Mutuo under 36 con ristrutturazione: Consap copre i lavori?

Risposta rapida

Sì, se compri e ristrutturi con lo stesso mutuo e i lavori migliorano l'efficienza energetica della casa; no, se il mutuo serve solo a ristrutturare. Per chi compra senza anticipo, però, il limite è spesso lo stipendio: quanto puoi chiedere, e con che rata, te lo dice in 6 minuti la simulazione gratuita di GoMutuo. Se compri e ristrutturi senza la garanzia, i conti sono nella guida al mutuo acquisto e ristrutturazione.

Quando la garanzia Consap copre anche i lavori?

Quando i lavori fanno parte dell'acquisto. L'art. 1, comma 48, lettera c), della L. 147/2013, che ha creato il Fondo, lo apre ai mutui «connessi all'acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica» della casa in cui andrai a vivere. Vale solo per alcune categorie, fra cui chi non ha compiuto 36 anni. Il decreto del 31 luglio 2014 ammette i mutui fino a 250.000 € «per l'acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica» (art. 3): casa e lavori insieme.

Nella scheda del Fondo Consap elenca le operazioni ammesse, e una è l'acquisto «accompagnato da interventi di ristrutturazione con accrescimento dell'efficienza energetica». Nel modulo di domanda è la seconda casella: «acquistare e intervenire con opere di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica».

Restano le regole di tutti: la casa diventa la tua abitazione principale e non è di lusso né accatastata A/1, A/8 o A/9. Quando chiedi il mutuo non devi avere altre case, salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli, e non devi aver compiuto 36 anni. Il resto è nella guida al Fondo di garanzia prima casa.

Solo ristrutturazione: perché la Consap non la copre?

Perché il Fondo serve a comprare casa. Consap lo scrive così: «Non è possibile accedere alla garanzia per un finanziamento destinato esclusivamente alla ristrutturazione dell'immobile, senza il contestuale acquisto». Restano fuori tre casi frequenti.

• La casa è già tua. Per i lavori serve un mutuo senza la garanzia, con le regole della banca: sono nella guida al mutuo ristrutturazione prima casa.
• Compri adesso e ristrutturi fra un anno. Il mutuo chiesto dopo, solo per i lavori, è di nuovo una sola ristrutturazione.
• Lavori di sola finitura, come pavimenti o tinteggiatura, che non migliorano la prestazione energetica: il mutuo con la garanzia può pagare l'acquisto, e quei lavori li paghi a parte.

Quali lavori contano e come si dimostra il miglioramento?

Il decreto non dà un elenco. All'art. 1, lettera e), conta «qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che accresca la prestazione energetica dell'immobile ai sensi della normativa tempo per tempo vigente in materia di certificazione energetica degli edifici». Il miglioramento si misura quindi con le regole dell'APE, l'attestato di prestazione energetica. Un salto minimo di classe il decreto non lo chiede.

Di regola un APE della casa com'è c'è già al rogito: per il D.Lgs. 192/2005 una sua copia «deve essere altresì allegata al contratto» (art. 6, comma 3), e l'attestato «è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica» (comma 5). Quale documento voglia la banca prima dei lavori, quando chiedi la garanzia, non lo scrivono né la legge né il decreto né Consap: fattelo dire prima della domanda, insieme al preventivo. Se la casa è in classe G o F, quanto conviene riqualificarla lo spiega la guida su comprare casa in classe G o F.

Quanto presta la banca su prezzo e lavori?

La garanzia non obbliga a prestare, e lo dice l'art. 6 del decreto: «Resta, in ogni caso, facoltà dei soggetti finanziatori l'erogazione del mutuo». Il tetto è quello del credito fondiario, l'80% del valore della casa o del costo delle opere, fino al 100% solo con garanzie in più come quella del Fondo. Lo fissano le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia. Dentro il tetto, nelle politiche di credito delle banche con cui lavoriamo (prassi, non legge):

• La casa: di solito l'80% del prezzo, o della perizia se è più bassa. Con la garanzia si può arrivare al prezzo intero, se la banca lo concede; alcune banche hanno un mutuo apposta per le categorie del Fondo, fino al 100% e con un importo minimo più alto del solito.
• I lavori: si parte dal costo del preventivo o del computo metrico. Alcune banche ne finanziano l'80%, altre di più se dimostri di avere da parte la tua quota; altre ancora non uniscono acquisto e lavori in un solo mutuo. Alcune contano il costo senza IVA.
• I lavori con la garanzia: una delle banche con cui lavoriamo li finanzia solo se sono una piccola parte del mutuo, e li versa in un'unica volta, senza stati di avanzamento.
• Senza la garanzia: alcune banche arrivano al 90-95% del prezzo, se la perizia vale abbastanza da tenere il mutuo entro l'80% del valore.

Il perito stima la casa com'è e come sarà a lavori finiti: lo spiega la guida su quanto presta la banca per una casa da ristrutturare.

La garanzia all'80% con i lavori: come si conta?

La garanzia copre il 50% della quota capitale e sale all'80% con un ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, per le domande fino al 31 dicembre 2027. Il D.L. 73/2021 guarda il «rapporto tra l'importo del finanziamento e il prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori» (art. 64, comma 3), e nel modulo si scrive il prezzo d'acquisto. Per le FAQ di Consap gli oneri accessori sono istruttoria, perizia, incasso rata ed eventuale compenso del mediatore del credito, più notaio e imposte se li finanzia la banca. La garanzia li copre «Solo se il finanziamento complessivamente erogato dalla Banca è contenuto nel valore dell'immobile inteso come valore di perizia».

I lavori in questo conto non compaiono: né la legge né il modulo né le FAQ li nominano. Se la parte del mutuo che li paga entri nel rapporto con il prezzo, e possa quindi far salire la garanzia, le fonti del Fondo non lo dicono. Nei fogli informativi pubblici di alcune banche, con acquisto e lavori la garanzia si ferma al 50%. Prima della domanda chiedi alla banca come fa il conto, e fattelo scrivere.

Quanto puoi chiedere con il tuo stipendio? Un esempio

Prendiamo un under 36 che compra da solo, con 1.800 € netti al mese e un ISEE sotto i 40.000 €. Sceglie un bilocale da 110.000 € venduto da un privato, con una rendita catastale di 500 €, e ha un preventivo di 20.000 €, IVA compresa, per lavori che ne migliorano la prestazione energetica. Mutuo a tasso fisso in 30 anni, al TAN stimato del 3,58%: l'IRS a 30 anni al 3,280% (ICE Swap Rate, 12 novembre 2026) più uno spread stimato dello 0,30%.

Con la rata al 33% del netto, 594 € al mese, lo stipendio regge in 30 anni circa 131.000 €, contro i 130.000 € di prezzo e lavori insieme. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Con 1.800 € netti la rata regge tutte e tre le strade; con 1.600 €, che in 30 anni reggono circa 116.000 €, le prime due strade. Quando lo stipendio basta, il limite lo mette la banca. La terza strada resta un'ipotesi: c'è solo se la banca, con la garanzia, presta anche per i lavori, e nessuna regola la obbliga. Quando non basta, per i lavori servono soldi tuoi o un cointestatario.

Poi ci sono le spese. Le esenzioni per gli under 36 sono scadute: con i requisiti prima casa le imposte d'acquisto sono 1.255 €, cioè il registro al 2% sul valore catastale di 57.750 € più ipotecaria e catastale da 50 € l'una. Sul mutuo c'è l'imposta sostitutiva dello 0,25% (315 € sulla terza strada), e poi notaio, perizia e istruttoria. Se la banca conta i lavori senza IVA, la tua parte sale. Quanto può chiedere un under 36 senza lavori, stipendio per stipendio, lo trovi nella guida al mutuo under 36 al 100%.

Come arrivano i soldi dei lavori?

Di solito in due tempi. Al rogito la banca paga il venditore; la parte dei lavori arriva a tranche, man mano che il perito li vede fatti, e una banca fissa un minimo per ogni tranche. Le prime spese del cantiere, quindi, le anticipi tu o le concordi con l'impresa. Con la garanzia alcune banche versano invece tutto insieme. Tranche, documenti e termine dei lavori li scrive il contratto.

IVA, bonus e detrazione dei lavori

• IVA. Essere prima casa non abbassa l'IVA dei lavori: le aliquote sono nella guida all'IVA sui lavori di ristrutturazione.
• Bonus. Sulle spese del 2026 la detrazione per le ristrutturazioni è del 50% sulla tua abitazione principale e del 36% negli altri casi, su quelle del 2027 del 36% e del 30% (guida dell'Agenzia delle Entrate, febbraio 2026). Per la percentuale più alta devi essere proprietario quando i lavori iniziano, o quando paghi se paghi prima, e la casa deve diventare la tua abitazione principale «al termine dei lavori». Il resto è nella guida sul bonus ristrutturazione e mutuo.
• Interessi. Per la detrazione, un mutuo per casa e lavori si divide in due con una dichiarazione sostitutiva che attesta, scrive la guida dell'Agenzia sugli interessi, «quale somma sia imputabile all'acquisto dell'abitazione e quale alla ristrutturazione». Sulla parte dell'acquisto si detrae il 19% su massimo 4.000 € l'anno; su quella dei lavori il tetto è di 2.582,28 €, solo per una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune e non per la manutenzione. Le due detrazioni si sommano solo finché durano i lavori e nei sei mesi dopo la fine.

Alcuni casi particolari

• Casa all'asta da sistemare. Per le FAQ di Consap «la garanzia può essere attivata anche per l'acquisto di immobile da adibire ad abitazione principale a seguito di aggiudicazione in asta», ma per le aste le banche hanno prodotti e tempi loro: chiedi se la tua usa la garanzia.
• Lavori lunghi prima di trasferirti. La destinazione ad abitazione principale va dichiarata negli atti di acquisto e di mutuo (FAQ di Consap); entro quando andarci a vivere, se i lavori durano, le fonti del Fondo non lo dicono. Chiedilo alla banca prima del rogito. Per detrarre gli interessi il termine invece c'è: entro un anno dall'acquisto, o entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora solo da quando ci vai a vivere.

Prima della proposta d'acquisto porta in banca il preventivo e fatti scrivere se unisce acquisto e lavori con la garanzia, quanta parte dei lavori finanzia e come conta l'80%.