Come cambiare residenza dopo l'acquisto della prima casa?

Risposta rapida

Dopo l'acquisto della prima casa la residenza si cambia online e gratis sul portale dell'Anagrafe nazionale, l'ANPR, entrando con SPID, CIE o CNS. Se hai comprato con le agevolazioni prima casa e la tua residenza è in un altro Comune o all'estero, devi farlo entro 18 mesi dal rogito: conta il giorno in cui presenti la richiesta, purché poi i controlli vadano bene. La legge sull'anagrafe chiede comunque di dichiarare il trasloco entro 20 giorni, quindi conviene farlo il giorno stesso in cui entri in casa.

I 18 mesi vengono dall'impegno che hai firmato nell'atto dal notaio, e da quello dipende lo sconto sulle imposte del rogito. Che cosa succede se non lo rispetti lo vedi qui sotto.

Entro quanto spostare la residenza dopo l'acquisto?

Con le agevolazioni prima casa, entro 18 mesi dal rogito, se oggi hai la residenza in un altro Comune o all'estero. Le agevolazioni sono lo sconto sulle imposte dell'acquisto: l'imposta di registro al 2% invece del 9% se compri da un privato, l'IVA al 4% invece del 10% se compri da un'impresa che vende con IVA, di solito il costruttore. In cambio la casa deve stare nel Comune dove hai la residenza, o dove la porterai.

• Conta il Comune. Basta la residenza a un qualsiasi indirizzo dello stesso Comune, anche diverso dalla casa che hai comprato.
• I 18 mesi partono dal rogito, cioè dall'atto di acquisto: non dal compromesso e non dalla consegna delle chiavi.
• Conta il giorno della richiesta. L'Agenzia delle Entrate lo scrive così: «Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l'interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento». La pratica però deve andare a buon fine: se il Comune la annulla perché non abiti lì, è come non averla mai fatta.
• Serve la residenza registrata all'anagrafe. Abitare nel Comune senza averci la residenza non basta, neanche con le bollette a tuo nome.

Quando non serve spostare la residenza

Non devi spostarla se hai già la residenza in quel Comune: basta dirlo nell'atto. Non serve nemmeno se la casa è nel Comune dove svolgi la tua attività, anche non pagata (per esempio studio, volontariato, sport), o se sei militare in servizio permanente o lavori nella Polizia di Stato o in quella penitenziaria. Chi si è trasferito all'estero per lavoro, dopo aver vissuto o lavorato in Italia per almeno 5 anni, può comprare nel Comune dove è nato o dove abitava o lavorava prima di partire: in questo caso chiedi al notaio.

Cosa rischi se non ce la fai in tempo?

Scaduto il diciottesimo mese senza residenza nel Comune, lo sconto si perde. L'Agenzia delle Entrate ti chiede le imposte risparmiate, cioè la differenza fra l'imposta piena e quella agevolata, gli interessi contati dal giorno del rogito e una sanzione del 30% di quella differenza. Vale anche se hai comprato da un'impresa con l'IVA al 4%: la differenza la paghi tu, non chi ti ha venduto la casa. Con un mutuo l'Agenzia recupera anche la differenza sull'imposta sostitutiva, dallo 0,25% al 2% della somma avuta, con la stessa sanzione.

Un esempio: casa comprata da un privato a 200.000 euro, con una rendita catastale di 800 euro e le imposte calcolate sul valore catastale, come succede quando nell'atto chiedi il prezzo-valore. Con la prima casa paghi 1.948 euro di imposte invece di 9.172: lo sconto vale 7.224 euro.

Se capisci che non ce la farai, anche per motivi personali, prima della scadenza puoi rinunciare allo sconto con una domanda (istanza) all'ufficio dell'Agenzia dove è registrato il rogito: paghi differenza e interessi, ma non la sanzione. Dopo la scadenza, finché non ti arriva un avviso dell'Agenzia, resta il ravvedimento, che riduce la sanzione. L'Agenzia ha tempo fino a 3 anni dopo la scadenza dei 18 mesi per controllare, quindi conserva la copia della richiesta di residenza. Quanto pesano le imposte sul tuo acquisto lo calcoli in quanto si spende per comprare la prima casa.

Mutuo prima casa: entro quando devi viverci per detrarre gli interessi?

Entro 12 mesi dall'acquisto. La residenza nel Comune salva lo sconto sul rogito; per detrarre gli interessi del mutuo prima casa e per non pagare l'IMU, invece, conta la casa che hai comprato.

Ogni anno puoi scalare dalle tasse il 19% degli interessi del mutuo, su un massimo di 4.000 euro di interessi: fino a 760 euro l'anno. Se il mutuo è intestato a due, il tetto si divide fra voi. Con una ristrutturazione autorizzata hai 2 anni invece di 12 mesi, ma detrai solo gli interessi da quando ci vai a vivere; il mutuo, poi, va firmato entro un anno prima o dopo l'acquisto. Se ti trasferisci più tardi, di solito la detrazione si perde anche se il ritardo non dipende da te, per esempio se l'agibilità arriva tardi. Le eccezioni sono poche, come la casa ancora affittata o i permessi dei lavori che il Comune rilascia in ritardo.

La casa in cui vivi non paga l'IMU, tranne le case di lusso (A/1, A/8 e A/9). Servono però tutte e due le cose, abitarci davvero e avere lì la residenza: finché ne manca una, l'imposta si paga, calcolata mese per mese. Tutti i casi dell'IMU stanno in IMU sulla prima casa senza residenza. Se invece la casa la stai ancora cercando, puoi vedere gratis, in 6 minuti, quanto mutuo puoi chiedere e con che rata.

Che cosa serve prima di iniziare?

Il servizio sta sul portale dell'Anagrafe nazionale, unico per tutta Italia, e la sua pagina lo dice chiaro: «La dichiarazione di cambio di residenza è gratuita». Prima di cominciare tieni a portata di mano:

• SPID, CIE o CNS (la CIE è la carta d'identità elettronica): uno per ogni maggiorenne che si trasferisce con te.
• Email e telefono nel tuo profilo ANPR, con l'email già verificata: senza, non puoi inviare la domanda.
• I dati catastali della casa (foglio, particella, subalterno): li trovi nell'atto del notaio o nella visura catastale.
• Gli eventuali allegati: file pdf, jpg o png, al massimo 1 MB ciascuno. Non sono obbligatori, tranne il permesso di soggiorno per chi non è cittadino dell'Unione europea.

Cambio di residenza online su ANPR, passo per passo

1. Entra nell'area riservata. Sul portale premi «Accedi ai servizi» ed entra con «Entra con SPID», «Entra con CIE» oppure «Entra con CNS».
2. Apri il servizio. Dal menu «Servizi» scegli «Cambio di residenza», premi «Richiedi cambio di residenza» e poi «Conferma».
3. Scegli il tipo di trasferimento. «Nuova residenza» se nella casa non abita nessuno, o abitano persone senza legami con te: è il caso tipico di chi ha appena comprato. «Residenza in famiglia esistente» se vai a vivere con persone a cui sei legato, per esempio il partner che è già residente lì. Scegli bene: se cambi idea a metà, i dati inseriti si perdono.
4. Compila le sezioni. In ognuna premi «Salva» e poi «Avanti».
   • Famiglia: chi si trasferisce con te e se avete patente o auto, così si aggiornano anche quelle.
   • Residenza: il nuovo indirizzo.
   • Immobile: scegli «proprietario» e inserisci i dati catastali. Se un dato nel tuo Comune non esiste, per esempio la sezione, scrivi «ASSENTE».
   • Dati di contatto: fino a due telefoni e la fascia oraria in cui sei a casa, per il controllo.
5. Invia e scarica la copia. Controlla il riepilogo, premi «Invio dichiarazione» e poi «Conferma». Subito dopo premi «Scarica una copia della richiesta» e conservala: è la prova della data, quella che conta per i 18 mesi.
6. Segui la pratica. In «Le tue richieste» vedi a che punto è. Se il Comune ti chiede dei documenti, la pratica risulta «Sospesa» e rispondi con «Integra».

Dove c'è il catasto tavolare (province di Trieste, Gorizia, Trento e Bolzano e alcuni Comuni delle province di Udine, Belluno, Vicenza e Brescia), nella sezione Immobile si sceglie invece il punto 6 e si descrive l'atto di acquisto nelle note. I nomi dei pulsanti vengono dalla guida ufficiale alla compilazione di aprile 2025: sul sito potrebbero essere cambiati di poco.

E se vi trasferite in due o più?

Se oggi avete lo stesso stato di famiglia, la domanda la compila uno solo e il pulsante finale diventa «Invio dichiarazione per convalida». Ogni altro maggiorenne entra con il suo SPID, la sua CIE o la CNS, apre «Le tue richieste», preme «Convalida», controlla il riepilogo e poi preme «Convalida dichiarazione» e «Conferma».

La pagina del servizio avverte che «La dichiarazione sarà inviata automaticamente al comune quando tutti i componenti maggiorenni avranno effettuato la convalida». Per i 18 mesi conta quindi il giorno dell'ultima convalida: fatelo lo stesso giorno e controllate che la pratica non sia più «In attesa di convalida».

Se invece venite da case diverse, per esempio due fidanzati che vivono ognuno con i genitori, ognuno fa la sua domanda: il primo sceglie «Nuova residenza», l'altro «Residenza in famiglia esistente» e indica il primo.

Se avete comprato casa insieme, nella pagina sulla casa cointestata con la prima casa solo per uno trovi che cosa cambia quando i requisiti li ha uno solo dei due.

Che cosa succede dopo l'invio?

I tempi sono gli stessi in tutta Italia, perché li fissa l'articolo 5 del decreto-legge 5/2012, quello del cambio di residenza «in tempo reale».

• Entro 2 giorni lavorativi il Comune registra il cambio, e su ANPR la pratica diventa «Accolta con riserva». La nuova residenza vale dal giorno in cui hai presentato la richiesta.
• Entro 45 giorni dalla richiesta il Comune controlla che tu abiti davvero lì, di solito con un passaggio della Polizia locale. Metti nome e cognome su citofono e cassetta delle lettere e tieni acceso il telefono che hai indicato.
• Se in 45 giorni nessuno ti segnala problemi, la residenza è confermata da sola: si chiama silenzio-assenso. Non arriva nessuna lettera; da ANPR può arrivarti un'email quando la pratica diventa «Accolta definitivamente».
• Se qualcosa non va, il Comune ti manda prima un avviso e hai 10 giorni per spiegare e mandare documenti. Se alla fine il controllo è negativo, la residenza viene annullata e torni a quella di prima, come se non l'avessi mai cambiata. Per la prima casa vorrebbe dire non aver rispettato i 18 mesi.

Senza SPID o CIE: gli altri modi

Il portale ANPR non è l'unica strada. Chi arriva dall'estero senza la cittadinanza italiana può usare un servizio a parte del portale solo se è cittadino dell'Unione europea, o familiare di chi lo è: gli altri devono rivolgersi al Comune. La richiesta si può fare anche:

• allo sportello anagrafe del nuovo Comune, spesso su appuntamento. Alcuni Comuni, come Napoli e Firenze, non ricevono più allo sportello;
• sul portale online del Comune, dove esiste, come a Roma e a Torino;
• per email o PEC: il modulo firmato a mano da tutti i maggiorenni che si trasferiscono, scansionato, con la copia dei documenti d'identità di tutti. Molti Comuni accettano anche un'email normale, altri, come Roma, solo la PEC: usa l'indirizzo che trovi sul loro sito;
• per raccomandata, dove il Comune la accetta.

Il modulo è lo stesso in tutta Italia, quello allegato alla circolare del Ministero dell'Interno 14/2014. Chi ha comprato barra la casella «Di essere proprietario» e scrive i dati catastali. Conserva la ricevuta: la residenza vale dal giorno in cui la richiesta arriva al Comune. Con ANPR, email o PEC è il giorno stesso dell'invio; con la raccomandata contano anche i giorni di posta, quindi non usarla vicino alla scadenza.

Le regole sono nazionali: da Comune a Comune cambiano solo i canali e qualche dettaglio pratico, come la tassa sui rifiuti. Napoli, per esempio, dal 2026 accetta solo ANPR e PEC. Prima di muoverti apri la pagina sul cambio di residenza del sito del tuo nuovo Comune. Una riforma in preparazione lascerebbe solo sportello e ANPR: oggi non è in vigore, e ANPR resterebbe valido in ogni caso.

Cosa aggiornare dopo il trasloco

Alcune cose si aggiornano da sole:

• Patente e libretto dell'auto, se lo indichi nella richiesta di residenza. Non arriva più nessun adesivo: il nuovo indirizzo lo controlli sul Portale dell'Automobilista.
• Agenzia delle Entrate: la avvisa il Comune. Per il fisco il nuovo indirizzo conta dopo circa due mesi.
• Il vecchio Comune: non devi avvisarlo, ci pensa l'anagrafe nazionale.

Altre le devi fare tu:

• Tassa sui rifiuti (TARI): iscrivi la casa nuova, spesso entro 90 giorni, e chiudi quella vecchia. In alcuni Comuni basta una sezione del modulo di residenza, in altri, come Roma, va fatto a parte.
• Luce: avvisa il fornitore che ora sei residente, perché in bolletta alcune voci cambiano. Il canone RAI si paga nella bolletta della luce dei contratti per residenti.
• Medico di base: se cambi ASL devi sceglierne uno nuovo. In diverse Regioni si fa anche online.
• Banca, assicurazione dell'auto e datore di lavoro: il nuovo indirizzo lo comunichi tu.