In sintesi: il blocco del tasso non è previsto da una norma, ma dal Foglio Informativo del prodotto. La legge ti garantisce l'irrevocabilità dell'offerta durante i 7 giorni di riflessione e la trasparenza sul periodo di validità indicato nel PIES.
La risposta breve
Dipende dalla banca. Non esiste una regola uniforme di settore né un obbligo di legge che stabilisca se l'IRS di riferimento del tuo tasso fisso venga rilevato alla data della delibera, a quella dell'offerta vincolante (consegna del PIES) o a quella della stipula. Alcuni istituti offrono anche un'opzione commerciale di "blocco tasso" per un certo numero di giorni, a volte a pagamento.
Questa è la domanda più importante e meno posta di tutta la pratica: fra preventivo e rogito passano nella prassi quattro-sei mesi, e in una fase di tassi in movimento la differenza si misura in migliaia di euro. La risposta sta nel Foglio Informativo e nel PIES del prodotto specifico, non in un principio generale.
Delibera e offerta vincolante non sono la stessa cosa
Confondere i due atti è l'errore che porta alle sorprese al rogito. Sono passaggi distinti:
| Atto | Cos'è | Vincola la banca? |
|---|---|---|
| Delibera | Esito positivo dell'istruttoria creditizia interna, comunicato con lettera di delibera | Non è l'offerta vincolante ex art. 120-novies; la validità è quella indicata dalla banca |
| Offerta vincolante + PIES | Atto formale su supporto durevole, con bozza di contratto e condizioni economiche | Sì, per tutto il periodo di riflessione (minimo 7 giorni) e nei limiti di validità indicati |
| Stipula (rogito) | Firma del contratto di mutuo davanti al notaio | Il TAN diventa definitivo e immutabile per tutta la durata |
Un esempio documentale concreto: le Informazioni Generali di Intesa Sanpaolo per XME Mutuo descrivono la sequenza lettera di delibera → PIES con le condizioni economiche vincolanti, e indicano una validità della delibera di 180 giorni, oltre i quali la pratica si considera non perfezionata. È una scelta dell'istituto, non un termine di legge: altre banche adottano finestre diverse. Sul tema abbiamo un approfondimento dedicato in la banca può cambiare il tasso dopo la delibera?.
Cosa garantisce l'art. 120-novies TUB
Il riferimento corretto è l'art. 120-novies del TUB (D.Lgs. 385/1993), introdotto dal D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 in attuazione della direttiva 2014/17/UE sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali. Due commi contano qui:
- Comma 3: prima della conclusione del contratto il consumatore dispone di un periodo di riflessione di almeno 7 giorni. Durante tale periodo l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettarla in qualsiasi momento.
- Comma 4: l'offerta vincolante è fornita su supporto durevole, include la bozza di contratto ed è accompagnata dal PIES se questo non è già stato consegnato o se le condizioni sono cambiate rispetto al PIES precedente.
Quello che la norma non fa: imporre una durata minima di validità della delibera o dell'offerta oltre i 7 giorni di riflessione, e stabilire a quale data si rileva l'indice. Quel terreno resta contrattuale.
Cosa cercare nel PIES
Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) segue il modello dell' Allegato 4E delle disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia. Nella sezione dedicata al tasso debitore è previsto:
- l'indicazione del periodo di validità delle condizioni offerte;
- l'avvertenza su come e quando il tasso può variare, se non è fisso per l'intera durata;
- gli importi di rata e TAEG calcolati su quelle condizioni.
Per i finanziamenti diversi dal credito immobiliare vale l'analogo Allegato 4C (Informazioni Europee di Base sul Credito ai Consumatori), con la stessa logica: il documento deve dire fino a quando l'offerta è valida. Sulla lettura riga per riga del prospetto vedi tasso fisso o variabile: quale mutuo conviene e, per la meccanica dell'indice di riferimento, i valori IRS/Eurirs per durata.
Se i tassi salgono tra delibera e rogito
Si aprono due strade, e la differenza è tutta documentale:
- Il PIES/offerta vincolante riporta un tasso bloccato con una data di scadenza che copre il rogito: la banca deve rispettarlo entro il periodo di validità indicato (art. 120-novies, commi 3 e 4, TUB).
- Il PIES rimanda alla rilevazione dell'indice alla stipula: un rialzo dei tassi nel frattempo si riflette sul TAN finale. In quel caso, se l'offerta scade prima del rogito, la banca emette un nuovo PIES con condizioni aggiornate.
Con la riunione BCE del 10 settembre 2026 in calendario e un rialzo considerato probabile dagli osservatori, questo dettaglio è particolarmente rilevante per chi ha una delibera in mano e un rogito fissato in autunno: vedi cosa succede alla rata se la BCE alza i tassi a settembre 2026.
Le tre domande da fare per iscritto alla banca
- A quale data viene rilevato l'IRS applicato al mio mutuo: delibera, offerta vincolante o stipula?
- Fino a quando è valida l'offerta/il PIES che mi avete consegnato, e cosa accade se il rogito slitta oltre quella data?
- Esiste un'opzione di blocco tasso sul prodotto scelto e, se sì, per quanti giorni e a quale costo?
Richiedile via e-mail o PEC: avere la risposta per iscritto è ciò che ti permette di contestare eventuali variazioni. Se invece stai ancora scegliendo la banca, confrontare più offerte in parallelo è il modo più efficace per non dipendere da una sola tempistica: puoi partire da una simulazione gratuita. Se preferisci un confronto ragionato, puoi parlarne con un consulente GoMutuo senza costi.
Disclaimer: le informazioni contenute in questo articolo hanno scopo puramente informativo e non costituiscono consulenza finanziaria o legale. Le prassi citate sono tratte da documenti di trasparenza pubblici alla data indicata e possono cambiare: fa fede il Foglio Informativo del prodotto e della banca scelti.
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