L'ipoteca sulla casa è una garanzia reale che il debitore concede al creditore su un immobile: dà alla banca il diritto di espropriare e vendere la casa in caso di mancato pagamento del mutuo, con precedenza sugli altri creditori (art. 2808 c.c.). Dura 20 anni dall'iscrizione, viene iscritta per il 150-300% dell'importo mutuato e si cancella gratuitamente con la Legge Bersani dopo l'estinzione del debito.
Nel diritto italiano esistono tre tipi di ipoteca: volontaria (nasce dal contratto di mutuo), giudiziale (da sentenza) e legale (prevista dalla legge). Nella quasi totalità dei casi, quando si parla di "ipoteca sulla casa" si intende quella volontaria iscritta dalla banca sul mutuo.
Cos'è l'ipoteca
L'ipoteca è disciplinata dagli articoli 2808-2899 del Codice Civile italiano. È un diritto reale di garanzia: "reale" perché grava sulla cosa (l'immobile) e non sulla persona, e "di garanzia" perché tutela il creditore assicurandogli la possibilità di recuperare il credito attraverso l'immobile ipotecato.
A differenza del pegno, che grava su beni mobili e ne richiede la consegna al creditore, l'ipoteca lascia il bene nella disponibilità del debitore. Il proprietario può continuare ad abitare la casa, affittarla o venderla — ma l'ipoteca segue l'immobile e resta a carico del nuovo acquirente se non viene cancellata.
Come funziona
L'ipoteca si costituisce attraverso l'iscrizione nei Registri Immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate (l'ex Conservatoria). Nel caso di mutuo, la procedura è:
- Firma dell'atto di mutuo davanti al notaio.
- Il notaio invia telematicamente la nota di iscrizione all'Agenzia delle Entrate.
- L'iscrizione avviene di norma nelle 24-48 ore successive al rogito.
- La banca eroga il mutuo solo dopo la conferma dell'iscrizione (consolidamento dopo 10 giorni per fallibili, art. 39 TUB).
Per approfondire i costi e i tempi collegati al rogito consulta la nostra guida ai costi del notaio per l'acquisto della prima casa.
Tipi di ipoteca
Il Codice Civile prevede tre tipi di ipoteca, con presupposti e funzioni diverse:
| Tipo | Fonte | Quando si usa |
|---|---|---|
| Volontaria | Contratto (mutuo) | Erogazione mutuo, finanziamento ipotecario |
| Giudiziale | Sentenza di condanna | Creditore ottiene sentenza esecutiva |
| Legale | Legge | Venditore non pagato, coeredi, Stato per tributi |
Oltre il 98% delle ipoteche italiane iscritte ogni anno è di tipo volontario, legato all'erogazione di un mutuo. Le ipoteche giudiziali sono lo strumento con cui un creditore (fornitore, ex coniuge, banca creditrice per altro debito) tutela una sentenza di condanna.
Durata, grado e importo
Durata: l'iscrizione ipotecaria dura 20 anni (art. 2847 c.c.). Se il debito non è ancora estinto, la banca chiede il rinnovo. Se il mutuo ha durata 25-30 anni, il rinnovo è obbligatorio prima della scadenza dei 20 anni per evitare la perdita della garanzia.
Grado: identifica l'ordine cronologico di iscrizione. In caso di vendita forzata dell'immobile, il ricavato soddisfa prima il creditore di primo grado, poi quello di secondo, e così via. Le banche accettano di erogare mutui solo con ipoteca di primo grado: è la condizione base.
Importo: l'ipoteca viene iscritta per un importo superiore al capitale mutuato, di solito il 150-300% (media 200%). Copre capitale, interessi contrattuali (12 mensilità + biennio successivo, art. 2855 c.c.), interessi di mora, spese legali ed oneri di recupero. Su un mutuo di 200.000 € l'ipoteca tipica è iscritta per 400.000 €.
Costi di iscrizione
I costi dell'iscrizione ipotecaria sono compresi nella parcella del notaio e si dividono in imposte e onorario:
- Imposta ipotecaria: 2% dell'importo iscritto per mutuo su seconda casa; per la prima casa si applica l'imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo erogato (art. 15 D.P.R. 601/1973).
- Tassa di trascrizione: fissa di 35 €.
- Onorario notaio: la parte per l'iscrizione ipotecaria è di solito 400-800 € in aggiunta all'atto di mutuo.
Ipoteca sulla prima casa
Una delle domande più frequenti è: la mia prima casa può essere ipotecata? La risposta è sì, con un'importante distinzione:
- La banca può iscrivere ipoteca sulla prima casa senza limiti: è la garanzia base del mutuo prima casa.
- Agenzia Entrate Riscossione (ex Equitalia) non può iscrivere ipoteca né pignorare la prima casa se è l'unico immobile del debitore, è non di lusso e vi è residenza anagrafica (art. 76 D.P.R. 602/1973). Su altri immobili sì, per debiti fiscali oltre 20.000 €.
- Altri creditori (fornitori, ex coniuge) possono ottenere ipoteca giudiziale e successivo pignoramento anche sulla prima casa.
Per la specifica interazione con il mutuo prima casa e le tutele per giovani coppie, vedi anche mutuo prima casa e agevolazioni 2026 e Fondo di Garanzia Consap.
Come si cancella l'ipoteca
Dopo l'estinzione totale del mutuo, la cancellazione dell'ipoteca avviene tramite Legge Bersani (D.L. 7/2007 convertito in L. 40/2007):
- La banca comunica all'Agenzia delle Entrate l'avvenuta estinzione entro 30 giorni.
- La cancellazione è automatica, gratuita e senza notaio.
- Nel giro di 30-60 giorni l'ipoteca risulta cancellata nei Registri Immobiliari.
Solo in casi eccezionali (ipoteche giudiziali, mutui pre-2007, contestazioni) serve la cancellazione giudiziale a pagamento con intervento del notaio. Per la procedura dettagliata leggi la nostra guida su cancellazione ipoteca: tempi, costi e procedura.
Domande frequenti
Per approfondire il quadro normativo consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia e il portale del Consiglio Nazionale del Notariato.
