Due conviventi non sposati possono cointestarsi un mutuo: la banca somma i redditi e applica lasolidarietà passiva(art. 1292 c.c.). Il vero rischio è civilistico: senzacontratto di convivenza L. 76/2016 e quote di proprietà coerenti nell'atto notarile, in caso di rottura o morte chi ha versato di più rischia di perdere i propri capitali senza tutele automatiche.
Cointestazione tra non sposati: cosa cambia davvero
Dal punto di vista bancario, niente: la banca non chiede l'atto di matrimonio. Chiede documenti di reddito, storia creditizia, garanzie. La cointestazione tra fidanzati o conviventi è oggi il modello più frequente per l'acquisto della prima casa sotto i 40 anni.
Il salto rispetto al mutuo intestato a uno solo è concreto:
- la banca somma i due redditi netti ai fini della rata sostenibile (tetto 30-35% del reddito complessivo);
- il capitale finanziabile aumenta del 40-60% rispetto a un mutuo mono-reddito medio;
- le banche applicano spesso uno spread migliore perché il rischio è diversificato su due lavoratori;
- entrambi rispondono solidamente: la banca può chiedere l'intera rata a uno solo dei due (art. 1292 c.c.), indipendentemente dagli accordi interni.
Fin qui, uguale al mutuo tra sposati. Le differenze civilistiche arrivano fuori dalla banca: separazione dei beni "di default", nessun regime di comunione, nessuna successione legittima tra conviventi, nessun automatismo di uso della casa familiare in caso di rottura.
Quote di proprietà: 50/50 o diseguali?
Nell'atto notarile di acquisto vanno indicate le quote di proprietà di ciascun compratore. Sono la vera bussola che decide chi possiede cosa. Due opzioni:
- 50/50: standard se avete versato lo stesso anticipo e prevedete di pagare le rate al 50% ciascuno per tutta la durata. Semplice, ma congela il diritto anche se in futuro uno dei due dovesse pagare molto più dell'altro.
- Quote diseguali (es. 70/30, 60/40): coerente con l'apporto reale. Se uno dei due mette 40.000 € di anticipo e l'altro 10.000 €, avere quote 70/30 riflette da subito la realtà. In caso di vendita futura, la divisione del ricavato segue queste percentuali senza discussioni.
Attenzione al mismatch: cointestazione mutuo al 50/50 e proprietà al 70/30 è formalmente possibile ma fiscalmente problematico (la detrazione interessi va comunque al 50/50 secondo le quote mutuo, anche se paga solo il 70%). Cerca coerenza.
Contratto di convivenza L. 76/2016
La Legge 20 maggio 2016 n. 76 (Cirinnà) ha introdotto per la prima volta in Italia un istituto giuridico specifico per le coppie di fatto: il contratto di convivenza (art. 1, commi 50-64). È l'accordo scritto — redatto da notaio o da avvocato con autentica — con cui i conviventi regolano i rapporti patrimoniali.
Per un mutuo cointestato è lo strumento chiave. Deve fissare per iscritto almeno:
- Chi ha versato quanto di anticipo e a che titolo (regalia, prestito interno, apporto proprietario);
- Come si dividono le rate del mutuo (50/50, in proporzione al reddito netto, in proporzione alle quote di proprietà);
- Chi paga le spese ordinarie (condominio, utenze) e straordinarie (ristrutturazioni, sostituzione caldaia, cappotto termico);
- Cosa succede in caso di rottura: chi resta in casa, per quanto tempo, con che canone verso l'altro, entro quando si vende;
- Chi succede in caso di morte prematura di uno dei due (attenzione: il contratto di convivenza non è un testamento; la successione va gestita separatamente, vedi sotto).
Costo tipico: 300-800 € (autentica avvocato in genere più economica del notaio, con pari valore giuridico). È depositato presso il Comune di residenza e ha valore di titolo esecutivo tra le parti.
Chi paga cosa: rate, anticipo, ristrutturazioni
La regola pratica: tracciabilità totale. Ogni euro deve passare da un conto identificato, con causale chiara.
| Voce | Metodo consigliato | Perché |
|---|---|---|
| Anticipo al rogito | Bonifico separato di ciascuno al notaio con causale | In caso di rottura si dimostra chi ha versato cosa |
| Rate mutuo | Addebito da conto cointestato alimentato da entrambi | Coerente con la solidarietà passiva; nessuno "paga per l'altro" |
| Ristrutturazioni | Bonifico parlante da conto di chi si detrae il 50% | Bonus casa 50% richiede tracciabilità e coerenza fiscale |
| Anticipo diseguale | Regolare per scritto nel contratto di convivenza | Se uno mette più anticipo, senza scrittura è "regalia" indistinta |
| Rate pagate da uno solo | Riconoscimento di debito annuo tra conviventi | Evita che il pagamento diventi elargizione senza ritorno |
Detrazione interessi 19%: come funziona per i conviventi
Sulla detrazione degli interessi passivi di mutuo prima casa (art. 15 TUIR), i conviventi non sposati hanno regole diverse dai coniugi:
- Ognuno detrae il 19% degli interessi pro-quota di intestazione mutuo, con tetto di 4.000 € di interessi (= 760 € max di detrazione all'anno per persona);
- Non è ammesso il "trasferimento" della detrazione da un convivente all'altro (come invece accade tra coniugi in alcune casistiche, es. coniuge fiscalmente a carico);
- Se uno dei due è fiscalmente incapiente (reddito troppo basso per assorbire la detrazione), la sua quota si perde. Il convivente più abbiente non può recuperarla.
Per l'analisi completa vedi detrazione interessi mutuo conviventi non sposati 730 2026 e detrazione interessi mutuo 730.
Cosa succede se ci lasciamo
La rottura tra conviventi non passa da un tribunale della famiglia: non c'è separazione né divorzio, non c'è assegnazione automatica della casa familiare, non c'è mediazione obbligatoria. Restano tre problemi da risolvere in modo civile o contenzioso:
- Chi resta in casa? Se la proprietà è al 50/50, nessuno dei due può escludere l'altro. Le opzioni sono: uno liquida l'altro comprandogli la quota (accollo mutuo + versamento differenza); vendita a terzi e divisione del ricavato secondo quote; permanenza temporanea di uno con canone all'altro.
- Chi paga il mutuo dopo? Verso la banca resta la solidarietà: entrambi rispondono per l'intero. Internamente l'accordo può essere qualunque, ma la banca non lo riconosce finché il mutuo è cointestato. La soluzione pulita è togliere il cointestatario dal mutuo via accollo con liberatoria bancaria (surroga o rinegoziazione).
- Chi ha versato di più? Se il contratto di convivenza esiste, si applica quello. Se non esiste, si va in tribunale civile con onere della prova a carico di chi rivendica: servono estratti conto, bonifici tracciabili, ricevute. Anni di contenzioso.
Cosa succede in caso di morte di uno dei due
Punto delicatissimo. A differenza del coniuge, il convivente superstite non è erede legittimo: la Legge Cirinnà gli riconosce solo il diritto di abitazione per un periodo limitato (2 anni o pari alla convivenza, fino a max 5 anni) e il diritto di continuazione del contratto di locazione. Sulla casa in proprietà, la quota del defunto passa ai suoi eredi: genitori, fratelli, figli precedenti (in mancanza di testamento).
Il convivente superstite si può ritrovare a:
- essere comproprietario della casa insieme ai suoceri o ai cognati;
- dover continuare a pagare il 100% del mutuo per non perdere la casa;
- dover liquidare gli eredi del defunto per prendere l'intera proprietà.
Due tutele semplici che valgono decine di migliaia di euro:
- Testamento reciproco in cui ciascun convivente nomina l'altro erede della propria quota (rispettando le quote riservate ai legittimari, se presenti);
- Polizza vita a copertura del mutuo con l'altro convivente come beneficiario: se uno muore, la polizza estingue il mutuo residuo e la casa resta libera. Costa 15-40 €/mese per un mutuo medio.
Checklist prima di firmare
- Quote di proprietà nell'atto coerenti con l'apporto reale.
- Contratto di convivenza L. 76/2016 firmato prima del rogito con notaio o avvocato (300-800 €).
- Anticipo versato con bonifici separati e tracciabili di ciascuno al notaio.
- Rate mutuo addebitate su conto cointestato alimentato in modo trasparente.
- Testamento reciproco subito dopo il rogito.
- Polizza vita a copertura del mutuo con l'altro convivente beneficiario.
- Verifica che entrambi rientriate nelle agevolazioni prima casa under 36 e nel Fondo Consap.
- Confronto reale delle offerte bancarie tramite broker indipendente prima di firmare la prima proposta ricevuta.
Approfondimenti utili: mutuo cointestato: come funziona, togliere o aggiungere un cointestatario, mutuo cointestato in separazione/divorzio, detrazione interessi conviventi 730 2026, mutuo e morte del cointestatario.
Ultimo aggiornamento: 15 luglio 2026. Riferimenti normativi: L. 20 maggio 2016 n. 76 (art. 1 commi 36-67 conviventi di fatto; commi 50-64 contratto di convivenza), art. 1292 c.c., art. 15 TUIR (DPR 917/1986). L'articolo ha finalità informativa: per il contratto di convivenza e il testamento rivolgersi a un notaio o avvocato di fiducia.
