Che cosa vuol dire riscattare una casa popolare?
Riscattare la casa popolare vuol dire comprare dall'ente proprietario l'alloggio in cui vivi in affitto, di solito a un prezzo calcolato con una formula di legge e non a quello di mercato. L'ente è l'Istituto autonomo per le case popolari (IACP), che a seconda della Regione oggi si chiama ATER, ALER, ACER o in altro modo, oppure il Comune o un altro ente pubblico.
A livello nazionale contano soprattutto due testi. La legge 24 dicembre 1993, n. 560 dice chi può comprare, a che prezzo e con quali vincoli. Il decreto ministeriale del 24 febbraio 2015 regola invece le procedure di vendita previste dall'art. 13 del D.L. 112/2008, riscritto dal D.L. 47/2014: con queste procedure gli enti possono vendere «anche in deroga alle disposizioni procedurali previste dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560». Il Piano casa del 2026 ha previsto un nuovo decreto sulle procedure di vendita, con un diritto di opzione per l'assegnatario in regola con canone e oneri accessori che non è proprietario di un'altra abitazione (art. 5 del D.L. 66/2026, convertito dalla L. 116/2026): chiedi all'ente con quali regole vende il tuo alloggio. E poi ci sono le Regioni, che scelgono quali alloggi vendere e, con leggi proprie, possono cambiare requisiti, prezzo e vincoli.
Non va confuso con l'affitto con riscatto fra privati, che è un altro contratto: le differenze sono in affitto con riscatto o mutuo. Diverso è anche l'acquisto di una casa in edilizia convenzionata, che si vende a un prezzo massimo fissato dalla convenzione con il Comune.
Dopo quanti anni si può riscattare la casa popolare?
Con la legge 560 servono più di cinque anni di affitto. Il comma 6 dell'articolo 1 dà il diritto di comprare agli assegnatari o ai loro familiari conviventi «i quali conducano un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio e non siano in mora con il pagamento dei canoni e delle spese all'atto della presentazione della domanda di acquisto». In pratica:
- più di cinque anni di affitto e canoni e spese in regola al momento della domanda;
- un familiare convivente può comprare al posto dell'assegnatario, che conserva il diritto di abitare nella casa (se serve un mutuo, chiedi alla banca come considera questo diritto prima della delibera);
- solo gli alloggi messi in vendita: si comprano quelli dei piani di vendita che le Regioni formulano su proposta degli enti (comma 4). Se il tuo alloggio non c'è, il riscatto non si può chiedere.
Il decreto del 2015 non fissa un numero di anni. Gli alloggi dei suoi programmi di vendita sono offerti prima agli assegnatari che hanno i requisiti per restare nell'edilizia residenziale pubblica stabiliti dalla Regione e che sono in regola con canoni e spese (art. 2, comma 1). L'ente ti notifica prezzo e condizioni tramite ufficiale giudiziario, e per accettare hai 60 giorni: la risposta va mandata con raccomandata con ricevuta di ritorno (comma 3).
E se non vuoi comprare? Con la legge 560 tre gruppi restano assegnatari dell'alloggio, che non può essere venduto ad altri (salvo gli alloggi delle Poste, che si possono vendere ad altri garantendo all'assegnatario che l'affitto prosegue): le famiglie con reddito sotto il limite per la decadenza, chi ha più di 60 anni e le persone con disabilità (comma 7). Con il decreto del 2015, invece, l'ente può trasferirti a sue spese in un altro alloggio adatto alla tua famiglia, nello stesso Comune. Resti dove sei se hai più di 70 anni, o se tu o un familiare siete malati terminali o avete una disabilità (art. 2, commi 5 e 6).
Quanto costa riscattarla? La formula con un esempio
Il prezzo è 100 volte la rendita catastale, meno l'1% per ogni anno di età dell'edificio, fino a un massimo del 20%. Lo dice il comma 10 della legge 560: il prezzo «è costituito dal valore che risulta applicando un moltiplicatore pari a 100 alle rendite catastali», e al prezzo così determinato «si applica la riduzione dell'1 per cento per ogni anno di anzianità di costruzione dell'immobile, fino al limite massimo del 20 per cento».
Prezzo = rendita catastale × 100, meno l'1% per ogni anno di età dell'edificio (al massimo il 20%)
Nella formula non c'è la rivalutazione del 5% della rendita che si usa per calcolare le imposte: il 100 si applica alla rendita catastale. Lo stesso calcolo lo ripete il decreto del 2015, sulla rendita determinata con le regole in vigore quando l'ente definisce l'offerta (art. 2, comma 1). Nel decreto fanno eccezione gli alloggi classificabili come A/1, A/7, A/8, A/9 o A/10, per i quali serve una perizia (comma 2).
Un esempio con cifre ipotetiche: rendita catastale di 450 € e palazzo costruito 40 anni fa. La rendita vera del tuo alloggio è scritta nella visura catastale.
- Prezzo base: 450 € × 100 = 45.000 €.
- Riduzione per l'età: 40 anni varrebbero il 40%, ma il tetto è il 20%: 45.000 € − 9.000 € = 36.000 €.
- Pagamento in unica soluzione, solo con la legge 560: un altro 10% in meno, 36.000 € − 3.600 € = 32.400 €.
Con la legge 560 il prezzo può cambiare in tre casi:
- se l'ente documenta lavori di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione sugli edifici dei piani di vendita, il prezzo aumenta dei costi sostenuti (comma 10-bis);
- se lo chiedi tu, il prezzo lo stabilisce l'Ufficio tecnico erariale invece della formula: la sua stima è definitiva anche se più alta, ma puoi revocare la domanda di acquisto entro 30 giorni dalla comunicazione del prezzo (comma 11);
- se dimostri che la rendita del tuo alloggio è più alta di quella di un alloggio simile per superficie e caratteristiche, nello stesso stabile o in quello accanto, puoi chiederne la rettifica, e l'Ufficio del territorio deve provvedere entro 90 giorni dalla ricezione della richiesta (comma 11).
Poi c'è il modo di pagare. La legge 560 ne prevede due (comma 12): tutto in una volta, con lo sconto del 10%, oppure almeno il 30% subito (10.800 € nell'esempio) e il resto in non più di 15 anni, al tasso legale, con un'ipoteca a favore dell'ente a garanzia della parte dilazionata. Nei programmi del decreto del 2015 lo sconto non è previsto, il prezzo si versa tutto al rogito e le spese della procedura e dell'atto sono di chi compra (art. 2, commi 10 e 11). La regola che vale per il tuo alloggio è scritta nell'offerta dell'ente.
Quali imposte si pagano sull'atto di riscatto?
Dipende da come è stato realizzato l'alloggio e da come è fatta la vendita: una cifra valida per tutti non c'è. Per gli «atti e contratti relativi all'attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV» della legge 865 del 1971 l'art. 32 del D.P.R. 601/1973 prevede l'imposta di registro in misura fissa e l'esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali.
L'Agenzia delle Entrate l'ha ritenuto applicabile alle vendite fatte con la legge 560 da un'ATER agli assegnatari di alloggi costruiti dall'IACP con la legge 865 del 1971, «in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi» (risoluzione 333/E del 16 novembre 2007), e alla vendita all'inquilino di un alloggio di Poste Italiane, perché quegli alloggi erano stati costruiti con un programma pubblico di edilizia residenziale (risoluzione 215/E del 9 agosto 2007). Per le vendite dei suoi programmi, il decreto del 2015 scrive che l'atto «soggiace all'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa» (art. 2, comma 15). Se il tuo atto non rientra nell'art. 32, paghi le imposte di un normale acquisto di casa, più basse con i requisiti prima casa: aliquote e condizioni sono in agevolazioni prima casa. Quale regime vale lo verifica chi stipula l'atto: il notaio o, nei programmi del decreto del 2015, il funzionario dell'ente che fa da ufficiale rogante (art. 2, comma 9).
Si può pagare il riscatto con un mutuo? Quanto presta la banca
Sì, se la banca lo concede, anche per tutto il prezzo di riscatto. Non è obbligata a farlo: la decisione resta sua, e la rata deve reggere il tuo reddito.
Il limite dell'80% del mutuo fondiario viene dall'art. 38 del TUB e dalle istruzioni della Banca d'Italia, e l'articolo chiede di fissare l'importo massimo «in rapporto al valore dei beni ipotecati», non al prezzo. Di solito, però, le banche applicano l'80% al minore fra prezzo e perizia: in quel caso un mutuo pari a tutto il prezzo di riscatto supera il limite e diventa un mutuo al 100%, che chiede garanzie integrative come quella del Fondo Consap (più sotto). Se invece la banca guarda alla perizia e il perito stima la casa molto più del prezzo, un mutuo pari a tutto il prezzo può restare sotto l'80%. Il conto è spiegato in come si calcola l'LTV.
Poi c'è la rata. Il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.
Sull'esempio di prima, ecco un mutuo pari a tutto il prezzo, 36.000 €, senza lo sconto del 10% che non sempre c'è:
| Durata | Rata mensile a tasso fisso | Stipendio netto che serve (rata al 33%) |
|---|---|---|
| 15 anni | 263 € | 796 € |
| 20 anni | 213 € | 647 € |
| 25 anni | 183 € | 556 € |
Il tasso è stimato: IRS della stessa durata del 25 ottobre 2026 più uno spread medio dello 0,30%, una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia (a 20 anni fa un TAN del 3,75%). La tua banca può applicare uno spread diverso.
Lo stipendio della tabella guarda solo la percentuale. Molte banche controllano anche che dopo la rata resti una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita; alcune partono dalle soglie di povertà ISTAT. Con rate così basse, quindi, lo stipendio che serve davvero può essere più alto di quello della tabella.
Con un prezzo basso c'è un altro limite da controllare: l'importo minimo del mutuo, che le banche fissano di solito fra 25.000 e 50.000 € (più alto per le surroghe e per alcuni mutui con garanzia Consap). Prima di contare sul mutuo, chiedi alla banca se il tuo importo rientra.
Chi è in affitto in un alloggio di proprietà di un IACP rientra fra le categorie a cui la legge riserva il Fondo di garanzia per la prima casa: la L. 147/2013, art. 1, comma 48, lett. c, nomina i «conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati». Il Fondo garantisce alla banca il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE), per mutui fino a 250.000 €. Può togliere l'anticipo, ma la banca resta libera di non concedere il mutuo e servono gli altri requisiti, come non avere altre case. La categoria riguarda gli alloggi di proprietà di un IACP: se il tuo è del Comune, verifica con la banca se rientri in un'altra categoria. Chi ha meno di 36 anni rientra anche per l'età (mutuo giovani under 36).
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Perché le regole cambiano da Regione a Regione?
Perché la vendita delle case popolari passa sempre dalla Regione. Con la legge 560 sono le Regioni a formulare i piani di vendita, su proposta degli enti, fino al 75% del patrimonio abitativo vendibile in ogni provincia (art. 1, comma 4). Con il decreto del 2015 il programma di vendita dell'ente ha bisogno dell'assenso della Regione, che si considera dato dopo 45 giorni senza risposta (art. 1, comma 1). Nei programmi del decreto anche i requisiti per comprare sono quelli che la Regione fissa per restare nell'edilizia pubblica (art. 2, comma 1).
In più, diverse Regioni hanno leggi proprie sulla vendita degli alloggi, che possono cambiare requisiti e prezzo. In Toscana, per esempio, il prezzo si calcola con una perizia basata sui valori di mercato, poi si toglie il 25%, più lo 0,5% per ogni anno di età dell'edificio, fino al 40% (legge regionale 5/2014, art. 9). In Emilia-Romagna gli alloggi si vendono all'asta, con base il valore di mercato, e chi ci abita ha la prelazione al prezzo dell'asta, da esercitare entro 30 giorni (legge regionale 24/2001, art. 37). Le condizioni del tuo alloggio (prezzo, modo di pagamento, scadenze e vincoli) le trovi nel piano vendita o nel bando dell'ente proprietario e nella comunicazione che ti manda: chiedile per iscritto prima di parlare con la banca.
Dopo quanti anni si può rivendere la casa riscattata?
Con la legge 560, non prima di dieci anni dalla registrazione del contratto. Il comma 20 dice che gli alloggi acquistati «non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo». Se paghi a rate, il divieto dura finché non hai finito di pagare, anche oltre i dieci anni.
Nei programmi del decreto del 2015 il termine è più breve: chi ha comprato con il prezzo ridotto può vendere quando sono passati almeno cinque anni dalla registrazione del contratto (art. 2, comma 4).
Se hai comprato con la legge 560, quando vendi l'ente ha la prelazione, cioè il diritto di comprare per primo alle stesse condizioni che ti offre un altro acquirente. Lo stesso comma 20 lo dice in una riga: «In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione». Il testo non fissa una scadenza e non dice come estinguerla. Il decreto del 2015 non parla di prelazione.
Un modo per estinguere la prelazione, pagando all'ente il 10% del valore calcolato sugli estimi catastali, la legge lo prevede al comma 25, ma solo per gli alloggi venduti con l'articolo 28 della vecchia legge 513 del 1977. Per una casa comprata con la legge 560 o con il decreto del 2015 guarda l'atto di acquisto e la legge della tua Regione, e chiedi all'ente prima di metterla in vendita.
Prima di firmare, quindi, ti servono tre cose: l'offerta dell'ente con prezzo e modo di pagamento, la visura con la rendita catastale per rifare il conto, e una prima risposta della banca su importo e rata.
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