Fattibilità mutuo: risposta rapida
La fattibilità del mutuo è la verifica preliminare con cui capisci — in 5 minuti, senza costi e senza impatti in CRIF — se il tuo profilo reddituale può reggere il mutuo che desideri. Formula base: (reddito netto mensile × 33%) − rate in corso = rata massima. Da qui, con tasso e durata, ottieni l'importo di mutuo indicativo. Non è vincolante per la banca ma è l'unico modo serio per non firmare una proposta d'acquisto insostenibile. Va tenuta distinta dalla pre-delibera (parere bancario formale) e dalla delibera (esito finale dopo istruttoria).
Cos'è la fattibilità del mutuo
In gergo bancario, "fattibilità" (o pre-fattibilità) indica la valutazione informale con cui un consulente o una piattaforma stima l'importo massimo di mutuo compatibile con reddito, età e finanziamenti in essere del richiedente. Non è un atto della banca: è un calcolo di sostenibilità che precede la richiesta formale.
Tre caratteristiche chiave:
- Gratuita e non vincolante — non genera obblighi per nessuna delle parti.
- Rapida — 5 minuti in autonomia, 24-48 ore con un consulente indipendente.
- Nessun impatto in CRIF — nessuna interrogazione formale alle banche dati creditizie.
È la prima domanda che chi vuole comprare casa deve porsi: "quale mutuo massimo posso ottenere?" Solo dopo la risposta ha senso iniziare a cercare l'immobile o firmare la proposta d'acquisto.
Come si calcola: formula in 5 minuti
Il metodo standard usato da banche italiane e mediatori si basa sul rapporto rata/reddito del 30-33% (linea guida prudenziale di Banca d'Italia). Tre passaggi:
- Calcolo rata massima sostenibile:
Rata max = (Reddito netto mensile × 33%) − rate finanziamenti già in corso. - Calcolo importo mutuo teorico: dalla rata max, con durata e tasso indicativo (a giugno 2026: tasso fisso medio 3,10-3,30% TAN a 30 anni), ricavi l'importo massimo di mutuo. Vedi formula rata mutuo.
- Verifica LTV: il mutuo massimo non può superare l'80% del valore periziato (o il 100% con Fondo Consap per prima casa). Vedi LTV.
La fattibilità reale è il minimo tra i due vincoli: se il profilo regge 200.000 € ma l'immobile ne vale 150.000 e l'LTV è 80%, il mutuo massimo è 120.000 €.
Esempi numerici concreti 2026
Ipotesi comuni: tasso fisso 3,20% TAN, durata 30 anni, prima casa, nessun altro finanziamento in corso.
| Reddito netto/mese | Rata max (33%) | Mutuo max stimato | Casa max (LTV 80%) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 495 € | ≈ 114.500 € | ≈ 143.000 € |
| 1.800 € | 594 € | ≈ 137.500 € | ≈ 172.000 € |
| 2.200 € | 726 € | ≈ 168.000 € | ≈ 210.000 € |
| 2.800 € | 924 € | ≈ 214.000 € | ≈ 267.500 € |
| 3.500 € (cointestato) | 1.155 € | ≈ 267.500 € | ≈ 334.000 € |
Con mutuo cointestato la fattibilità sale sensibilmente: si somma il 33% di ciascun reddito. Con garante si può integrare il reddito del richiedente principale fino ai limiti bancari.
Cosa serve per calcolarla
Per una stima autonoma (5 minuti):
- Reddito netto mensile in busta paga (13ª/14ª incluse pro-quota).
- Tipo di contratto (indeterminato, determinato, P.IVA).
- Rate di finanziamenti in corso (prestiti, carte revolving, cessione quinto).
- Età del richiedente (per capire la durata massima ammessa).
- Prezzo di casa target e capitale proprio disponibile.
Per una fattibilità professionale via consulente (24-48 ore) si aggiungono documenti reddituali di base (CU o ultima busta paga) per validare le dichiarazioni.
Fattibilità, pre-delibera e delibera
| Aspetto | Fattibilità | Pre-delibera | Delibera |
|---|---|---|---|
| Chi la fa | Cliente o consulente | Banca | Banca (comitato crediti) |
| Formalità | Informale, stima | Formale, parere | Ufficiale, esito |
| Tempi | 5 min – 48 ore | 48 ore – 10 giorni | 30 – 45 giorni |
| Impatto CRIF | Nessuno | Sì (interrogazione) | Sì (interrogazione) |
| Perizia immobile | No | No | Sì |
| Vincolante | No | No | Sì (nei limiti indicati) |
Il processo corretto è sempre: Fattibilità → Pre-delibera → Istruttoria → Delibera. L' istruttoria è il processo interno di verifica che porta alla delibera finale.
Cosa vuol dire "attendere la fattibilità"
È la fase — spesso citata in banca o dai mediatori — in cui i tuoi dati sono stati inviati per la stima ma la risposta non è ancora arrivata. Range tipici osservati sul mercato italiano nel 2026:
- Piattaforme online / mediatori digitali: 5-30 minuti.
- Consulenti indipendenti: 24-48 ore lavorative.
- Filiali di banche tradizionali: 3-10 giorni lavorativi.
Se dopo 10 giorni la banca non ha ancora dato riscontro sulla sola fattibilità, è ragionevole affiancare un consulente indipendente per parallelizzare la valutazione su più istituti — è pratica legittima e non produce doppie segnalazioni in CRIF finché non si formalizza la richiesta.
Quando richiederla
La fattibilità va richiesta in 3 momenti chiave:
- Prima di iniziare a cercare casa — per definire il budget realistico ed evitare visite fuori portata.
- Prima di firmare la proposta d'acquisto — per non versare caparra su un immobile che il tuo profilo non regge.
- Prima del compromesso — per calibrare correttamente termine per l'ottenimento del mutuo e caparra confirmatoria.
Per approfondimenti normativi puoi consultare la Guida al mutuo di Banca d'Italia e il registro dei mediatori tenuto dall' OAM, unica fonte pubblica per verificare l'iscrizione di chi ti propone una fattibilità.
