Il venditore può restare in casa dopo il rogito? La consegna differita

Risposta rapida

Sì, il venditore può restare in casa dopo il rogito, ma solo per il tempo scritto nell'atto di vendita. La proprietà passa a chi compra con la firma; le chiavi possono arrivare dopo, se le parti lo decidono e fissano una data: è la consegna differita. Se l'atto non dice nulla, la consegna si può pretendere il giorno stesso.

Per chi compra con il mutuo il problema è anche economico: rata, IMU e scadenze fiscali partono dal rogito, non dal giorno in cui entri. Per questo la consegna differita va scritta con la data, una penale per ogni giorno di ritardo e una parte del prezzo in sospeso, pagata alle chiavi o depositata sul conto dedicato del notaio.

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Quanto tempo ha il venditore per lasciare la casa dopo il rogito?

Il venditore ha il tempo scritto nell'atto: la legge non gli concede giorni di tolleranza. Se l'atto non fissa una data vale l'art. 1183 del codice civile: «Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente». Il creditore sei tu, la prestazione è la consegna della casa (art. 1476 c.c.). Solo se gli usi, la natura della prestazione o il modo e il luogo dell'esecuzione richiedono un termine e le parti non si accordano, lo fissa il giudice: un motivo in più per scriverlo.

Quando la data c'è, di regola vale a favore del venditore: prima di quel giorno non puoi pretendere le chiavi (art. 1184 c.c.). Lui però deve consegnarti la casa «nello stato in cui si trovava al momento della vendita» (art. 1477 c.c.), quindi i danni che fa mentre ci abita sono a suo carico. Se sei tu a vendere e ti serve tempo, chiedilo già nella proposta.

Per l'Agenzia delle Entrate la consegna differita, se l'atto la scrive come semplice termine di consegna, fa parte della vendita. Esaminando una compravendita con le chiavi da consegnare entro 15 giorni dal rogito, l'ha definita «una modalità concordata di adempimento dell'obbligazione del venditore», non un comodato (risposta n. 458 del 2019): quindi non sconta l'imposta di registro prevista per il comodato.

Chi paga rata, IMU e spese mentre il venditore è ancora in casa?

Dal rogito paghi tu quello che spetta al proprietario, anche se in casa abita ancora il venditore: rata, IMU e, verso il condominio, le spese. Fra voi potete spostare sul venditore i costi d'uso della casa, ma va scritto nell'atto.

Per l'IMU l'esenzione della prima casa vale per l'immobile «nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente»: è il comma 741 della L. 160/2019 come risulta dopo la sentenza n. 209 del 2022 della Corte costituzionale, che ha tolto dalla definizione il nucleo familiare. Nei mesi della consegna differita non ci abiti: paghi con l'aliquota comunale degli altri immobili, di base lo 0,86%, che il Comune può alzare fino all'1,06% (comma 754; alcuni Comuni possono aggiungere fino allo 0,08%, comma 755). Il mese del rogito non si divide: va per intero a chi ne è proprietario per più di metà dei giorni, e a parità di giorni a chi compra (comma 761), come spiegato in chi paga l'IMU fra compromesso e rogito.

Poi c'è il rischio. Per l'art. 1465 del codice civile, se la casa va distrutta per una causa che non dipende dal venditore, chi compra deve il prezzo lo stesso, «ancorché la cosa non gli sia stata consegnata». Di solito le banche chiedono la polizza incendio e scoppio sulla casa ipotecata per tutta la durata del mutuo: controlla che sia attiva dal giorno dell'atto e che copra anche i mesi in cui ci abita il venditore.

Quanto costano tre mesi di consegna differita a chi compra con il mutuo?

Nel nostro esempio, in tre mesi di consegna differita dal conto di chi compra escono circa 5.679 €: tre rate del mutuo, che corrono comunque, più IMU e affitto, che sono il costo in più dell'attesa (2.574 €). Le ipotesi: mutuo di 200.000 € a 25 anni a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,81%, cioè l'IRS a 25 anni del 13 ottobre 2026 (3,506%, fonte ICE Swap Rate) più uno spread di 0,30% (stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia); casa con rendita catastale di 900 € (categoria A/2) e aliquota IMU di base; affitto di 750 € al mese; rogito il 1° dicembre 2026, chiavi il 1° marzo 2027.

L'IMU è rendita × 1,05 × 160 × aliquota (L. 160/2019, art. 1, commi 745 e 754); con l'1,06% i tre mesi salgono a 401 €. Il costo in più dell'attesa, diviso per trenta, fa circa 29 € al giorno: è il numero da cui partire per la penale. Se oggi non paghi un affitto, come riferimento puoi usare il canone di una casa simile a quella che compri.

Queste sono le scadenze che, nello stesso esempio, partono dal rogito e non dalla consegna:

La scadenza che pesa di più è la detrazione. L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR la concede sui mutui per comprare la casa «da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso», regola che resta identica dal 2027 nell'art. 14 del nuovo testo unico (D.Lgs. 117/2026). Nell'esempio gli interessi del primo anno sono circa 7.535 €, sopra il tetto di 4.000 €: la detrazione vale 760 € l'anno finché gli interessi superano il tetto (i primi 15 anni) e circa 15.400 € su tutta la durata. È la somma in gioco se il venditore resta oltre l'anno; il calcolo anno per anno è nella guida alla detrazione degli interessi nel 730.

Cosa scrivere nel rogito per tutelarti?

Nel rogito servono quattro clausole: la data di consegna, una penale per ogni giorno di ritardo, il saldo del prezzo in sospeso fino alle chiavi e un verbale sullo stato della casa. Vanno concordate già nella proposta d'acquisto e nel preliminare, perché il notaio scrive quello su cui le parti sono d'accordo e il giorno della firma il venditore non è obbligato ad accettare clausole nuove.

1. La data. Un giorno preciso, non «qualche settimana», con la casa libera da persone e cose. Serve anche dopo, se la consegna va pretesa con l'ufficiale giudiziario.
2. La penale al giorno. Per l'art. 1382 c.c. «La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno», ma copre solo quella cifra, salvo che l'atto preveda anche il danno ulteriore, come un albergo o un secondo trasloco. Il giudice può ridurla se è manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.): se la leghi al costo in più di un giorno di attesa, circa 29 € nell'esempio, la difendi meglio, perché per ridurla il giudice guarda all'interesse che avevi ad avere la casa in tempo.
3. Il saldo in sospeso. È l'ultima parte del prezzo: la paghi alle chiavi o la depositi sul conto dedicato del notaio, che per legge svincola il prezzo «quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti» (L. 147/2013, art. 1, comma 66). Scrivete quale prova basta, come il verbale di consegna firmato da entrambi, e che le penali si pagano da quella somma.
4. Lo stato della casa. Un verbale con foto alla firma e uno alla consegna, con le letture dei contatori e l'elenco di quello che resta (cucina, armadi a muro). Nello stesso punto: chi paga spese ordinarie, bollette e TARI fino alla consegna, e se il venditore ti rimborsa l'IMU.

Cosa fare se il venditore non lascia la casa dopo il rogito?

Se il venditore non esce alla data scritta puoi farlo uscire senza fargli prima causa: il rogito fatto come atto pubblico, con l'obbligo di consegna, è già un titolo esecutivo, cioè un documento che permette di far eseguire l'obbligo dall'ufficiale giudiziario senza una sentenza. L'art. 474 del codice di procedura civile mette fra i titoli esecutivi «gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli», e precisa che il rilascio forzato si ottiene solo con questi atti o con sentenze e altri titoli che la legge rende esecutivi. La scrittura privata autenticata dal notaio, invece, vale solo per le somme di denaro (comma 2, n. 2): per la consegna differita serve il rogito come atto pubblico.

1. Diffida scritta, con PEC o raccomandata: data dell'atto, penale che matura, un ultimo termine. A volte basta.
2. Copia per l'esecuzione: il notaio rilascia la copia dell'atto attestata conforme all'originale (art. 475 c.p.c.).
3. Precetto: è l'intimazione a lasciare la casa entro un termine di almeno 10 giorni (art. 480 c.p.c.), con la descrizione della casa e il richiamo alla data di consegna scritta nell'atto (art. 605 c.p.c.). L'avvocato lo notifica al venditore con la copia dell'atto (art. 479 c.p.c.).
4. Ufficiale giudiziario: avvisa almeno 10 giorni prima giorno e ora dell'accesso, poi ti immette nel possesso e ti consegna le chiavi (art. 608 c.p.c.).

Intanto la penale matura e il deposito resta fermo. Muoversi presto conta anche per la detrazione: per il venditore che non esce la legge non prevede proroghe dell'anno, e l'Agenzia delle Entrate concede più tempo solo per cause di forza maggiore, come i blocchi del Covid. Nella sua guida sugli interessi passivi dei mutui scrive che chi compra dall'impresa una casa ancora senza abitabilità «perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro dodici mesi, anche se la causa è imputabile al comune». Chiedere la risoluzione della vendita (art. 1453 c.c.) è possibile se il ritardo non è di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), ma con un mutuo già erogato e un'ipoteca iscritta è la strada più lunga: per chi vuole la casa, la via è il rilascio.

Alcuni casi particolari

• Casa affittata. Per la detrazione la legge ha una regola apposta: intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione entro tre mesi dall'acquisto, abitazione principale entro un anno dal rilascio (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). Vedi comprare casa con l'inquilino e il mutuo.
• Casa all'asta ancora occupata. L'Agenzia applica la stessa logica: detrazione salva se l'azione per il rilascio parte entro tre mesi dal decreto di trasferimento e la casa diventa abitazione principale entro un anno dal rilascio (risoluzione 385/E del 2008, citata nella guida sugli interessi).
• Casa da ristrutturare. Con lavori e titolo edilizio il termine per la detrazione sale a due anni dall'acquisto (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), ma i mesi di attesa si sommano a quelli del cantiere.
• Arrivi da un altro Comune. Per la prima casa conta il Comune, non l'indirizzo. La guida dell'Agenzia lo scrive così: «entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l'immobile». Se rischi di sforare, leggi cosa succede oltre i 18 mesi.
• Forze armate e di polizia. In servizio permanente, una casa tua non affittata conta per l'IMU come abitazione principale anche se non ci abiti (L. 160/2019, art. 1, comma 741, lett. c, n. 5), e gli interessi si detraggono senza andarci a vivere, se è l'unica casa di tua proprietà (art. 66, comma 2, L. 342/2000).
• Il venditore paga per i mesi in più. Il caso esaminato dall'Agenzia non parlava di compensi: con un canone mensile l'accordo può somigliare a un affitto, quindi chiedi al notaio come scriverlo e come si tassa.
• Il saldo in sospeso viene dal mutuo. Il mutuo è erogato per pagare il prezzo: se la parte da trattenere fino alle chiavi viene da lì e non dai tuoi risparmi, come e quando versarla va concordato prima anche con la banca, non solo con il venditore e il notaio.
• Il venditore vuole restare per anni. C'è un'altra strada, ricordata dall'Agenzia nella risposta 458: il venditore si riserva l'usufrutto e tu compri la nuda proprietà. L'IMU la paga lui, come usufruttuario (L. 160/2019, art. 1, comma 743), ma tu non ci vai a vivere entro un anno e perdi la detrazione degli interessi. Con il mutuo è un'altra pratica: alcune banche finanziano la nuda proprietà solo a certe condizioni, altre la escludono.
• Vuoi entrare tu prima del rogito. È il caso opposto, con altre regole: entrare in casa e fare lavori prima del rogito.