La risposta in breve
Il deposito prezzo è uno strumento semplice e sottoutilizzato: invece di consegnare il prezzo al venditore il giorno del rogito, lo versi su un conto corrente dedicato del notaio. Il notaio lo libera soltanto dopo aver registrato e trascritto l'atto e verificato che, nel frattempo, non siano comparse ipoteche giudiziali, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli.
La base normativa è l'art. 1, commi 63-67, della L. 147/2013, come modificato dalla L. 124/2017. Due elementi lo rendono solido. Il primo: il notaio deve versare sul conto dedicato «l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi» «se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito» — basta quindi che lo chieda uno solo, acquirente o venditore. Il secondo: «le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato», escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, e «impignorabili a richiesta di chiunque».
Come funziona il conto dedicato
Il comma 63 elenca ciò che il notaio versa sul conto dedicato: le somme riscosse come sostituto d'imposta per tributi e spese anticipate, le somme soggette ad annotazione nel registro somme e valori e — lettera c) — l'intero prezzo o il saldo degli atti di trasferimento di immobili o aziende, oltre alle somme destinate a estinguere gravami. In questa ipotesi il notaio deve ricusare il ministero se le parti non depositano preventivamente o contestualmente tributi, onorari e spese.
Il conto è distinto dal patrimonio personale del notaio: il comma 65 rende impignorabile anche «il credito al pagamento o alla restituzione» delle somme. È una garanzia strutturale, non una promessa contrattuale.
Una domanda ricorrente riguarda gli interessi che maturano sulle somme parcheggiate. Non spettano né alle parti né al notaio: il comma 67 stabilisce che gli interessi, al netto di spese e imposte del conto, sono destinati al rifinanziamento dei fondi di credito agevolato per le piccole e medie imprese. Nessuno lucra sul deposito.
Chi può chiederlo e quando è obbligatorio
La regola è: facoltativo nella scelta, obbligatorio nell'attuazione. Se una parte lo richiede espressamente in conformità all'incarico, il notaio non può rifiutarsi di attivare il conto dedicato. La richiesta va formulata prima dell'atto, idealmente già nel preliminare, così che modalità di pagamento e condizioni di svincolo siano concordate e non improvvisate.
Ricorda che la scelta del notaio spetta di norma all'acquirente, che paga l'atto: è un'occasione per verificare in anticipo la disponibilità operativa dello studio. Il tema è trattato in chi sceglie il notaio, acquirente o banca.
Quando il notaio svincola le somme
Il comma 66 mette due condizioni in fila: «eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto». Nessuna delle due basta da sola.
Se invece le parti hanno subordinato il pagamento all'avveramento di un evento o all'esecuzione di una prestazione — cancellazione di un'ipoteca, rilascio dell'agibilità, conclusione di una sanatoria — lo svincolo avviene solo con la prova documentale dell'avveramento, nelle forme concordate. La logica di fondo è quella dell'art. 2644 c.c. sugli effetti della trascrizione rispetto ai terzi: il periodo tra atto e pubblicità è esattamente il rischio che questo strumento neutralizza.
Come si combina con il mutuo
Quando l'acquisto è finanziato, le somme erogate dalla banca e i mezzi propri dell'acquirente possono confluire insieme sul conto dedicato. Il deposito non ostacola né l'erogazione né l'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca, che segue le proprie regole di pubblicità: cambia soltanto il momento in cui il venditore incassa. Su tempi e schemi di erogazione vedi delibera e rogito: tempi e documenti; se la banca paga il giorno del rogito o qualche giorno dopo lo spiega la guida su quando viene erogato il mutuo.
In presenza di un mutuo ancora aperto in capo al venditore, il deposito offre la copertura più efficace: le somme restano vincolate finché la cancellazione dell'ipoteca non risulta effettivamente eseguita. Il procedimento è descritto in cancellazione dell'ipoteca, e la verifica preliminare in come si legge la visura ipotecaria.
Se invece è la banca a rifiutare il pagamento che estingue il mutuo, la strada è un'altra: l'offerta reale al portatore.
Quando conviene davvero
- Ipoteche del venditore da cancellare: il caso più frequente e quello in cui il deposito rende di più.
- Pratiche edilizie in corso: sanatorie non ancora concluse o difformità in via di regolarizzazione.
- Agibilità non rilasciata: lo svincolo può essere condizionato al suo ottenimento.
- Venditore poco conosciuto o situazione patrimoniale incerta: il rischio di iscrizioni sopravvenute è concreto.
Il presupposto di tutto resta una verifica documentale seria a monte: provenienza, conformità e situazione ipotecaria. Vedi atto di provenienza e verifiche del notaio. Per capire quale rata è compatibile con il tuo bilancio prima di impegnarti, parti da una simulazione su GoMutuo.
Quanto costa
Qui la risposta onesta è: non è determinabile a priori. La L. 147/2013 non prevede alcuna tariffa per il servizio, limitandosi a disciplinare segregazione, impignorabilità e svincolo. Il compenso rientra nell'onorario libero del notaio, perché l'art. 9 del D.L. 1/2012 ha abrogato «le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico» e impone al professionista di rendere noto «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale» il grado di complessità dell'incarico e gli oneri prevedibili. Il compenso e varia per studio, valore dell'immobile e complessità dell'operazione. Qualsiasi importo o percentuale letta online non ha fonte ufficiale: va chiesto un preventivo scritto. Sul punto è utile anche si può trattare l'onorario del notaio.
La sintesi: il deposito prezzo costa qualcosa e non serve sempre, ma nei casi in cui serve è l'unico strumento che protegge davvero l'acquirente nel momento più delicato dell'operazione. Va deciso nel preliminare, non il giorno dell'atto.
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