L'ipoteca sulla casa è una garanzia reale che il debitore concede al creditore su un immobile: dà alla banca il diritto di espropriare e vendere la casa in caso di mancato pagamento del mutuo, con precedenza sugli altri creditori (art. 2808 c.c.). Dura 20 anni dall'iscrizione, viene iscritta per una somma più alta dell'importo mutuato e si cancella gratuitamente con la Legge Bersani dopo l'estinzione del debito.
Nel diritto italiano esistono tre tipi di ipoteca: volontaria (nasce dal contratto di mutuo), giudiziale (da sentenza) e legale (prevista dalla legge). Nella quasi totalità dei casi, quando si parla di "ipoteca sulla casa" si intende quella volontaria iscritta dalla banca sul mutuo.
Cos'è l'ipoteca
L'ipoteca è disciplinata dagli articoli 2808-2899 del Codice Civile italiano. È un diritto reale di garanzia: "reale" perché grava sulla cosa (l'immobile) e non sulla persona, e "di garanzia" perché tutela il creditore assicurandogli la possibilità di recuperare il credito attraverso l'immobile ipotecato.
A differenza del pegno, che grava su beni mobili e ne richiede la consegna al creditore, l'ipoteca lascia il bene nella disponibilità del debitore. Il proprietario può continuare ad abitare la casa, affittarla o venderla — ma l'ipoteca segue l'immobile e resta a carico del nuovo acquirente se non viene cancellata.
Come funziona
L'ipoteca si costituisce attraverso l'iscrizione nei Registri Immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate (l'ex Conservatoria). Nel caso di mutuo, la procedura è:
- Firma dell'atto di mutuo davanti al notaio.
- Il notaio invia telematicamente la nota di iscrizione all'Agenzia delle Entrate.
- L'iscrizione avviene di norma nei giorni subito successivi al rogito.
- La banca eroga il mutuo al rogito oppure dopo l'iscrizione, a volte dopo qualche giorno in più.
In banca quell'attesa si chiama "consolidamento" e nasce da una regola dei mutui fondiari: l'ipoteca non è soggetta a revocatoria se è stata iscritta dieci giorni prima della sentenza che apre il fallimento del debitore, oggi liquidazione giudiziale (art. 39, comma 4, del Testo unico bancario, che rinvia all'art. 166 del Codice della crisi). L'ipoteca vale comunque dal giorno dell'iscrizione: i dieci giorni riguardano solo la revocatoria, che pesa quando il mutuatario è un imprenditore o una società. Che cos'è un mutuo fondiario lo spiega la guida alla differenza fra mutuo fondiario e ipotecario.
Per approfondire i costi e i tempi collegati al rogito consulta la nostra guida ai costi del notaio per l'acquisto della prima casa.
Tipi di ipoteca
Il Codice Civile prevede tre tipi di ipoteca, con presupposti e funzioni diverse:
| Tipo | Fonte | Quando si usa |
|---|---|---|
| Volontaria | Contratto (mutuo) | Erogazione mutuo, finanziamento ipotecario |
| Giudiziale | Sentenza di condanna | Creditore ottiene sentenza esecutiva |
| Legale | Legge | Venditore non pagato, coeredi e condividenti, Stato sui beni dell'imputato (art. 2817 c.c.) |
Le ipoteche che si incontrano più spesso sono quelle volontarie, legate all'erogazione di un mutuo. Le ipoteche giudiziali sono lo strumento con cui un creditore (fornitore, ex coniuge, banca creditrice per altro debito) tutela una sentenza di condanna. Chi ha debiti con il Fisco e si chiede se può ancora avere un mutuo trova la risposta nella guida sui debiti con l'Agenzia delle Entrate e il mutuo.
Durata, grado e importo
Durata: l'iscrizione ipotecaria dura 20 anni. «L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine» (art. 2847 c.c.). La rinnovazione non è un obbligo: è quello che il creditore deve fare prima dei vent'anni se vuole conservare la garanzia. Con un mutuo di 25-30 anni la chiede quindi la banca, con una nota al conservatore (art. 2850 c.c.).
Grado: identifica l'ordine cronologico di iscrizione. In caso di vendita forzata dell'immobile, il ricavato soddisfa prima il creditore di primo grado, poi quello di secondo, e così via. Per un mutuo casa le banche chiedono di norma l'ipoteca di primo grado, che è anche un requisito del credito fondiario (art. 38 TUB). Un mutuo su un immobile già ipotecato non è vietato: le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia (titolo V, capitolo 1, sezione II) ammettono il fondiario anche su immobili con iscrizioni precedenti, se il residuo del mutuo precedente più il nuovo resta entro l'80% del valore. Il quadro è nella guida al mutuo con ipoteca di secondo grado.
Importo: l'ipoteca viene iscritta per un importo superiore al capitale mutuato: la legge non fissa una percentuale, la decide la banca e la scrive nell'atto. La somma iscritta copre il capitale, le spese e gli interessi; nello stesso grado del capitale stanno quelli delle due annate anteriori e di quella in corso al giorno del pignoramento (art. 2855 c.c.). Se la banca iscrive il doppio, su un mutuo di 200.000 € l'ipoteca è di 400.000 €.
Costi di iscrizione
I costi dell'iscrizione ipotecaria sono compresi nella parcella del notaio e si dividono in imposte e onorario:
- Imposte: nei mutui di durata superiore a diciotto mesi la banca di norma sceglie nell'atto l'imposta sostitutiva, che prende il posto di imposta ipotecaria, di registro e di bollo anche sull'iscrizione dell'ipoteca (artt. 15 e 17 D.P.R. 601/1973). È lo 0,25% del mutuo e sale al 2% solo per i finanziamenti che servono a comprare, costruire o ristrutturare abitazioni senza i requisiti prima casa (art. 18).
- Onorario notaio: l'iscrizione dell'ipoteca rientra nel preventivo dell'atto di mutuo. Nei mutui fondiari la legge riduce gli onorari alla metà (art. 39, comma 7, TUB): conviene chiedere che il preventivo lo indichi.
Ipoteca sulla prima casa
Una delle domande più frequenti è: la mia prima casa può essere ipotecata? La risposta è sì, con un'importante distinzione:
- La banca può iscrivere ipoteca sulla prima casa senza limiti: è la garanzia base del mutuo prima casa.
- Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia) non può pignorare la casa se è l'unico immobile del debitore, non è di lusso (né A/8 né A/9), è adibita ad abitazione e il debitore vi ha la residenza anagrafica (art. 76 D.P.R. 602/1973). Può però iscriverci ipoteca, anche se è la prima casa, quando il debito complessivo è di almeno 20.000 € (art. 77 c. 1-bis). Gli altri immobili li può pignorare solo per debiti oltre 120.000 €.
- Altri creditori (fornitori, ex coniuge) possono ottenere ipoteca giudiziale e successivo pignoramento anche sulla prima casa.
Per la specifica interazione con il mutuo prima casa e le tutele per giovani coppie, vedi anche mutuo prima casa e agevolazioni 2026 e Fondo di Garanzia Consap.
Come si cancella l'ipoteca
Dopo l'estinzione totale del mutuo, la cancellazione dell'ipoteca avviene tramite Legge Bersani (D.L. 7/2007 convertito in L. 40/2007):
- La banca comunica all'Agenzia delle Entrate l'avvenuta estinzione entro 30 giorni.
- La cancellazione è automatica, gratuita e senza notaio.
- Scaduti i 30 giorni, il conservatore cancella l'ipoteca d'ufficio entro il giorno successivo (art. 40-bis, comma 4, del Testo unico bancario).
La cancellazione automatica vale per i mutui di banche e intermediari, anche se firmati prima del 2007 (art. 40-bis TUB). Negli altri casi, come un'ipoteca giudiziale o il prestito di un privato, serve un atto del notaio con il consenso del creditore, a pagamento; se il creditore non lo dà, una sentenza (artt. 2882 e 2884 c.c.). Per la procedura dettagliata leggi la nostra guida su cancellazione ipoteca: tempi, costi e procedura.
L'ipoteca dice quanto è garantita la banca, non quanto puoi chiedere: quello dipende dal tuo reddito e dal valore della casa. Per saperlo fai la simulazione su GoMutuo: è gratis e richiede 6 minuti.
Per approfondire il quadro normativo consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia e il portale del Consiglio Nazionale del Notariato.
Ti è stata utile?
