Chi paga: risposta rapida
Tra compromesso e rogito l'IMU la paga il venditore. Il preliminare di compravendita ha effetti soltanto obbligatori: impegna le parti a stipulare l'atto definitivo, ma non trasferisce la proprietà. E il soggetto passivo dell'IMU è il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento. L'art. 1, comma 743 della legge 160/2019 non lascia spazio: «i soggetti passivi dell'imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi».
Nell'anno in cui si fa il rogito l'imposta si divide per mesi di possesso: ognuno paga i mesi in cui è stato proprietario.
Perché paga il venditore
La logica è semplice: l'IMU è un'imposta patrimoniale legata alla titolarità dell'immobile, non al suo utilizzo. Quindi:
- Caparra versata? Non rileva: la caparra è una somma a garanzia, non un trasferimento di proprietà.
- Preliminare registrato o trascritto? La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) protegge l'acquirente dai rischi, ma non anticipa l'effetto traslativo. Neanche la registrazione del compromesso, che è un adempimento fiscale, sposta la proprietà.
- Chiavi già consegnate? La detenzione anticipata o il comodato non spostano la soggettività passiva IMU.
Se non hai ancora chiaro il funzionamento del preliminare, parti da cos'è il compromesso e come funziona e da come funziona la caparra confirmatoria.
La regola dei 15 giorni
Il conteggio lo detta il comma 761 della stessa legge 160/2019: il mese si computa a chi lo ha posseduto «per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto», e in caso di pareggio vince l'acquirente, perché «il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all'acquirente e l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente». Quella che molti chiamano regola dei 15 giorni è quindi un'approssimazione: nei mesi di 31 giorni ne servono 16. La regola operativa è questa:
| Data rogito | Mese del rogito | Chi paga quel mese |
|---|---|---|
| 5 marzo | Venditore 4 giorni / acquirente 27 | Acquirente |
| 16 giugno (mese di 30 gg) | 15 giorni a testa | Acquirente (parità → acquirente) |
| 25 settembre | Venditore 24 giorni / acquirente 6 | Venditore |
| 1 ottobre | Acquirente tutto il mese | Acquirente |
Esempi di calcolo
Immobile con IMU annua dovuta di 1.200 € (100 € al mese), rogito il 10 luglio:
- Venditore: gennaio-giugno = 6 mesi. Luglio ha 9 giorni di possesso del venditore, quindi non si conta a suo carico. Totale 600 €.
- Acquirente: luglio (22 giorni) + agosto-dicembre = 6 mesi. Totale 600 €.
Se invece il rogito è il 20 luglio: il venditore ha 19 giorni a luglio, quindi paga 7 mesi (700 €) e l'acquirente 5 mesi (500 €).
E se diventa prima casa dell'acquirente?
Se dopo il rogito l'immobile diventa abitazione principale dell'acquirente — cioè vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente — per i mesi successivi al rogito l'IMU non è dovuta, salvo gli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9, per i quali resta l'imposta con detrazione. Attenzione: l'esenzione IMU è cosa diversa dalle agevolazioni sull'imposta di registro. Sui vincoli di residenza vedi cosa succede se non trasferisci la residenza entro 18 mesi.
Se l'immobile resta a disposizione o viene concesso in comodato, l'IMU è dovuta con l'aliquota ordinaria comunale: un caso tipico è quello del comodato d'uso gratuito ai figli e IMU.
Accordi tra le parti nel preliminare
Nel preliminare potete regolare la ripartizione economica delle spese, IMU e TARI compresi. Ma tenete presente:
- L'accordo vale solo tra voi: il Comune riscuote dal soggetto passivo di legge.
- In pratica il venditore versa l'IMU e l'acquirente gli rimborsa la quota concordata, spesso in sede di rogito con conguaglio in atto.
- Conviene indicare in modo esplicito quali spese sono incluse nel conguaglio (IMU, TARI, spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate).
Se stai ancora definendo tempi e importi della compravendita, verifica prima quanto puoi realmente sostenere di rata con una simulazione mutuo su GoMutuo, così da fissare nel preliminare una data di rogito compatibile con i tempi della banca (vedi rogito notarile: costi e tempi).
Il conguaglio IMU è una delle voci che spesso sfugge nel budget d'acquisto: mettila in conto insieme a notaio, imposte e spese di istruttoria quando fai i conti del mutuo.
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