Chi paga: risposta rapida
Tra compromesso e rogito l'IMU la paga il venditore. Il preliminare di compravendita ha effetti soltanto obbligatori: impegna le parti a stipulare l'atto definitivo, ma non trasferisce la proprietà. E il soggetto passivo dell'IMU è il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi), come stabilisce l'art. 1, comma 743, della L. 160/2019.
Nell'anno in cui si fa il rogito l'imposta si divide per mesi di possesso: ognuno paga i mesi in cui è stato proprietario.
Perché paga il venditore
La logica è semplice: l'IMU è un'imposta patrimoniale legata alla titolarità dell'immobile, non al suo utilizzo. Quindi:
- Caparra versata? Non rileva: la caparra è una somma a garanzia, non un trasferimento di proprietà.
- Preliminare registrato o trascritto? La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) protegge l'acquirente dai rischi, ma non anticipa l'effetto traslativo.
- Chiavi già consegnate? La detenzione anticipata o il comodato non spostano la soggettività passiva IMU.
Se non hai ancora chiaro il funzionamento del preliminare, parti da cos'è il compromesso e come funziona e da come funziona la caparra confirmatoria.
La regola dei 15 giorni
Nell'anno della compravendita il mese si computa a chi ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni. La regola operativa è questa:
| Data rogito | Mese del rogito | Chi paga quel mese |
|---|---|---|
| 5 marzo | Venditore 4 giorni / acquirente 27 | Acquirente |
| 16 giugno (mese di 30 gg) | 15 giorni a testa | Acquirente (parità → acquirente) |
| 25 settembre | Venditore 24 giorni / acquirente 6 | Venditore |
| 1 ottobre | Acquirente tutto il mese | Acquirente |
Esempi di calcolo
Immobile con IMU annua dovuta di 1.200 € (100 € al mese), rogito il 10 luglio:
- Venditore: gennaio-giugno = 6 mesi. Luglio ha 9 giorni di possesso del venditore, quindi non si conta a suo carico. Totale 600 €.
- Acquirente: luglio (22 giorni) + agosto-dicembre = 6 mesi. Totale 600 €.
Se invece il rogito è il 20 luglio: il venditore ha 19 giorni a luglio, quindi paga 7 mesi (700 €) e l'acquirente 5 mesi (500 €).
E se diventa prima casa dell'acquirente?
Se dopo il rogito l'immobile diventa abitazione principale dell'acquirente — cioè vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente — per i mesi successivi al rogito l'IMU non è dovuta, salvo gli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9, per i quali resta l'imposta con detrazione. Attenzione: l'esenzione IMU è cosa diversa dalle agevolazioni sull'imposta di registro. Sui vincoli di residenza vedi cosa succede se non trasferisci la residenza entro 18 mesi.
Se l'immobile resta a disposizione o viene concesso in comodato, l'IMU è dovuta con l'aliquota ordinaria comunale: un caso tipico è quello del comodato d'uso gratuito ai figli e IMU.
Accordi tra le parti nel preliminare
Nel preliminare potete regolare la ripartizione economica delle spese, IMU e TARI compresi. Ma tenete presente:
- L'accordo vale solo tra voi: il Comune riscuote dal soggetto passivo di legge.
- In pratica il venditore versa l'IMU e l'acquirente gli rimborsa la quota concordata, spesso in sede di rogito con conguaglio in atto.
- Conviene indicare in modo esplicito quali spese sono incluse nel conguaglio (IMU, TARI, spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate).
Se stai ancora definendo tempi e importi della compravendita, verifica prima quanto puoi realmente sostenere di rata con una simulazione mutuo su GoMutuo, così da fissare nel preliminare una data di rogito compatibile con i tempi della banca (vedi rogito notarile: costi e tempi).
Domande frequenti
Il conguaglio IMU è una delle voci che spesso sfugge nel budget d'acquisto: mettila in conto insieme a notaio, imposte e spese di istruttoria quando confronti le offerte di mutuo su GoMutuo.
