Si può entrare in casa e fare lavori prima del rogito?

Risposta rapida

Sì, si può entrare in casa e fare lavori prima del rogito, se il venditore è d'accordo: conviene scriverlo nel compromesso o in un accordo a parte, perché fino all'atto la casa resta sua. Le chiavi ti danno l'uso della casa, non la proprietà. Se l'acquisto salta per un inadempimento, tuo o del venditore, la restituisci e paghi il valore dei mesi in cui l'hai avuta; i lavori fatti restano lì, salvo un rimborso scritto.

Con il mutuo c'è una ragione in più per aspettare perizia e delibera: il perito valuta la casa com'è, e un cantiere aperto può abbassare la stima. Se poi il mutuo non arriva e manca la clausola sospensiva, si perde anche la caparra, come spieghiamo in mutuo rifiutato dopo il compromesso. Per sapere se il mutuo per la tua casa è fattibile e con che rata, prima di chiedere le chiavi puoi fare una simulazione gratuita su GoMutuo.

Chi sei per la legge quando hai le chiavi prima del rogito?

Con le chiavi prima del rogito sei un detentore: usi la casa con il permesso del venditore, che resta proprietario fino all'atto. Il codice civile distingue chi possiede una cosa come se fosse sua da chi ne ha solo la detenzione (art. 1140 c.c.).

La Cassazione, sezione II civile, nell'ordinanza n. 24687 del 18 agosto 2026 scrive che «la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario». Cioè il compromesso più un prestito gratuito della casa senza una scadenza fissa (il comodato, art. 1803 c.c.). Tre conseguenze pratiche:

• L'IMU resta del venditore, perché la paga il proprietario o chi ha un diritto reale sulla casa (art. 1, comma 743, legge 160/2019).
• La TARI passa a te solo se tieni la casa più di sei mesi: se la detenzione non li supera nello stesso anno solare, la paga soltanto il proprietario (legge 147/2013, art. 1, commi 642 e 643).
• Le ipoteche contro il venditore ti riguardano: un pignoramento o un'ipoteca giudiziale arrivati prima del rogito gravano sulla casa che stai comprando. Ti protegge la trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.), che si fa dal notaio: quando conviene è spiegato in trascrizione del preliminare.

Cosa rischi se il rogito salta?

Se il compromesso si scioglie per un inadempimento, tuo o del venditore, chi ha avuto le chiavi restituisce la casa e ne paga il godimento; se la colpa è sua perde anche la caparra (art. 1385 c.c.), e i lavori restano al venditore: senza un patto, per recuperarli serve una causa dall'esito incerto. Nell'ordinanza del 2026 la Corte precisa che c'è l'obbligo «non solo della sua restituzione al promittente alienante, ma anche della corresponsione a quest'ultimo dei frutti per l'anticipato godimento dello stesso». I frutti, qui, sono il valore d'uso della casa.

Il godimento si paga anche quando la colpa è del venditore. Con l'ordinanza n. 35280 del 30 novembre 2022 la Cassazione ha respinto il ricorso di un acquirente che aveva ottenuto la risoluzione del preliminare perché la casa non aveva il certificato di abitabilità: doveva comunque pagarne l'uso, calcolato sul canone d'affitto stimato dal consulente tecnico. Il tribunale aveva contato venti giorni di uso effettivo; in appello è contata «la sola disponibilità del bene», cioè tutto il periodo con le chiavi.

Il caso deciso nel 2026 mostra quanto si può perdere: l'acquirente aveva le chiavi da settembre 2018 e all'appuntamento dal notaio del 31 maggio 2019 non c'era. Il venditore ha tenuto la caparra di 40.000 € e ha ottenuto 19.000 € per l'occupazione della casa; l'appello e il ricorso in Cassazione sono stati respinti.

Quanto puoi perdere? L'esempio con i numeri

Con le ipotesi di questo esempio, chi prende le chiavi prima del rogito e poi non compra per colpa sua perde fino a 49.500 €. Le ipotesi: casa da 200.000 €, caparra di 20.000 €, mutuo di 160.000 € (l'80% del prezzo), 25.000 € di lavori pagati prima del rogito, un valore d'affitto di 750 € al mese e 6 mesi con le chiavi.

Le regole usate: art. 1385 c.c. per la caparra, le due ordinanze della Cassazione per restituzione e godimento. Con la clausola sospensiva il conto del godimento non è automatico: dipende dall'accordo e, se litigate, dal giudice. Se la colpa è del venditore puoi recedere e chiedere il doppio della caparra, ma il godimento lo devi lo stesso.

Perché con il mutuo conviene aspettare la delibera?

Con il mutuo conviene chiedere le chiavi dopo la perizia e la delibera, perché finché il perito non ha visto la casa la banca non sa ancora quanto vale. Lo scrive la guida della Banca d'Italia sul mutuo (febbraio 2026): «Per determinare il valore dell'immobile, e quindi della garanzia, l'immobile viene prima sottoposto a una perizia». Di solito la banca presta fino all'80% del valore più basso fra prezzo e perizia. Tre cose possono andare storte:

• La stima scende: un bagno demolito o un impianto smontato fanno valere meno la casa sulla carta, e un immobile in cattivo stato può far respingere la pratica. I lavori finiti, invece, non alzano il mutuo se il prezzo del compromesso è più basso della perizia.
• La planimetria non torna: spostare un muro o ricavare un bagno cambia la casa rispetto al catasto. Per la legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis l'atto deve contenere, «a pena di nullità», «la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie»: prima del rogito va aggiornato il catasto. Un intervento senza pratica edilizia è anche una difformità: le banche accettano quelle lievi e sanabili con poco, le altre solo se regolarizzate prima dell'atto. Cosa controllare è spiegato in conformità catastale.
• Mancano i soldi dell'anticipo: molte banche chiedono di dimostrare in istruttoria la parte di prezzo che non finanziano, nell'esempio 40.000 €. Se una parte è già finita nei lavori, la pratica si complica.

L'ordine che espone meno: perizia e delibera, poi le chiavi per i lavori che non toccano la pianta, poi il rogito e il cantiere vero. Tempi e costi del perito sono in come funziona la perizia del mutuo.

Lavori pagati prima o dentro il mutuo?

Se vuoi pagare i lavori con il mutuo, conviene farli partire dopo il rogito: il mutuo acquisto e ristrutturazione nasce con l'atto e versa la quota dei lavori a stati di avanzamento, di solito dopo un sopralluogo del perito. Alcune banche finanziano anche i lavori, a volte fino al 100% del preventivo senza IVA, se dimostri di avere da parte una quota tua, intorno al 20%. Quello che paghi prima del rogito di solito non rientra nel mutuo.

Con le ipotesi dell'esempio, 160.000 € a 25 anni al TAN stimato del 3,84% (IRS a 25 anni più uno spread medio stimato, dati del 12 ottobre 2026) danno una rata di 830 €. Con i 25.000 € di lavori dentro il mutuo la rata sale a 960 €, cioè 130 € al mese in più. Con la rata al 33% del netto, che è la prassi delle banche, servono circa 2.910 € netti al mese; il 30% è la soglia prudenziale, e la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Tranche e tempi sono in mutuo acquisto e ristrutturazione.

Il bonus ristrutturazione spetta se i lavori partono prima del rogito?

Sì, il bonus ristrutturazione spetta anche a chi fa i lavori prima del rogito, ma per le spese del 2026 al 36% e non al 50%. La guida dell'Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni (febbraio 2026) lo riconosce al futuro acquirente se è stato immesso nel possesso, paga i lavori e ha registrato il compromesso entro la dichiarazione dei redditi in cui chiede la detrazione. E aggiunge: «La detrazione al futuro acquirente spetta anche nel caso in cui non si perfezioni l'acquisto». Come per tutti, i lavori vanno pagati con il bonifico per le detrazioni edilizie, con la causale, il tuo codice fiscale e la partita IVA della ditta: pagati in contanti o con la carta non danno la detrazione.

Il 50% spetta invece a chi, all'inizio dei lavori (o al primo pagamento, se viene prima), è proprietario o titolare di un diritto reale e li fa sull'abitazione principale; la guida esclude dalla maggiorazione i detentori, come inquilini e comodatari. Con il solo compromesso non sei proprietario, quindi resta il 36%, e stando alla lettera della guida anche per le spese pagate dopo il rogito, se il cantiere è partito prima o se prima dell'atto hai già pagato un acconto alla ditta. Per le spese del 2027 le percentuali scendono al 30% e al 36% (scheda dell'Agenzia delle Entrate, aggiornata il 29 luglio 2026).

Aliquote delle spese 2026 dalla guida dell'Agenzia delle Entrate, per lavori ammessi al bonus: su un singolo appartamento la sola manutenzione ordinaria, come rifare i pavimenti o tinteggiare, non dà la detrazione. Cominciare prima del rogito costa 3.500 € di detrazione; per le spese del 2027 il confronto è 7.500 € contro 9.000 €.

Cosa scrivere nell'accordo di consegna delle chiavi?

L'accordo deve dire in che stato ricevi la casa, cosa puoi farci, chi paga cosa, che fine fanno i lavori se l'acquisto salta ed entro quando restituisci le chiavi. Può stare nel compromesso o in una scrittura privata a parte:

1. Verbale di consegna: data, foto delle stanze, letture dei contatori, numero di chiavi.
2. Uso e lavori ammessi: uso gratuito fino al rogito, elenco dei lavori con il preventivo, CILA e SCIA solo con il consenso scritto del venditore, niente che cambi la pianta prima dell'atto.
3. Se il rogito salta: lavori senza rimborso o rimborsati a un valore fissato adesso, se il venditore può chiederti di rimettere la casa com'era, e quanto vale al mese il godimento della casa, così non lo decide un giudice.
4. Spese: utenze dalle letture del verbale; IMU e condominio restano al venditore, ma potete prevedere un rimborso.
5. Danni: polizza di responsabilità civile della ditta e manleva, cioè l'impegno a tenere indenne il venditore dai danni di lavori e uso della casa, comprese le infiltrazioni ai vicini.
6. Riconsegna: entro quanti giorni restituisci le chiavi se il compromesso si scioglie, con una penale per ogni giorno di ritardo.
7. Registrazione: se la consegna sta nel compromesso si registra con lui, entro 30 giorni dalla firma (Agenzia delle Entrate, scheda aggiornata il 22 dicembre 2025). Una scrittura a parte è nella sostanza un comodato, che «è soggetto a registrazione obbligatoria se redatto in forma scritta»: entro 30 giorni, 200 € di imposta di registro e 16 € di bollo ogni 4 facciate (scheda dell'Agenzia delle Entrate sul comodato, aggiornata il 29 luglio 2026).

Prima di firmare, fate rileggere l'accordo al notaio che farà il rogito.

Alcuni casi particolari

• Fondo Consap (solo per le categorie di legge) o mutuo oltre l'80%: alcune banche fanno la perizia prima della delibera, e se la banca presta fino al 100% del valore più basso fra prezzo e perizia, ogni euro di stima in meno lo aggiungi tu. Per il tuo caso, una simulazione gratuita ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata.
• Casa da ristrutturare con il mutuo: i soldi dei lavori arrivano dopo il rogito; prima bastano sopralluoghi e preventivi, che non richiedono le chiavi.
• Acquisto senza mutuo: niente perizia, ma gli altri rischi restano. Se paghi gran parte del prezzo prima del rogito, la trascrizione del preliminare diventa la tutela principale.
• Vuoi andarci a vivere: puoi anche spostare subito la residenza, perché le agevolazioni prima casa la chiedono nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto (guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, ottobre 2025). L'IMU resta del venditore, senza esenzione se lui lì non abita più: conviene decidere per iscritto se gliela rimborsi, come spiegato in chi paga l'IMU tra compromesso e rogito.
• Comprate in due: l'accordo di consegna lo firmate entrambi, e il bonus spetta a chi paga davvero i lavori, per la sua quota: se fatture e bonifici sono intestati a uno solo, sulla fattura vanno annotati il nome dell'altro e la percentuale che ha pagato, già dal primo anno di detrazione.
• Reddito oltre 75.000 €: dal 2025 le spese detraibili, lavori compresi, hanno un tetto annuo che dipende dal reddito e dai figli a carico (art. 16-ter TUIR), quindi la detrazione può essere più bassa di quella in tabella.