Fattibilità mutuo online: verifica gratis quanto puoi chiedere

Fattibilità del mutuo: risposta rapida

La fattibilità del mutuo si può verificare online, gratis e senza impegno. In cima alla pagina hai una stima in dieci secondi; per il tuo caso completo c'è la simulazione, che trovi spiegata nel paragrafo dopo. Il conto di base è quello delle banche: rata massima = reddito netto × 33% − rate già in corso; dalla rata, con tasso e durata, si ricava l'importo. È una stima e non vincola nessuno: la risposta della banca arriva con la pre-delibera e la decisione con la delibera, dopo l'istruttoria.

Come si verifica online?

Le strade sono due, e la prima prepara la seconda.

1. La stima veloce, in cima alla pagina. Indichi lo stipendio netto (anche di coppia) e la durata: il calcolatore applica la regola del 33% e il TAN fisso stimato di oggi (3,58% a 30 anni, rilevazione del 26 ottobre 2026). Non conosce le rate che paghi già né il prezzo della casa: se hai un prestito in corso, il mutuo possibile è più basso di quello che leggi.
2. La simulazione completa. Con la simulazione gratuita di GoMutuo inserisci i tuoi dati e in circa 6 minuti sai quanto puoi chiedere, quale rata regge il tuo reddito e se il mutuo che hai in mente è fattibile, con le rate calcolate sul tuo profilo dalle banche partner.

Una simulazione online non guarda i tuoi documenti, non consulta le banche dati del credito e non fa periziare la casa: per questo il risultato resta una stima. Quanto ci si può contare lo spieghiamo in quanto è affidabile una simulazione del mutuo online.

Cos'è la fattibilità del mutuo?

In gergo bancario la fattibilità (o pre-fattibilità) è la valutazione informale con cui un consulente, un sito di simulazione o tu stesso stimate il mutuo massimo compatibile con il reddito, l'età e i finanziamenti che hai già. È un calcolo di sostenibilità che viene prima della domanda vera e propria: la banca entra in gioco dopo.

• È gratuita e non vincola nessuno, né te né la banca.
• È rapida: online bastano pochi minuti; con un consulente o in filiale dipende dai loro tempi.
• Non lascia traccia in CRIF: una stima non è una domanda di finanziamento. Nelle banche dati del credito finiscono le domande presentate a una banca o a una finanziaria, per il tempo fissato dal codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie.

È la domanda da farsi prima di cercare casa: quanto mutuo posso ottenere? Solo con la risposta in mano ha senso firmare una proposta d'acquisto.

Come si calcola da solo?

Il metodo usato da banche e mediatori parte dal rapporto rata/reddito. La guida della Banca d'Italia Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici lo dice così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Per reddito disponibile la guida intende quello che resta dopo le spese fisse, quindi è più prudente delle banche, che applicano la quota allo stipendio netto: il 30% è la soglia prudenziale, il 33% quella più usata, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Tre passaggi:

1. La rata massima: reddito netto mensile × 33%, meno le rate dei finanziamenti già in corso.
2. L'importo: dalla rata massima, con durata e tasso (oggi il TAN fisso stimato a 30 anni è 3,58%: IRS più spread medio, rilevazione del 26 ottobre 2026), si ricava il mutuo massimo. Il conto passo per passo è in come si calcola la rata del mutuo.
3. Il limite della casa: il mutuo resta di solito entro l'80% del valore di perizia. Oltre, la banca chiede garanzie in più e spesso applica condizioni meno favorevoli: per la prima casa c'è il Fondo Consap, che permette di arrivare fino al 100%, se la banca lo concede, ed è riservato alle categorie previste dalla legge, come gli under 36. Il rapporto fra mutuo e valore si chiama LTV.

La fattibilità reale è il più basso dei due limiti: se il tuo reddito regge 200.000 € ma la casa ne vale 150.000 e la banca finanzia l'80%, il massimo è un mutuo da 120.000 €.

Quanto puoi chiedere? Esempi con i numeri

Ipotesi: TAN fisso stimato di oggi a 30 anni, 3,58% (IRS più spread medio, rilevazione del 26 ottobre 2026), durata 30 anni, prima casa, nessun altro finanziamento in corso.

Con un mutuo cointestato la fattibilità sale, perché si sommano i redditi dei due intestatari. Con un garante si può integrare il reddito di chi chiede il mutuo, nei limiti che fissa ogni banca.

Tre cose che la tabella non vede. Molte banche controllano anche che dopo la rata resti una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita. Con un contratto a tempo determinato molte banche non contano il reddito da solo; altre sì, a volte solo in parte, se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e/o se c'è un cointestatario o un garante con reddito stabile. Con la partita IVA conta il reddito delle dichiarazioni, e di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre.

Questi numeri valgono per un caso medio. Per il tuo caso, con la tua età e i finanziamenti che hai già, una simulazione del mutuo su GoMutuo è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.

Che dati servono?

Per una stima fatta da te, online o con la formula:

• reddito netto mensile (dalla busta paga o, se sei autonomo, dalla dichiarazione dei redditi);
• tipo di contratto (indeterminato, determinato, partita IVA);
• rate dei finanziamenti in corso (prestiti, carte revolving, cessione del quinto);
• età, che conta per la durata: l'età massima a fine mutuo cambia da banca a banca;
• prezzo della casa e soldi tuoi disponibili per anticipo e spese.

Se la fattibilità la fa un consulente, di solito chiede anche i documenti del reddito (CU o ultime buste paga) per controllare i dati.

Che differenza c'è con pre-delibera e delibera?

I tempi di pre-delibera, istruttoria e delibera non li fissa nessuna legge: secondo la guida della Banca d'Italia i tempi per ottenere il mutuo «sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali» della banca. Le forchette che si vedono più spesso, con le avvertenze del caso, sono in quanto tempo passa dalla richiesta del mutuo al rogito.

L'ordine è questo: fattibilità, pre-delibera (se la chiedi), istruttoria con la perizia, delibera. L'istruttoria è la verifica della banca che porta alla delibera. Dopo la delibera arriva l'offerta vincolante: hai almeno sette giorni per pensarci, e in quel periodo l'offerta impegna la banca e puoi accettarla in qualunque momento (art. 120-novies TUB).

Cosa vuol dire «attendere la fattibilità»?

È la fase in cui hai mandato dati o documenti a una banca o a un consulente e aspetti la loro stima. Online la risposta è immediata; con un consulente o in filiale dipende da loro, e nessuna regola fissa un termine.

Se la risposta tarda, puoi farti fare una stima in parallelo da un consulente del credito: una stima in più non lascia traccia in CRIF, che registra le domande di finanziamento vere e proprie. Se però il consulente manda la tua pratica a una banca, quella è una domanda e può finire nelle banche dati del credito.

Quando va fatta?

In tre momenti:

1. Prima di cercare casa: ti dà il budget vero ed eviti le visite fuori portata.
2. Prima di firmare la proposta d'acquisto: non versi una caparra su una casa che il tuo profilo non regge.
3. Prima del compromesso: ti serve per decidere entro quando devi avere il mutuo e quanta caparra versare.

Per le regole generali c'è la guida al mutuo della Banca d'Italia. Se a proporti una fattibilità è un mediatore o un agente, puoi controllarne l'iscrizione negli elenchi dell'OAM.