Mutuo cointestato da non sposati: come funziona e cosa rischiate?

Risposta rapida

Sì: due conviventi non sposati possono cointestare un mutuo, perché per farlo non serve essere sposati. La banca somma i redditi e controlla la storia creditizia di tutti e due; ai conviventi di solito chiede lo stato di famiglia, che prova la convivenza. Firmando insieme diventate obbligati in solido (art. 1292 c.c.): la banca può chiedere l'intera rata a ciascuno dei due.

Il rischio sta fuori dalla banca. Fra conviventi non c'è comunione dei beni, se non la scegliete, e senza testamento non si eredita: contano le quote scritte nel rogito, le prove di chi ha versato cosa e gli accordi firmati. Il confronto con coniugi e unioni civili, documento per documento, è nella guida su coppie di fatto e unioni civili con il mutuo cointestato.

Cosa chiede la banca a due conviventi?

Il certificato di matrimonio no. La banca guarda quello che guarda in ogni cointestazione:

• i redditi netti documentati di tutti e due, che si sommano;
• la storia creditizia di entrambi nelle banche dati dei prestiti (se uno dei due è in CRIF o ha un lavoro precario, vedi se conviene il mutuo da solo o cointestato);
• la rata rispetto al reddito della coppia: 30% prudenziale, 33% prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti;
• la firma di tutti e due come obbligati in solido: per l'art. 1292 c.c. la banca può chiedere l'intero debito anche a uno solo, qualunque accordo abbiate fra voi.

Ai conviventi la banca di solito chiede anche lo stato di famiglia: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno è la prova della convivenza, e serve per far entrare il partner come cointestatario o garante. Alcune banche lo usano anche per contare quante persone vivono con voi e verificare che dopo la rata resti abbastanza per vivere. Se non risultate nello stesso stato di famiglia, chiedete prima alla banca come valuta il partner.

Per le coppie giovani c'è un caso in più. Il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap considera «giovane coppia» anche chi non è sposato: nelle FAQ del Fondo è la coppia «che abbia trasferito la residenza nella medesima abitazione da almeno due anni», con almeno uno dei due sotto i 36 anni. La convivenza si autocertifica e, se c'è una verifica, si prova con la stessa residenza, anche con il contratto d'affitto. Come funziona la garanzia è nella guida al mutuo prima casa per giovani coppie con Consap.

Quote di proprietà: 50/50 o diverse?

Nel rogito il notaio scrive la quota di proprietà di ciascun acquirente. Fra conviventi è il riferimento più sicuro, perché la comunione dei beni c'è solo se la scegliete nel contratto di convivenza.

• 50/50: ha senso se l'anticipo l'avete messo in parti uguali e pensate di pagare le rate a metà. Se poi uno dei due paga molto più dell'altro, la quota resta quella.
• Quote diverse, per esempio 60/40 o 70/30: seguono l'apporto reale, e in caso di vendita il ricavato si divide così.

Un esempio. Casa da 200.000 €, anticipo di 50.000 € (40.000 li mette uno, 10.000 l'altro) e mutuo da 150.000 € pagato a metà: sul prezzo il primo mette 115.000 €, il secondo 85.000 €, cioè il 57,5% e il 42,5%. Una quota 60/40 è più vicina all'apporto reale di un 50/50. Come funziona la cointestazione in generale è spiegato in mutuo cointestato: come funziona, e per sapere quanto mutuo reggono i vostri redditi insieme potete simulare il mutuo con tutti e due gli stipendi.

Serve il contratto di convivenza?

Per avere il mutuo, di solito no: in banca basta lo stato di famiglia comune. Il contratto serve a voi due. Lo prevede la legge 76/2016 ai commi 50-64: si fa per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato, che entro dieci giorni lo trasmette al Comune per l'anagrafe (comma 52). Può contenere «le modalità di contribuzione alle necessità della vita in comune» e la scelta della comunione dei beni (comma 53).

Per chi compra con il mutuo è il posto dove scrivere chi ha versato l'anticipo e come vi dividete rate e spese della casa. Due limiti: il contratto non può avere termini o condizioni (comma 56) e non vale come testamento. Che cosa scriverci nel vostro caso ve lo dice il notaio o l'avvocato che lo autentica.

C'è un caso in cui il contratto serve anche per il mutuo: quello dell'INPS per gli iscritti alla Gestione unitaria, cioè di solito i dipendenti pubblici. Il regolamento in vigore dal 1° aprile 2026 ammette la cointestazione solo fra coniugi, uniti civilmente o «conviventi di fatto con contratto di convivenza registrato», e tutti e due devono essere iscritti alla Gestione.

Chi paga cosa: anticipo, rate, lavori

Conviene che ogni euro passi da un conto identificato, con una causale chiara: se vi lasciate, sono queste tracce a dire chi ha pagato cosa.

Chi detrae gli interessi?

Per la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) il tetto è di 4.000 € di interessi l'anno in tutto, anche con più contratti di mutuo, da dividere fra i cointestatari. In un mutuo al 50% sono 2.000 € a testa: al massimo 380 € di detrazione ciascuno, 760 € in due.

• Ognuno detrae solo la propria quota di interessi, anche se le rate le paga tutte l'altro.
• Fra conviventi non vale l'eccezione del coniuge fiscalmente a carico: la quota di chi non ha imposte da cui detrarre si perde.
• Quota di mutuo e quota di proprietà possono essere diverse. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi chiede che chi detrae sia intestatario del mutuo e proprietario, «anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi».

I conti nel 730 sono nella guida sulla detrazione degli interessi per conviventi non sposati.

Cosa succede al mutuo se vi lasciate?

Senza figli, la fine di una convivenza non passa dal giudice della famiglia: non ci sono separazione né divorzio. Restano tre questioni da chiudere, d'accordo o davanti al giudice civile.

1. Chi resta in casa? Con la proprietà al 50/50 nessuno dei due può escludere l'altro. Uno può comprare la quota dell'altro, la casa si può vendere dividendo il ricavato secondo le quote, oppure uno ci resta per un periodo pagando un canone all'altro.
2. Chi paga il mutuo? Finché il mutuo resta cointestato, verso la banca rispondete tutti e due dell'intero, qualunque cosa vi accordiate. Per liberare chi esce serve la banca: un accollo liberatorio, se accetta che chi resta paghi da solo, un mutuo nuovo a nome di chi resta, oppure la vendita. La surroga da sola non basta, perché sposta il mutuo con gli stessi intestatari. Le strade sono in come togliere un cointestatario dal mutuo.
3. Chi ha versato di più? Se c'è un accordo scritto, vale quello. Altrimenti chi rivendica deve provarlo con bonifici ed estratti conto, e davanti al giudice i tempi sono lunghi.

Con figli minori il quadro cambia: sulla casa familiare decide anche il giudice che si occupa di loro. Prima di firmare qualsiasi accordo sulla casa conviene sentire un avvocato.

Cosa succede se muore uno dei due?

Il convivente superstite non è erede legittimo. Senza testamento la quota di casa del partner va ai suoi eredi, per esempio figli, genitori o fratelli, e il superstite si ritrova comproprietario con loro. Il mutuo resta: per la solidarietà, la banca può chiedergli l'intero debito residuo.

Se la casa di comune residenza era del partner, la legge 76/2016 lascia al superstite solo un diritto temporaneo: «ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni» (comma 42), almeno tre con figli minori o disabili. Accollo, polizze e sospensione delle rate sono in morte del cointestatario del mutuo.

Due tutele da mettere in conto:

1. Un testamento per ciascuno, in cui ognuno lascia all'altro la propria quota, entro i limiti della parte che la legge riserva a figli e genitori.
2. Una polizza vita sul mutuo con l'altro come beneficiario: se uno muore, paga il debito residuo o la quota assicurata, e il superstite non resta da solo con tutta la rata.

Checklist prima di firmare

• Quote di proprietà nel rogito coerenti con quanto mette ciascuno.
• Anticipo versato con bonifici separati e tracciabili.
• Rate addebitate su un conto cointestato che alimentate tutti e due.
• Stato di famiglia comune, se la banca lo chiede.
• Contratto di convivenza davanti a notaio o avvocato, se volete fissare anticipo e spese.
• Un testamento per ciascuno, subito dopo il rogito.
• Polizza vita sul mutuo, con l'altro come beneficiario.
• Stessa residenza da almeno due anni e uno dei due sotto i 36 anni: la domanda di garanzia Consap come giovane coppia si presenta in banca, insieme a quella di mutuo.