Hai finalmente ricevuto la delibera definitiva del mutuo. La banca ha approvato il tuo reddito e la perizia sull'immobile è risultata congrua. Pensi che il traguardo sia ormai raggiunto, ma tra la comunicazione della banca e la firma definitiva davanti al notaio esiste una fase cruciale fatta di burocrazia, controlli legali e scambi di documenti.
Cosa succede subito dopo la delibera?
Una volta che l'ufficio delibere emette il parere favorevole (spesso preceduto da una pre-delibera reddituale), la pratica passa al reparto legale. In questa fase, la banca contatta il notaio scelto dall'acquirente per richiedere la documentazione tecnica necessaria a garantire che l'ipoteca possa essere iscritta correttamente.
Il passaggio fondamentale è la trasmissione dei dati della delibera al notaio: importo finanziato, durata, tipo di tasso e dati catastali. Il notaio deve poi predisporre la minuta dell'atto di mutuo, che dovrà essere approvata dalla banca prima della stipula.
Tempi medi tra delibera e rogito nel 2026
Nel 2026, la velocità dipende molto dal grado di digitalizzazione dell'istituto e dalla prontezza del notaio nel consegnare la Relazione Notarile Preliminare (RNP).
| Banca | Tempo Stimato (Delibera → Rogito) |
|---|---|
| Intesa Sanpaolo / Crédit Agricole | 15 - 20 giorni |
| UniCredit / BNL BNP Paribas | 18 - 25 giorni |
| BPER / Banco BPM | 20 - 30 giorni |
| Media Nazionale 2026 | 22 giorni |
I documenti necessari per il notaio
Per procedere, il notaio deve certificare la "storia" dell'immobile degli ultimi 20 anni. Ecco la checklist aggiornata:
- Atto di provenienza: Il contratto di compravendita, donazione o dichiarazione di successione che attesta la proprietà attuale.
- Planimetria catastale e visura: Devono essere conformi allo stato di fatto (per approfondire: conformità catastale).
- APE (Attestato di Prestazione Energetica): Obbligatorio e in corso di validità (10 anni). Link: Guida APE.
- RNP (Relazione Notarile Preliminare): Documento con cui il notaio garantisce alla banca l'assenza di ipoteche pregiudizievoli.
- Certificato di Stato Libero o Estratto di Matrimonio: Necessario per definire il regime patrimoniale degli acquirenti.
Costi e imposte da versare al rogito
Sebbene la delibera sia "gratuita" come parere, l'accensione del mutuo comporta costi vivi che vengono solitamente trattenuti dall'importo erogato o pagati contestualmente:
- Istruttoria bancaria: Variabile tra lo 0,50% e l'1,00% dell'importo finanziato (spesso ridotta per mutui green).
- Perizia tecnica: Mediamente tra 250€ e 400€ (già pagata solitamente prima della delibera).
- Imposta Sostitutiva: Lo 0,25% dell'importo del mutuo per la "prima casa" e il 2,00% per la "seconda casa". Maggiori dettagli su imposta sostitutiva mutuo.
- Onorario del Notaio: Per l'atto di mutuo (distinto dall'atto di compravendita).
Erogazione contestuale vs differita
Un dettaglio tecnico fondamentale che può influenzare il giorno del rogito è la modalità di erogazione dei fondi:
- Erogazione contestuale: La banca consegna gli assegni circolari (o effettua il bonifico) nel momento stesso della firma. È la soluzione preferita dai venditori.
- Erogazione differita: La banca trattiene i fondi finché l'ipoteca non viene iscritta e consolidata (circa 10-15 giorni dopo il rogito). In questo caso, il notaio rilascia un "atto di quietanza" successivo.
Quanto dura la validità della delibera?
La delibera non è eterna. Solitamente ha una validità di 6 mesi. Se tra la delibera e il rogito passano troppi mesi (ad esempio per ritardi nella costruzione o problemi del venditore), la banca richiederà un aggiornamento dei documenti reddituali per verificare che la tua capacità di rimborso non sia mutata (es. nuovi prestiti o cambio lavoro).
Per accelerare i tempi, il consiglio d'oro è fornire al notaio l'atto di provenienza già durante la fase di istruttoria del mutuo, senza attendere la delibera definitiva.
Domande frequenti
Quanto tempo passa tra delibera e rogito?
Nel 2026, la media nazionale è di circa 20-25 giorni. Casi eccellenti (Intesa, Crédit Agricole) possono scendere a 15 giorni se la documentazione è completa, mentre complicazioni ipotecarie possono estendere l'attesa a 45 giorni.
Cosa succede se la delibera scade prima del rogito?
La delibera ha solitamente una validità di 6 mesi. Se scade, la banca deve procedere a un 'aggiornamento istruttorio', richiedendo buste paga recenti e verificando nuovamente la centrale rischi.
L'erogazione del mutuo è sempre immediata al rogito?
Non sempre. Esiste l'erogazione contestuale (assegni circolari pronti al rogito) e quella differita (i fondi vengono sbloccati dopo circa 10-15 giorni dal consolidamento dell'ipoteca).
Posso cambiare banca dopo la delibera?
Teoricamente sì, ma dovresti ricominciare l'intero processo da zero (istruttoria, perizia, costi) perdendo tempo prezioso e potenzialmente pagando penali se hai già firmato impegni vincolanti.
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