuo cointestato.

Quando il coniuge forfettario è fiscalmente a carico?

Quasi mai: il coniuge forfettario è a carico solo se il suo reddito dell'anno, compreso quello forfettario, non supera 2.840,51 €. La soglia è quella dell'art. 12, comma 2, del TUIR. Il comma 75 della legge 190/2014 aggiunge che, quando una norma guarda ai requisiti di reddito per concedere detrazioni o benefici, «si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato al regime forfetario». Le istruzioni del modello Redditi Persone fisiche 2026 lo applicano proprio ai familiari a carico: nel limite di 2.840,51 € va contato anche «il reddito d'impresa o di lavoro autonomo assoggettato ad imposta sostitutiva in applicazione del regime forfetario».

Se il reddito resta sotto la soglia, per esempio nell'anno in cui l'attività è appena partita, il coniuge dipendente può detrarre anche la tua quota. La guida dell'Agenzia delle Entrate lo ammette solo per il mutuo di acquisto dell'abitazione principale: quando il mutuo è cointestato fra coniugi, di cui uno a carico dell'altro, «il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote». Servono tre condizioni: che sia lui a pagare tutte le rate, che tu sia intestatario del mutuo e proprietario della casa in cui vivete, e che tu sia a carico proprio nell'anno della detrazione, da verificare ogni anno.

Conviene intestare il mutuo solo al coniuge dipendente?

Conviene solo se lo stipendio del coniuge dipendente basta da solo per il mutuo che vi serve: lui detrae fino a 760 € l'anno invece di 380 €, ma la banca valuterà soprattutto il suo reddito. Per il fisco conta l'intestazione del mutuo più di quella della casa: secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate chi detrae deve essere «contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione». Con la casa di tutti e due e il mutuo solo suo, il coniuge dipendente detrae su tutti gli interessi, fino a 4.000 €.

Il prezzo si vede su quanto presta la banca. Ipotizziamo 1.700 € netti al mese per il coniuge dipendente e 1.500 € netti al mese riconosciuti dalla banca al coniuge forfettario, con una rata pari al 33% del netto, la prassi più diffusa (il 30% è la scelta prudente; la soglia oltre cui la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca). Con il tasso dell'esempio, in 25 anni i due insieme possono chiedere circa 204.000 €, il dipendente da solo circa 108.000 €. Intestare il mutuo solo a lui farebbe recuperare circa 6.974 € di detrazione in 25 anni, ma con il suo solo reddito il mutuo da 150.000 € non arriverebbe. Per il tuo caso, una simulazione gratuita con e senza il coniuge ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere nei due modi e con che rata.

Fra le due strade ci sono vie di mezzo, da decidere prima del rogito con la banca e con il notaio:

• Mutuo cointestato con quote diverse dal 50%: se il contratto indica, per esempio, l'80% al coniuge dipendente, il limite di 4.000 € si divide in base a quella percentuale e lui detrae fino a 608 € l'anno. Per la banca, di norma, restate debitori tutti e due e i redditi si sommano (vedi il mutuo cointestato con il coniuge forfettario).
• Mutuo al solo dipendente, con il forfettario garante: la detrazione resta piena, ma non tutte le banche contano allo stesso modo il reddito del garante. Alcune lo contano per intero, altre in parte o solo come garanzia.
• Casa di tutti e due, mutuo di uno solo: chi non firma il mutuo di solito deve comunque concedere l'ipoteca sulla sua quota, e nell'atto interviene come terzo datore di ipoteca. Se siete in comunione dei beni, alcune banche vogliono sempre la firma di entrambi i coniugi: chiedi prima se basta quella del terzo datore, perché se il coniuge forfettario diventa intestatario del mutuo il limite di 4.000 € si divide. I passaggi sono nella guida al mutuo intestato a un solo coniuge.

Se il mutuo è già cointestato, una strada è sostituirlo. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate, se un mutuo intestato a entrambi i coniugi viene estinto e sostituito da uno intestato a uno solo, questi detrae gli interessi del nuovo mutuo per intero, nei limiti della quota di capitale che restava da rimborsare. Serve però una banca che conceda il nuovo mutuo sul suo solo reddito.

Alcuni casi particolari

In tutti questi casi la regola non cambia: la detrazione del 19% serve solo se c'è IRPEF da ridurre.

• Hai anche uno stipendio o una pensione: la detrazione si usa sull'IRPEF di quei redditi, fino a 760 € l'anno, e la parte che supera l'IRPEF rimasta dopo le detrazioni da lavoro si perde. Con uno stipendio o una pensione (per il fisco anche la pensione è reddito di lavoro dipendente, art. 49 TUIR) si resta nel forfettario solo se quei redditi dell'anno prima non superano 30.000 € (comma 57, lett. d-ter), 35.000 € per gli anni 2025 e 2026 secondo l'art. 1, comma 12, della legge 207/2024. Il testo unico in vigore dal 2027 indica di nuovo 30.000 € (art. 233 del D.Lgs. 117/2026): se nel 2026 stipendio o pensione stanno fra 30.000 e 35.000 €, verifica con il commercialista quale soglia vale per il 2027.
• Affitti una casa: con la tassazione ordinaria il canone entra nell'IRPEF e la detrazione si può usare; con la cedolare secca no, perché quel reddito resta fuori dal reddito complessivo, come ricordano le stesse istruzioni del modello Redditi 2026.
• Esci dal forfettario: con ricavi oltre 100.000 € il regime cessa già da quell'anno, oltre 85.000 € dall'anno dopo (commi 54 e 71 della legge 190/2014). Negli anni tassati a IRPEF la detrazione torna utile, quella degli anni in forfettario resta persa. Scegliere il regime ordinario vincola per almeno tre anni (comma 70).
• Mutuo per costruire la casa o per una ristrutturazione edilizia (non per la semplice manutenzione): vale la stessa logica, ma il limite è 2.582,28 € di interessi (art. 15, comma 1-ter TUIR) e, a differenza del mutuo di acquisto, la quota del coniuge a carico non passa all'altro, come precisa la guida dell'Agenzia delle Entrate.
• Convivete senza essere sposati: l'eccezione del familiare a carico vale solo per il coniuge, quindi con un mutuo cointestato ognuno detrae la sua quota e quella del forfettario si perde. L'unione civile invece conta come il matrimonio (legge 76/2016, art. 1, comma 20). I dettagli sono nella guida alla detrazione per i conviventi non sposati.
• Redditi alti e mutuo firmato dal 2025: con altri redditi IRPEF e un reddito di riferimento oltre 75.000 €, gli interessi di un mutuo firmato dal 1° gennaio 2025 entrano nel tetto alle detrazioni dell'art. 16-ter del TUIR, e per la soglia conta anche il reddito forfettario (circolare 6/E del 29 maggio 2025). I mutui firmati entro il 31 dicembre 2024 restano fuori da quel tetto; per le istruzioni dell'Agenzia conta però la data dell'ultimo contratto, quindi un mutuo che ne sostituisce uno vecchio, un accollo o una rinegoziazione fatti dal 2025 ci entrano.