Partner precario o in CRIF: mutuo da solo o cointestato?

Risposta rapida

Con un partner a termine di solito conviene cointestare, se la banca conta il suo reddito; con un partner segnalato come cattivo pagatore spesso resta il mutuo da solo. Con 1.800 € netti tuoi e 1.200 € a termine del partner si chiedono circa 212.986 € in 30 anni a tasso fisso, contro 127.792 € da solo. La segnalazione in CRIF, invece, la banca la vede su chiunque firmi, cointestatario o garante.

Chi firma decide anche altro: chi detrae gli interessi, chi può chiedere la garanzia Consap, di chi è la casa. Se i due redditi sono entrambi stabili, i conti sono nella pagina sul mutuo con due stipendi cointestato.

Cointestatario, garante o nessuno: cosa cambia per la banca?

Il partner può entrare nella pratica in tre modi:

• Cointestatario. Firma il mutuo e risponde dell'intera rata insieme a te. Il suo reddito si somma al tuo, le sue rate in corso si sottraggono.
• Garante. Firma una fideiussione e paga solo se tu non paghi. Nelle politiche di credito che vediamo il suo reddito conta fra il 30% e il 100%, e di solito deve essere un familiare stretto, coniuge o convivente compreso.
• Nessuna firma. Conta solo il tuo reddito, e la storia creditizia del partner resta fuori.

Quando serve un secondo nome lo dice la guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici: la banca può chiedere garanzie oltre all'ipoteca «quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile». Il resto è nella guida al mutuo con garante.

Quanto chiedete da soli, in due o con il partner garante?

Tre coppie di esempio, redditi netti al mese: Marco 1.800 € stabili, Giulia 1.200 € a termine; Luca 2.000 €, Sara 1.500 € con una segnalazione in CRIF e un prestito da 200 € al mese; Paolo 1.600 €, Anna 700 € con un part-time stabile. Ipotesi: mutuo di 30 anni a tasso fisso (TAN 3,78%), rata al 33% del reddito che la banca conta. Sono ipotesi anche il reddito a termine contato a metà e quello del garante contato al 30%: nelle politiche di credito che vediamo il primo è la regola di almeno una banca, il secondo il minimo di una forchetta che arriva al 100%.

Tassi del 7 ottobre 2026. Il reddito a termine sposta molto, ma solo se la banca lo conta: fra chi lo ignora e chi lo prende tutto ballano 85.194 €. Il prestito di Sara costa alla coppia 43.027 € di mutuo, perché la sua rata si sottrae anche se il debito è solo suo. E il garante aiuta meno del cointestatario: con il reddito di Anna contato al 30% si arriva a 128.501 €, solo al 100% si torna ai 163.289 € in due.

Giulia come garante non servirebbe, perché al garante le banche chiedono un reddito stabile; Sara, segnalata, di solito nemmeno.

Il calcolo, passo per passo

Il caso: Marco e Giulia, con una banca che conta per intero il reddito a termine.

1. Reddito contato. 1.800 + 1.200 = 3.000 € netti al mese.
2. Rata massima. 3.000 × 33% = 990 €. È la soglia di prassi, il 30% è quella prudenziale, e la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca.
3. Tasso. L'IRS a 30 anni è al 3,485% (rilevazione del 7 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate); con uno spread stimato di 0,30% il TAN è del 3,78%.
4. Capitale. 360 rate da 990 € al 3,78% ripagano circa 212.986 €. In Excel: =VA(3,78%/12; 360; -990).

Per la coppia, tre scelte spostano la cifra: in 25 anni (TAN 3,87%) il mutuo scende a 190.134 €; con la rata al 30%, più prudente con un reddito a termine, a 193.624 €; a tasso variabile (TAN stimato 3,14%) sale a circa 230.666 €, ma la rata segue l'Euribor. Formule e fonti sono in come facciamo i calcoli.

Quanto deve valere la casa e quanto anticipo serve?

Senza garanzie pubbliche la banca presta di norma fino all'80% del valore. La casa quindi può costare al massimo il mutuo diviso per l'80%; la differenza è l'anticipo:

Poi ci sono imposte, notaio e perizia (agenzia esclusa): ipotizzando il 5-6% del prezzo, per Marco e Giulia altri 13.312-15.974 € oltre l'anticipo.

Partner a termine o apprendista: quanto conta il suo reddito?

Nessuna legge lo stabilisce. Nelle politiche di credito che vediamo:

• alcune banche non contano il reddito da tempo determinato ordinario;
• altre lo contano solo se accanto c'è un reddito stabile: tempo indeterminato, pensione o partita IVA aperta da qualche anno;
• almeno una lo conta a metà;
• almeno una fa firmare il partner "a reddito zero": entra nel mutuo, ma la cifra non sale.

Almeno una banca applica lo stesso schema agli apprendisti, almeno una ai somministrati. Di solito conta anche lo storico: gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, anche con più datori. Requisiti e documenti sono nella guida al mutuo con contratto a tempo determinato.

Se la banca non conta il reddito a termine, cointestare non alza la cifra e rende il partner responsabile di tutto il debito: ha senso se volete la casa di tutti e due.

Partner segnalato in CRIF: cosa succede alla pratica?

Se chi è segnalato firma, in qualunque ruolo, la segnalazione entra nella pratica. Il codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie, approvato dal Garante privacy, permette di registrare i dati di chi chiede il credito e anche di chi «è coobbligato, anche in solido». Così la banca vede la storia creditizia di tutti quelli che firmano, garante compreso, e dopo il rogito il mutuo compare nel profilo di entrambi: una rata saltata pesa su tutti e due.

Nelle politiche di credito che vediamo il tema quasi non c'è: il passato creditizio lo giudica l'istruttoria di ogni banca, con le banche dati e il suo punteggio interno. Almeno una esclude chi ha protesti o pregiudizievoli da ogni ruolo, garante e firma a reddito zero compresi; per i ritardi in CRIF nessuna fissa una regola scritta.

Le strade sono tre:

1. Il mutuo a nome tuo. Conta solo il tuo reddito: Luca da solo arriva a 141.991 €, contro 205.456 € in due.
2. Aspettare che la segnalazione scada. Per il codice, i ritardi poi pagati restano fino a 12 mesi dalla regolarizzazione se non superano due rate, fino a 24 mesi se le superano; quelli mai pagati fino a 36 mesi dalla scadenza del contratto, in alcuni casi fino a 60. Una domanda rifiutata resta registrata fino a 90 giorni. Se nel frattempo arrivano altri ritardi, la cancellazione non scatta.
3. Chiudere prima il prestito. Un debito in corso pesa anche con la sua rata; alcune banche non contano quelli con meno di 6-9 mesi di rate residue.

Come controllare i dati e chiedere la correzione di un errore lo spiega la guida al mutuo per chi è segnalato in CRIF.

Casa, detrazione e prima casa: cosa cambia con il mutuo a un nome solo?

Di chi è la casa. Il partner che compra una quota senza firmare il mutuo deve dare l'ipoteca sulla sua parte come terzo datore d'ipoteca, ma non tutte le banche lo accettano: almeno una, nei mutui per l'acquisto, vuole che chi ha diritti sulla casa sia anche mutuatario. Se siete sposati in comunione dei beni, la casa comprata da uno solo diventa comunque di tutti e due (art. 177 c.c.), e alcune banche vogliono comunque la firma del coniuge, come cointestatario o come garante.

Chi detrae gli interessi. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi lo dice così: «è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare», anche se quota di proprietà e quota di detrazione non devono coincidere. Il tetto è di 4.000 € di interessi l'anno in tutto, anche con più contratti (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), cioè al massimo 760 € di detrazione. Quindi:

• mutuo a nome tuo e casa a metà: detrai tu, e con i 127.792 € di Marco gli interessi del primo anno (circa 4.790 €) superano il tetto;
• il partner solo comproprietario, o solo garante, non detrae nulla;
• mutuo cointestato al 50%: 2.000 € di interessi a testa, al massimo 380 € ciascuno. Se il partner non ha imposte da cui detrarre, la sua parte si perde; fra coniugi, se è fiscalmente a carico e ha i requisiti per detrarre (è anche proprietario), la sua quota la detrae chi ha pagato tutto; fra conviventi no.

Quote, accordi e separazioni sono nella guida al mutuo cointestato fra conviventi.

Le agevolazioni prima casa. Le imposte ridotte dipendono da chi compra, non da chi firma il mutuo: i requisiti si guardano per ciascun acquirente, sulla sua quota. Per due coniugi in comunione legale dove uno solo ha i requisiti, l'Agenzia delle Entrate scrive che «il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti». Se il partner ha già una casa comprata con le agevolazioni, sulla sua quota le può avere solo impegnandosi a venderla entro due anni: se non la vende, paga la differenza con le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30%. Se invece possiede già, da solo o con il coniuge, una casa nello stesso comune comprata senza agevolazioni, sulla sua quota non spettano. Vale anche se il mutuo è tuo.

Consap: da soli sotto i 36 anni o insieme come giovane coppia?

Il Fondo di garanzia per la prima casa vale «esclusivamente» per alcune categorie (L. 147/2013, art. 1, comma 48, lett. c), fra cui le giovani coppie e chi non ha compiuto 36 anni. Garantisce il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021, fino al 31 dicembre 2027), su mutui fino a 250.000 €; per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE (D.L. 66/2026, art. 4-bis). Per una coppia le strade sono due:

• Da soli, come under 36. Basta che chi firma il mutuo non abbia compiuto 36 anni.
• Insieme, come giovane coppia. Sposati da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, almeno uno sotto i 36; il modulo di domanda Consap precisa che in questo caso «il mutuo deve essere richiesto dai componenti la coppia congiuntamente».

Un esempio: Chiara, 32 anni, 1.700 € stabili; Matteo 1.400 € a termine; convivono da un anno. Da sola, come under 36, Chiara chiede circa 120.692 €: con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, quindi casa fino a 120.692 € senza anticipo, spese a parte. Senza garanzia, all'80%, con lo stesso mutuo comprerebbe fino a 150.865 €, ma con 30.173 € di anticipo. In due, con una banca che conta il reddito di Matteo, arrivano a 220.085 €; fra un anno potranno chiedere la garanzia insieme, come giovane coppia, o anche subito se pure Matteo non ha compiuto 36 anni: il modulo Consap prevede la domanda di più under 36 con il mutuo cointestato. Il Fondo non alza il mutuo: la cifra resta quella del reddito, e la banca resta libera di dire no.

Per la garanzia all'80% conta l'ISEE, che è della famiglia. Il DPCM 159/2013, art. 3, dice che il nucleo è «costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU»: se Chiara e Matteo sono nello stesso stato di famiglia, il reddito di lui entra nell'ISEE anche se il mutuo è solo di lei.

Alcuni casi particolari

• Partner senza reddito. Cointestare non alza la cifra e, fra conviventi, fa perdere metà della detrazione. I conti con un reddito solo sono nella guida al mutuo con un solo stipendio.
• Coniuge segnalato. Dove la firma del coniuge è obbligatoria, la sua storia creditizia entra comunque nella pratica: chiedi alla banca come lo tratta prima della domanda.
• Mutuo tuo, casa a metà, e poi vi lasciate. Il debito resta tutto tuo, la casa si divide secondo le quote.
• Sposati in separazione dei beni. La casa comprata da uno solo resta sua, ma alcune banche vogliono comunque la firma del coniuge, almeno una anche se non ha reddito: chiedilo prima della domanda.
• Partner con una rateizzazione con il Fisco. Se firma, almeno una banca la tratta come un debito e ne toglie la rata dal reddito, con il provvedimento di rateizzazione e la prova dell'ultima rata pagata.

Le cifre di questa pagina sono stime sui tassi del 7 ottobre 2026: la cifra vera dipende dalla banca, da come legge il contratto del partner e dalla sua storia creditizia. Per il vostro caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere, quale rata regge il vostro reddito e se il mutuo che avete in mente è fattibile.