Nel 2026 il limite all'uso del contante è 4.999,99 € per singola operazione (soglia 5.000 € invalicabile). Nell'acquisto casa questo si traduce in un obbligo pratico: caparra, provvigione agenzia, saldo prezzo e oneri notarili devono passare da bonifico o assegno circolare non trasferibile. Il notaio in rogito dichiara i mezzi di pagamento usati; violare la soglia costa da 1.000 € a 50.000 € (D.Lgs. 231/2007).
La soglia 5.000 € nel dettaglio
La soglia attuale è stata introdotta dalla legge 197/2022 (Bilancio 2023) ed è scritta oggi nell'art. 49 del D.Lgs. 231/2007, che al comma 3-bis dispone: «A decorrere dal 1° gennaio 2023, il predetto divieto di cui al comma 1 è riferito alla cifra di 5.000 euro». La regola è semplice ma spesso fraintesa:
- Non puoi trasferire in contanti importi pari o superiori a 5.000 € — quindi il massimo consentito è 4.999,99 €.
- Il divieto vale per singola operazione: non puoi spezzettare un pagamento da 6.000 € in due tranche da 3.000 € nello stesso periodo per aggirarlo (frazionamento artificioso, art. 1 c. 2 lett. v D.Lgs. 231/2007).
- Vale anche per prestiti tra privati, donazioni, restituzioni e ogni tipo di trasferimento di denaro contante o titoli al portatore.
Storia della soglia: 3.000 € (2016 - giugno 2020) → 2.000 € (luglio 2020 - 2022) → 4.999,99 € (dal 1/1/2023). La soglia attuale è la più alta degli ultimi 10 anni.
Cosa devi tracciare nell'acquisto casa
In un'operazione immobiliare tipica ci sono almeno 5 pagamenti critici che devono essere tracciati:
| Pagamento | Quando | Strumento consigliato |
|---|---|---|
| Caparra confirmatoria | Alla firma del preliminare | Bonifico bancario |
| Provvigione agenzia | Alla firma del preliminare | Bonifico + fattura |
| Saldo prezzo (quota propria) | Al rogito | Assegno circolare NT |
| Saldo prezzo (quota mutuo) | Al rogito | Bonifico banca → venditore |
| Oneri notarili | Prima o al rogito | Bonifico allo studio |
La quota coperta dal mutuo arriva al venditore direttamente dalla banca ed è tracciata per definizione: il contante, semmai, riguarda solo la parte che metti di tuo. Conviene quindi fissare quella differenza prima del preliminare, per esempio simulando il mutuo su GoMutuo con prezzo e anticipo reali.
Al rogito il notaio raccoglie dalle parti e riporta in atto la dichiarazione analitica dei mezzi di pagamento. L'obbligo nasce con l'art. 35, comma 22, del decreto Bersani (D.L. 223/2006), in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 il D.Lgs. 5 agosto 2026, n. 141 abroga quel comma e riporta lo stesso obbligo nell'art. 299, comma 11, del testo unico adempimenti e accertamento. Le conseguenze non cambiano: in caso di «omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati» la sanzione va da 500 a 10.000 euro e l'immobile è soggetto a rettifica di valore ai fini dell'imposta di registro. Lo prevede il comma 22.1 dello stesso art. 35, che resta in vigore; dal 2027 la stessa regola è scritta anche nell'art. 299, comma 12, del testo unico e nell'art. 43-bis del testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024). In concreto, in atto finiscono:
- importo totale del corrispettivo;
- modalità di pagamento (bonifico, assegno con estremi);
- se è stata pagata provvigione ad agenzia e in che misura;
- estremi identificativi degli intermediari e strumenti usati.
Bonifico, assegno circolare, assegno bancario
Non tutti gli strumenti tracciabili sono equivalenti in termini di sicurezza per il venditore:
- Assegno circolare non trasferibile (NT): la banca garantisce la copertura al momento dell'emissione. È lo strumento preferito dai venditori sopra 50.000 €.
- Bonifico istantaneo (SCT Inst): accredito immediato, ma soggetto a limiti giornalieri della tua banca (spesso 15.000-100.000 €). Ottimo per acconti e provvigioni.
- Bonifico ordinario: 1-2 giorni lavorativi. Utile per pagamenti pre-rogito ma non per il saldo (il venditore vuole garanzia contestuale).
- Assegno bancario non trasferibile: non garantito dalla banca sull'importo. Accettabile solo se emesso su conto verificato o accompagnato da lettera di copertura bancaria.
Il deposito prezzo notarile (L. 124/2017)
Introdotto dalla Legge 124/2017 (Legge Concorrenza), il deposito prezzo permette al compratore di versare l'intero saldo sul conto dedicato del notaio al momento del rogito. Il notaio trasferisce l'importo al venditore solo dopo aver trascritto l'atto nei registri immobiliari e verificato l'assenza di iscrizioni pregiudizievoli sopravvenute (ipoteche, pignoramenti, sequestri).
Vantaggi: il compratore è protetto da eventuali pignoramenti "last minute" tra rogito e trascrizione (finestra di 3-30 giorni), il venditore incassa comunque entro pochi giorni. Il costo aggiuntivo del deposito è tipicamente 150-300 € oltre l'onorario base.
Sanzioni e responsabilità del notaio
Il quadro sanzionatorio è pesante:
- Sanzione amministrativa: l'art. 63 del D.Lgs. 231/2007 prevede «la sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000 euro a 50.000 euro», ma il comma 1-ter abbassa il minimo a 1.000 € per le violazioni commesse e contestate dal 1° gennaio 2022: la forbice effettiva oggi è 1.000-50.000 €. La responsabilità è solidale tra pagatore e ricevente.
- Obbligo di segnalazione: notaio, commercialista, banche e agenti immobiliari devono comunicare al MEF le violazioni rilevate (art. 51 D.Lgs. 231/2007); la mancata comunicazione costa al professionista da 3.000 a 15.000 € (art. 63, comma 5).
- Segnalazione UIF: operazioni sospette per antiriciclaggio vengono trasmesse all'Unità di Informazione Finanziaria della Banca d'Italia.
Attenzione al frazionamento: pagare 4.500 € un giorno e altri 4.500 € il giorno dopo per la stessa causale è considerato frazionamento artificioso e sanzionato come se fosse stato un unico pagamento sopra soglia (art. 1 c. 2 lett. v D.Lgs. 231/2007).
Impatto su detrazioni fiscali (mutuo, agenzia)
La tracciabilità è condizione per accedere ai principali benefici fiscali della compravendita:
- Detrazione interessi mutuo (art. 15 TUIR): la detrazione del 19% fino a 4.000 € di interessi annui richiede pagamento tracciato delle rate — vedi detrazione interessi mutuo 730.
- Detrazione provvigione agenzia (art. 15 c. 1 lett. b-bis TUIR): 19% fino a 1.000 € della provvigione, solo se pagata con strumento tracciabile e regolarmente fatturata — vedi provvigione agenzia.
- Imposta di registro sul prezzo dichiarato: la tracciabilità del prezzo effettivamente pagato protegge da contestazioni dell'Agenzia delle Entrate sul valore normale dell'immobile.
Per il quadro completo di tutti i costi del rogito e delle imposte applicabili, consulta la guida a costo notaio acquisto prima casa e a il giorno del rogito.
Ultimo aggiornamento: 15 luglio 2026. Riferimenti normativi: Legge 197/2022 (Bilancio 2023) (soglia 5.000 €), D.Lgs. 231/2007 artt. 49 e 63 (limite contanti e sanzioni), art. 35 D.L. 223/2006 (dichiarazione mezzi di pagamento in rogito; dal 1° gennaio 2027 art. 299 del testo unico adempimenti e accertamento, D.Lgs. 141/2026), Legge 147/2013 art. 1 cc. 63-67 (deposito prezzo notarile), art. 15 TUIR (detrazioni IRPEF). Fonti: Agenzia delle Entrate, Consiglio Nazionale del Notariato, Banca d'Italia. L'articolo ha finalità informativa: per il tuo rogito rivolgiti al notaio e al commercialista di fiducia.
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