L'inquilino ha diritto di prelazione se il proprietario vende casa?

Risposta rapida

Se vivi in affitto in una casa, la prelazione di legge ce l'hai solo quando il proprietario ti nega il rinnovo alla prima scadenza perché vuole vendere. Lo dice l'art. 3 della L. 431/1998, che la riconosce «quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione». Negli altri casi il proprietario vende a chi vuole, e il tuo contratto continua con chi compra.

Se la prelazione c'è, hai 60 giorni per dire sì e, salvo condizioni diverse, 30 in più per pagare: per un mutuo possono bastare se parti dalla disdetta. Se invece compri una casa con dentro un inquilino, leggi come si compra con il mutuo una casa affittata.

Quando l'inquilino ha la prelazione?

Per una casa servono tre condizioni insieme, tutte nell'art. 3 della L. 431/1998.

• La prima scadenza. La disdetta per vendere vale solo per la fine del primo periodo (dopo 4 anni nei contratti 4+4, dopo 3 nei 3+2 a canone concordato), con almeno sei mesi di preavviso.
• Il motivo scritto. Il proprietario deve dire che non rinnova perché vuole vendere: il motivo va indicato «a pena di nullità».
• Nessun'altra abitazione. Il proprietario non deve possedere altre case, salvo quella in cui vive: la condizione riguarda lui, non te.

L'ultima riga viene dall'ordinanza 22193 del 1° agosto 2025: dopo la disdetta per vendere le parti avevano chiuso il contratto d'accordo, prima della scadenza, e per la Cassazione ne è derivata la «esclusione dei presupposti per il riconoscimento» della prelazione. Se vuoi comprare, non firmare un'uscita anticipata senza un avvocato.

Come arriva la proposta e quanto tempo hai?

Disdetta e proposta di vendita sono due passi diversi. La disdetta dice che il proprietario non rinnova perché vuole vendere; la proposta arriva quando ha un prezzo. Per l'art. 38 della L. 392/1978 va notificata tramite ufficiale giudiziario, con il prezzo in denaro, le altre condizioni e l'invito a esercitare o no la prelazione.

Con più inquilini la proposta va a ciascuno, e chi entro trenta giorni non dice agli altri che vuole comprare si considera rinunciatario.

Come si fa il mutuo nei tempi della prelazione?

Il mutuo si prepara dalla disdetta, non dalla proposta. La disdetta arriva almeno sei mesi prima della scadenza: è il tempo per sapere quanto puoi chiedere e avere i documenti pronti. Quando arriva il prezzo, i 90 giorni possono bastare se la banca parte subito.

1. Quanto puoi chiedere. La simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere con il tuo reddito e con che rata. Per un sì più solido c'è la pre-delibera.
2. I documenti. I tuoi: di solito le ultime 2 o 3 buste paga consecutive, gli estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi (6 per autonomi e soci) di tutti i conti e l'ultima CU (alcune banche chiedono le ultime due). Quelli della casa (atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE) li ha il proprietario: chiedili già alla disdetta. Se manca il compromesso, chiedi alla banca se bastano proposta e risposta.
3. La perizia. Il perito deve entrare in casa, e in casa ci sei tu: il sopralluogo lo fissi senza aspettare nessuno.
4. Delibera e rogito. La delibera vale fino alla data che la banca scrive: oltre, la pratica si riapre. Il notaio lo scegli tu, e il rogito va fissato dentro il termine per pagare.

Quanto ci mette la banca? Nessuna legge lo fissa. Per la guida della Banca d'Italia i tempi fino all'erogazione «sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali» della banca. Le settimane che servono, fase per fase, sono nella pagina sui tempi dalla domanda al rogito.

Il punto delicato è il giorno del pagamento. L'art. 38 chiede di pagare quando si firma, ma la stessa guida avverte che il mutuo «di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni». L'erogazione nello stesso giorno è possibile, ma non è la regola: chiedila alla banca prima della delibera. Se non si può, fatti mettere per iscritto dal proprietario un termine di pagamento che ne tenga conto.

Il valore della casa. Dopo il tuo rogito la casa non ha più un inquilino: ci abiti tu, da proprietario. La banca presta di solito fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia: con il prodotto standard, una stima più alta di quanto paghi non alza il mutuo. Alcune banche però hanno prodotti che arrivano al 90-95% del prezzo se il mutuo resta entro l'80% della perizia, con condizioni che cambiano da banca a banca.

Esempio: affitto da 750 € o rata del mutuo?

Ipotizziamo un affitto di 750 € al mese e una casa da 180.000 €. Con un mutuo all'80% del prezzo chiedi 144.000 € e metti 36.000 € di anticipo, più le spese d'acquisto. Il tasso è il TAN fisso stimato a 25 anni, 3,62%: l'IRS del 11 novembre 2026 più uno spread medio stimato. Nella seconda colonna ipotizziamo che tu abbia comprato trattando a contratto in corso: il perito stima la casa 200.000 € e la banca ha un prodotto che arriva al 90-95% del prezzo, quindi il limite diventa l'80% della perizia. Nella tabella il tasso resta lo stesso per semplicità, ma con questi prodotti lo spread di solito è più alto: ipotizzando mezzo punto in più, la rata sale a circa 855 €.

La rata è di 730 €, 20 € meno dell'affitto. Il confronto però non è alla pari: una parte della rata rimborsa il capitale e resta tua, mentre comprare costa notaio, imposte e manutenzione. Il conto anno per anno è nella pagina su affitto o mutuo, cosa conviene.

Quanto al reddito, il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. L'affitto di oggi, di solito, non si toglie dal reddito, perché finisce con il rogito.

Senza prelazione si può comprare lo stesso?

Sì: la prelazione ti dà la precedenza, ma non è l'unica strada. Se il proprietario vuole vendere durante il contratto, puoi fargli un'offerta come qualunque compratore, e parti avvantaggiato: conosci la casa, lui non deve liberarla, e chi la compra per abitarci deve aspettare la scadenza del tuo contratto. È un argomento per trattare.

I passi sono quelli di ogni acquisto: una proposta d'acquisto scritta, con il prezzo, la caparra e la condizione che la banca ti conceda il mutuo, poi il preliminare e il rogito. Quella condizione nessuna legge la impone, ma conviene: se il mutuo non arriva, la proposta resta senza effetti.

E se il proprietario vende senza avvisarti?

Se avevi la prelazione di legge e il proprietario vende a un altro senza notificarti la proposta, puoi riscattare la casa da chi l'ha comprata. Lo prevede l'art. 39 della L. 392/1978, anche quando il prezzo comunicato a te era più alto di quello dell'atto. Hai sei mesi dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari. Il prezzo va pagato entro tre mesi. Se chi ha comprato non si oppone, si contano dalla prima udienza, o dal giorno in cui ricevi l'atto notificato con cui lo dichiara prima; se si oppone, dalla sentenza definitiva.

Finché non c'è una vendita non puoi pretendere la casa. L'ordinanza 2282 del 4 febbraio 2026 della Cassazione richiama il principio per cui, senza la proposta, il diritto ad avere la casa «potrà essere fatto valere soltanto mediante l'esercizio del succedaneo diritto di riscatto». La stessa ordinanza spiega che «il conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto dell'immobile con un qualsiasi atto scritto», anche l'atto con cui fa causa, se arriva a chi ha comprato entro i sei mesi. Quella causa, chiusa nel 2026, riguardava una vendita del 2003, fatta dopo la disdetta per vendere ma prima della scadenza. L'inquilino non aveva contestato la disdetta: per questo, secondo i giudici, non serviva provare che il proprietario non avesse altre case. Serve un avvocato; se per pagare ti serve un mutuo, parlane subito con la banca.

Se il proprietario ha riavuto la casa con una disdetta illegittima, per esempio perché mancava una delle condizioni, ti deve almeno 36 mensilità dell'ultimo canone. Se entro 12 mesi non la usa per il motivo dichiarato, puoi chiedere di tornare in affitto alle stesse condizioni o lo stesso risarcimento (art. 3, commi 3 e 5, L. 431/1998). Per la disdetta per vendere, però, la legge non dice se in quei 12 mesi basti mettere in vendita la casa o se vada venduta: se resta invenduta, fatti consigliare da un avvocato.

Alcuni casi particolari

• Casa popolare. Valgono le regole delle vendite degli enti, che trovi nella pagina sul riscatto della casa popolare.
• Contratto transitorio o per studenti. L'art. 3 nomina solo i contratti 4+4 e 3+2: negli altri questa prelazione non c'è.
• Casa di lusso, vincolata o per vacanza. Per le case A/1, A/8 e A/9 e per quelle vincolate come beni storici o artistici l'art. 3 vale solo con un contratto a canone concordato. Con un contratto libero la prelazione di legge non c'è. Non c'è nemmeno per le case affittate solo per vacanza (art. 1, comma 2, L. 431/1998).
• Casa familiare assegnata dal giudice. Se il proprietario la vende, per il coniuge assegnatario la Cassazione ha escluso un diritto «modellato sulla falsariga» di quello dell'inquilino (ord. 12305 del 9 maggio 2023). Ti tutela l'assegnazione trascritta, che chi compra deve rispettare.
• Clausola di prelazione nel contratto. Il contratto d'affitto può darti una prelazione anche dove la legge non la dà. Il riscatto da chi ha comprato, però, viene solo da quella di legge: l'ordinanza 2282/2026 scrive che «è conseguenza della prelazione legale». Se hai solo la clausola e il proprietario vende a un altro, chiedi a un avvocato che cosa puoi ottenere.
• Il proprietario è un tuo parente. Per le banche la compravendita fra parenti è un caso a parte: qualcuna non la finanzia, almeno una sì a condizioni, come un prezzo di mercato e le caparre pagate in modo tracciabile.