Acquistare una casa con un inquilino all'interno rappresenta spesso una scelta strategica per chi cerca un investimento a prezzo scontato. Tuttavia, se l'obiettivo è trasformarla nella propria abitazione principale utilizzando un mutuo, è fondamentale conoscere le regole fiscali aggiornate al 2026, a cominciare da quella sulla detrazione degli interessi dell'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR.
Acquistare una casa locata: opportunità e rischi
Un immobile occupato viene solitamente valutato meno rispetto al suo valore di mercato "libero". Questo sconto compensa i limiti di godimento e le incertezze sui tempi di rilascio. Per chi acquista con mutuo, il risparmio può essere significativo, ma la banca applicherà parametri di rischio più severi.
Prima di procedere, è essenziale verificare la regolarità del contratto e consultare i documenti per la richiesta del mutuo.
Detrazione interessi mutuo: le regole 2026
La normativa fiscale italiana (art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR) permette di detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati sul mutuo, fino a un tetto massimo di 4.000 euro annui. Per chi acquista una casa locata, la detrazione spetta a patto che:
- Entro 3 mesi dal rogito venga notificato all'inquilino l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione.
- L'immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio effettivo da parte dell'inquilino.
Questa deroga esiste perché il nuovo proprietario non ha il possesso immediato del bene. La spiega il documento dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui: «Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che entro tre mesi dall'acquisto l'acquirente notifichi al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l'anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale». Lo stesso documento avverte che rileva solo lo sfratto per finita locazione, non quello per morosità: se l'inquilino non paga e tu intimi lo sfratto per quel motivo, la detrazione non parte. Per la compilazione della dichiarazione, vedi la nostra guida alla detrazione interessi mutuo 730.
Agevolazioni 'Prima Casa' e immobile occupato
Le agevolazioni sulle imposte di acquisto (imposta di registro al 2% anziché al 9%) sono indipendenti dalla detrazione degli interessi. Per beneficiare del bonus prima casa 2026, l'acquirente deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dal rogito notarile.
Importante: non è necessario che la residenza sia proprio all'indirizzo dell'abitazione acquistata, purché sia nello stesso Comune. Se l'acquirente conosce lo stato di occupazione al rogito, difficilmente potrà invocare la 'forza maggiore' per ritardi nello sfratto oltre i 18 mesi, rischiando la decadenza dal bonus. Lo ha detto la Cassazione nell'ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026: in quel caso mancava «il carattere di imprevedibilità (ed inevitabilità) tale da configurare una forza maggiore, in quanto il contratto di locazione dell'immobile era noto al contribuente», che avrebbe potuto spostare la residenza nel Comune anche in un'altra casa.
Come la banca valuta un immobile con inquilino
Le banche considerano gli immobili locati come meno liquidi. In caso di insolvenza del mutuatario, vendere un immobile occupato all'asta è più complesso e richiede tempi lunghi. Per questo motivo:
- L'LTV (Loan-to-Value) si applica al più basso fra prezzo e perizia, di solito fino all'80%: conta quindi quanto vale la casa occupata.
- La perizia terrà conto dello stato di occupazione, riducendo potenzialmente il valore cauzionale.
- La banca potrebbe richiedere prova della regolarità dei pagamenti del canone da parte dell'inquilino per escludere contenziosi in corso.
- Se il venditore ha ancora un mutuo sulla casa, puoi accollartelo, ma lui resta obbligato verso la banca finché la banca non lo libera espressamente (art. 1273 c.c.). Il subentro nel finanziamento previsto dall'art. 41 TUB vale solo per chi compra all'asta («l'aggiudicatario o l'assegnatario»).
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Sfratto e tempistiche fiscali
Per non perdere i benefici fiscali, la tempestività è tutto. L'intimazione di sfratto o la licenza per finita locazione devono essere seguite da un legale. È consigliabile allegare al preliminare di vendita una clausola che impegni il venditore a fornire tutta la documentazione relativa al contratto di affitto e alle eventuali comunicazioni già inviate al conduttore.
Consigli per un acquisto sicuro
- Verifica prelazione e opponibilità: controlla se il conduttore ha diritto di prelazione, che l'art. 3 della L. 431/1998 riconosce in casi precisi rinviando alle modalità degli articoli 38 e 39 della L. 392/1978, e se il contratto è opponibile al terzo acquirente: per l'art. 1599 c.c. lo è «se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa», e allora chi compra subentra nel contratto dal giorno dell'acquisto (art. 1602 c.c.).
- Pianifica i tempi: licenza e sfratto si intimano «per finita locazione», cioè per la scadenza del contratto (art. 657 c.p.c.). Con un contratto 4+4 o 3+2, alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 3 della L. 431/1998, per esempio se vuoi andarci ad abitare tu, e con almeno sei mesi di preavviso. Poi contano i tempi del tribunale e dell'esecuzione, che cambiano da caso a caso.
- Verifica il contratto: controlla se è regolarmente registrato e se sono presenti clausole di recesso anticipato.
- Valuta le imposte: oltre all'imposta di registro, tieni conto dell'imposta sostitutiva sul mutuo: l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 la fissa allo 0,25% e la porta al 2% solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo.
Ricorda che anche le spese notarili del mutuo sono detraibili al 19%, un risparmio aggiuntivo che alleggerisce l'investimento iniziale.
Comprare occupato con il mutuo regge se i tempi legali e quelli fiscali vengono pianificati insieme: lo sconto sul prezzo resta, ma solo se lo sfratto per finita locazione parte entro tre mesi e la residenza arriva entro i diciotto. Se uno dei due termini salta, il vantaggio si mangia da solo.
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