Hai ricevuto la delibera definitiva del mutuo: la banca ha approvato il tuo reddito e la perizia sull'immobile è risultata congrua. Fra la comunicazione della banca e la firma davanti al notaio, però, ci sono ancora alcune settimane di controlli e documenti, e una scadenza da tenere d'occhio.
Quanto tempo può passare fra delibera e rogito
Per legge un tempo massimo non c'è: conta la scadenza della delibera, che decide la banca. La data la trovi nella comunicazione di delibera o nell'offerta, e di solito lascia qualche mese; in pratica il rogito arriva prima, di norma 15-30 giorni dopo la delibera.
L'unico termine scritto nella legge è un minimo a tua tutela, non un massimo: prima di firmare hai diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni sull'offerta vincolante (art. 120-novies TUB). La guida della Banca d'Italia sul mutuo lo spiega così: «Durante questo periodo l'offerta è vincolante per il finanziatore e può essere accettata dal consumatore in qualsiasi momento».
Il tempo massimo pratico, quindi, lo decidono due date: la scadenza della delibera e il giorno del rogito che hai scritto nel preliminare. Conviene che la seconda cada ben dentro la prima. Cosa scade prima, perizia compresa, e come si chiede la proroga è spiegato in quanto dura la validità della delibera.
Cosa fanno banca e notaio in quelle settimane
Una volta che l'ufficio delibere emette il parere favorevole (spesso preceduto da una pre-delibera reddituale), la pratica passa al reparto legale. In questa fase, la banca contatta il notaio scelto dall'acquirente per richiedere la documentazione tecnica che serve a verificare che l'ipoteca possa essere iscritta correttamente.
Per prima cosa la banca trasmette al notaio i dati della delibera: importo finanziato, durata, tipo di tasso e dati catastali. Il notaio deve poi predisporre la minuta dell'atto di mutuo, che dovrà essere approvata dalla banca prima della stipula. Se la banca non l'ha chiesta prima di deliberare, in queste settimane arriva anche la relazione notarile preliminare (RNP), che di solito richiede 3-10 giorni lavorativi. Il passo per passo dalla perizia alla firma è in cosa succede dopo la perizia e dopo la delibera.
I documenti necessari per il notaio
Per procedere, il notaio deve certificare la "storia" dell'immobile degli ultimi 20 anni. Ecco la checklist aggiornata:
- Atto di provenienza: Il contratto di compravendita, donazione o dichiarazione di successione che attesta la proprietà attuale.
- Planimetria catastale e visura: Devono essere conformi allo stato di fatto (per approfondire: conformità catastale).
- APE (Attestato di Prestazione Energetica): obbligatorio e in corso di validità. L'art. 6, comma 5 del D.Lgs. 192/2005 fissa il termine: «L'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio». Se è scaduto va rifatto prima del rogito (guida all'APE).
- RNP (Relazione Notarile Preliminare): Documento con cui il notaio certifica alla banca l'assenza di ipoteche pregiudizievoli.
- Certificato di Stato Libero o Estratto di Matrimonio: Necessario per definire il regime patrimoniale degli acquirenti.
Se uno di questi documenti manca o contraddice gli altri il notaio non firma: abbiamo raccolto i casi in cui questo succede in quando il notaio può rifiutare l'atto.
Costi e imposte da versare al rogito
Sebbene la delibera sia "gratuita" come parere, l'accensione del mutuo comporta costi vivi che vengono solitamente trattenuti dall'importo erogato o pagati contestualmente:
- Istruttoria bancaria: Variabile tra lo 0,50% e l'1,00% dell'importo finanziato (spesso ridotta per mutui green).
- Perizia tecnica: Mediamente tra 250€ e 400€ (già pagata solitamente prima della delibera).
- Imposta sostitutiva: lo 0,25% dell'importo del mutuo; il 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo. Le due aliquote stanno nell'art. 18 del D.P.R. 601/1973, che al terzo comma dice: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento». Come si calcola e chi la trattiene lo vedi in imposta sostitutiva sul mutuo.
- Onorario del Notaio: Per l'atto di mutuo (distinto dall'atto di compravendita).
Erogazione contestuale vs differita
Il giorno del rogito cambia anche a seconda di come la banca eroga i soldi:
- Erogazione contestuale: La banca consegna gli assegni circolari (o effettua il bonifico) nel momento stesso della firma. È la soluzione preferita dai venditori.
- Erogazione differita: La banca trattiene i fondi finché l'ipoteca non viene iscritta e consolidata (circa 10-15 giorni dopo il rogito). In questo caso, il notaio rilascia un "atto di quietanza" successivo.
Se il rogito slitta oltre la scadenza
La delibera non è eterna: ha una scadenza, scritta dalla banca, che di solito si misura in mesi. Se il rogito slitta oltre quella data (ritardi del venditore, una successione da sistemare, un cantiere in ritardo), la banca chiede documenti reddituali aggiornati per verificare che la tua capacità di rimborso non sia cambiata, per esempio con nuovi prestiti o un cambio di lavoro, e può riallineare le condizioni.
Conviene chiedere la proroga prima della scadenza, per iscritto, e intanto rifare i conti: una simulazione aggiornata ti dice in 6 minuti se il mutuo resta fattibile e con che rata.
Per accelerare i tempi, il consiglio d'oro è fornire al notaio l'atto di provenienza già durante la fase di istruttoria del mutuo, senza attendere la delibera definitiva.
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