Compromesso scaduto: cosa succede se il rogito slitta oltre la data?

Risposta rapida

Se la data del rogito scritta nel compromesso passa senza atto, il compromesso non si scioglie da solo: quella data di solito non è un termine essenziale e il contratto continua a obbligare tutti e due. La Corte di cassazione lo dice in modo netto: «la mera scadenza del termine concordato per la stipula del definitivo e la prescrizione del diritto ex art. 2932 c.c. non costituiscono cause di automatica estinzione del preliminare» (ordinanza n. 31369 del 24 ottobre 2022, seconda sezione civile). Per chiudere il contratto senza accordo serve, di norma, una diffida con almeno 15 giorni di tempo; per andare avanti, se tarda il mutuo, una proroga scritta.

Succede spesso per il mutuo: perizia in ritardo, delibera non pronta. Più della data superata pesa come scrivi la proroga. Cos'è il preliminare lo spiega la guida al compromesso per la casa.

Il compromesso scaduto è ancora valido?

Sì: finché nessuno lo scioglie, il compromesso scaduto resta valido, perché la data del rogito di solito non è un termine essenziale. Essenziale vuol dire che, passata quella data, l'affare non interessa più a una delle parti, e deve risultare in modo inequivocabile dal contratto: «Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre”» (Cassazione, sentenza n. 9529 dell'11 aprile 2025).

• Data non essenziale (il caso normale): il contratto resta in piedi. Per scioglierlo di solito serve una diffida ad adempiere, e per l'art. 1454 del codice civile «Il termine non può essere inferiore a quindici giorni», salvo patto diverso o un termine minore giustificato dalla natura del contratto o dagli usi; passato il termine senza rogito, il contratto è risolto. Oppure si va dal giudice, che non lo risolve per un inadempimento di scarsa importanza (art. 1455 c.c.).
• Data essenziale (il caso raro): il contratto si risolve da solo, salvo che la parte per cui la data era essenziale (non quella in ritardo) si muova subito. Per l'art. 1457 c.c., «se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni».
• Clausola risolutiva espressa (il compromesso dice che, senza rogito entro la data, il contratto è risolto): la diffida non serve, basta che la parte interessata dichiari all'altra di volersene valere (art. 1456 c.c.).

Se nessuno fa niente, per chiedere al giudice una sentenza che sostituisca il rogito (art. 2932 c.c.) ci sono dieci anni, la prescrizione ordinaria dell'art. 2946 c.c., che per la Cassazione partono dalla data fissata per il rogito (ordinanza 31369/2022): con un rogito previsto per il 15 dicembre 2026, fino al 15 dicembre 2036, salvo interruzioni.

Chi perde la caparra se la data del rogito passa?

La caparra la perde solo chi è inadempiente, e solo se il suo inadempimento è colpevole e serio: la data passata, da sola, non basta. Per l'art. 1385 del codice civile, se è inadempiente chi ha dato la caparra l'altro può recedere e tenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, l'altro può recedere e chiederne il doppio. La Cassazione precisa che la norma «consente il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza» (ordinanza n. 9439 del 10 aprile 2025). Il recesso si fa con una semplice comunicazione, senza diffida, ma regge solo se l'inadempimento è grave: il giudice lo valuta guardando il comportamento di tutti e due.

Regole degli artt. 1385, 1454 e 2932 del codice civile; caparra del 10% su una casa da 250.000 €, cifre di esempio.

Conta anche il ritardo accettato: nel caso della sentenza 9529/2025 il rogito previsto entro maggio 2009 è arrivato a luglio 2010, gli acquirenti (delibera del mutuo arrivata a gennaio 2010) avevano accettato i rinvii e la Cassazione ha escluso l'inadempimento della venditrice. Se è il venditore a sparire, vedi cosa fare se il venditore non si presenta al rogito.

Cosa succede se il rogito slitta per colpa della banca?

La banca non ha firmato il compromesso: per il venditore il ritardo della perizia o della delibera è un ritardo tuo, a meno che il contratto non leghi il rogito al mutuo. La prima cosa da guardare è quindi la clausola sul mutuo, cioè la condizione sospensiva, e la sua scadenza.

• Con la clausola: conta come è scritta, e se scade con la data del rogito scadono insieme. Nell'attesa chi ha firmato sotto condizione deve «comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte» (art. 1358 c.c.): se il compromesso ti impegna a presentare la domanda entro una data, una domanda presentata tardi o documenti consegnati a rate tolgono forza alla clausola; senza quell'impegno, per la Cassazione, di regola la sola mancata domanda non basta a fartela perdere (ordinanza n. 18953 del 10 luglio 2024, seconda sezione civile). Come scriverla bene: guida alla clausola sospensiva sul mutuo.
• Senza clausola, o con la clausola scaduta: il venditore può mandarti la diffida e, se il ritardo diventa grave, sciogliere il contratto tenendo la caparra. Una nota scritta della banca non sposta la data, ma aiuta a ottenere la proroga.

Attenzione alla proroga scritta in fretta. Nel caso deciso con la sentenza n. 428 dell'8 gennaio 2026 l'acquirente aveva versato 430.000 € fra caparra e acconti su un prezzo di 1.130.000 €, e una scrittura del 28 febbraio 2007 aveva spostato il rogito al 30 aprile 2007 senza più nominare il mutuo. Così «la stipulazione del rogito era stata del tutto svincolata dall'erogazione del mutuo»: l'acquirente, che entro quella data aveva pagato solo in parte una rata di 500.000 € e a novembre 2007 non aveva ancora fissato il notaio, è stato giudicato gravemente inadempiente e il venditore ha potuto trattenere la caparra, salvo ricalcolarne l'importo in appello.

Alla banca chiedi per iscritto a che punto è la perizia, quando arriva la delibera, fino a quando vale e fino a quando restano ferme le condizioni. La guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici (febbraio 2026) invita a controllare i «tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l'acquisto dell'immobile)». Nelle politiche di credito delle banche con cui lavoriamo, molte vogliono sempre la perizia, alcune prima della delibera, e molte chiedono in istruttoria la prova dei soldi per la parte non finanziata: mettili nel conto dei tempi.

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Come si scrive la proroga del compromesso?

La proroga è una scrittura firmata da tutte le parti del compromesso che fissa la nuova data del rogito e, se c'è un mutuo, sposta anche la scadenza della clausola sul mutuo. Meglio firmarla prima che la data passi: un rinvio a voce è difficile da dimostrare. Deve contenere:

1. Chi firma (tutti i firmatari del compromesso) e quale contratto si modifica, con gli estremi della registrazione.
2. La nuova data del rogito, con margine per perizia, delibera e notaio.
3. La clausola sul mutuo riscritta con nuova scadenza, importo e durata: è ciò che mancava nel caso della sentenza 428/2026.
4. La conferma della caparra e delle altre clausole.
5. Se volete, la natura della nuova data: con la proroga le parti possono intervenire «non solo sulla decorrenza del termine, ma anche sulla sua natura giuridica» (ordinanza 9439/2025). Una data essenziale protegge chi aspetta, ma toglie margine a chi è in ritardo.

Se il preliminare è trascritto, la scrittura privata vale fra voi ma non verso i terzi: per la Cassazione la proroga è opponibile solo se arriva «prima della scadenza del termine annuale previsto dal terzo comma dell'art. 2645 bis c.c. e mediante atto debitamente trascritto» (sentenza n. 7634 del 22 marzo 2025). Quanto alla registrazione, per la guida dell'Agenzia delle Entrate il compromesso «deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione»; per la proroga chiedi a chi l'ha registrato.

Esempio con i numeri: caparra, diffida e tasso

In un caso tipico, un rogito che slitta mette in gioco la caparra intera e, se la delibera scade, un tasso rifatto. Ipotesi: casa da 250.000 €, caparra del 10% (25.000 €), mutuo di 200.000 € in 25 anni (l'80% del prezzo, il massimo di norma), rogito entro il 15 dicembre 2026, delibera attesa a metà gennaio 2027.

Date di esempio; termine minimo della diffida: art. 1454 c.c.

Poi c'è il tasso. Il TAN fisso stimato a 25 anni è del 3,84%: IRS a 25 anni al 3,541% (rilevazione del 12 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più uno spread stimato dello 0,30%. La rata è di circa 1.038 € al mese. Se la delibera scade e la banca rifà l'offerta con un tasso più alto di 0,25 punti (ipotesi), la rata sale a circa 1.066 €: 28 € in più al mese, circa 8.266 € in 25 anni. La nuova data va scelta guardando anche la scadenza della delibera.

Delibera, tasso e garanzie: cosa scade se il rogito slitta?

Quando il rogito si sposta, il compromesso resta valido ma possono scadere la delibera, le condizioni dell'offerta, la perizia e, per chi ce l'ha, l'ammissione alla garanzia Consap. Vanno controllate prima di scegliere la nuova data.

Fonti: guida Banca d'Italia sul mutuo (febbraio 2026) per i 7 giorni; D.M. 31 luglio 2014, art. 6. Per il preliminare trascritto vedi i casi particolari.

Per delibera e tasso vale quello che scrive la tua banca: vedi quanto resta valida la delibera del mutuo. Per il Fondo prima casa, il decreto del Ministero dell'economia del 31 luglio 2014, art. 6, dà alla banca 90 giorni dall'ammissione per comunicare la stipula, e la mancata comunicazione «comporta la decadenza della ammissione alla garanzia del Fondo» (gli stessi 90 giorni sono sulla pagina Consap del Fondo). Con un'ammissione del 10 novembre 2026 il limite è l'8 febbraio 2027: con un rogito al 15 febbraio l'ammissione decade e la domanda va ripresentata, quindi la nuova data va decisa con la banca.

Alcuni casi particolari

Le regole viste sopra cambiano in alcune situazioni, per esempio se il preliminare è trascritto, se il ritardo viene dal venditore o se la banca dice no invece di tardare.

• Preliminare trascritto dal notaio: con trascrizione del 18 settembre 2026 e rogito al 15 dicembre 2026, la protezione verso i terzi dura fino al 15 dicembre 2027 e comunque non oltre il 18 settembre 2029 (art. 2645-bis c.c., terzo comma). Per andare oltre il 15 dicembre 2027 serve una proroga notarile trascritta prima di quella data oppure, se il venditore non collabora, la trascrizione della domanda al giudice per il trasferimento (art. 2652 c.c.). Quando conviene trascrivere lo spiega la guida alla trascrizione del preliminare.
• Casa in costruzione comprata dal costruttore: il preliminare si firma dal notaio (D.Lgs. 122/2005, art. 6) e la fideiussione sulle somme versate resta valida finché il garante non riceve copia del rogito (art. 3, comma 7), anche se il rogito slitta. Rimborsa però solo in casi precisi, come il pignoramento della casa o il fallimento del costruttore, non per il semplice ritardo del cantiere.
• Il ritardo viene dal venditore, per una sanatoria o una successione da completare. Nelle politiche di credito che vediamo, le difformità gravi vanno regolarizzate prima dell'atto e per una casa ereditata serve la trascrizione dell'accettazione dell'eredità: se il compromesso impegnava il venditore a sistemarle, il ritardo è suo.
• La banca dice no invece di tardare: le regole cambiano, e le trovi in mutuo rifiutato dopo il compromesso.
• La provvigione dell'agenzia: se il compromesso dipende dal mutuo con una condizione sospensiva, il diritto alla provvigione nasce solo quando la condizione si verifica (art. 1757 c.c.). Gli altri casi sono in chi paga la provvigione se il rogito salta.

Cosa fare adesso, in ordine

Se il rogito rischia di slittare, metti tutto per iscritto prima della data: tempi della banca, proroga e nuova scadenza della clausola sul mutuo.

1. Rileggi il compromesso: data, clausola sul mutuo e sua scadenza, caparra, trascrizione.
2. Chiedi alla banca, per iscritto, le date di perizia e delibera; poi proponi la proroga con PEC.
3. Firma la proroga con la nuova scadenza della clausola sul mutuo e mandala alla banca e al notaio: fra i documenti la guida della Banca d'Italia indica la copia del preliminare.
4. Se ricevi una diffida, segna la scadenza e rispondi per iscritto, con l'aiuto di un avvocato.