Il mutuo acquisto e ristrutturazione è un finanziamento unico che copre sia il prezzo di acquisto dell'immobile sia i lavori di ristrutturazione, erogato in parte al rogito e in parte a Stato Avanzamento Lavori (SAL). L'importo massimo si calcola sul valore post-ristrutturazione stimato dalla perizia (LTV 80% standard, fino al 100% con Fondo Consap). I lavori vanno completati entro 18-24 mesi.
Rispetto a due mutui separati (acquisto oggi + ristrutturazione dopo) con il mutuo unico paghi una sola volta imposta sostitutiva, perizia e istruttoria, e detrai il 19% degli interessi fino a 4.000 € l'anno invece di 2.582 €.
Cos'è e come funziona
Il mutuo acquisto e ristrutturazione è un contratto di mutuo ipotecario che finanzia contemporaneamente due operazioni: l'acquisto di un immobile esistente e i lavori necessari a renderlo abitabile o a migliorarne prestazioni ed efficienza. È regolato dagli artt. 1813-1822 c.c. come qualsiasi mutuo, ma con clausole speciali sull'erogazione frazionata e sul termine lavori.
Si differenzia dal mutuo ristrutturazione puro perché include il prezzo di acquisto, e dal mutuo liquidità perché ha vincolo di destinazione documentato (fatture e SAL).
Erogazione a SAL: le tranche
L'erogazione avviene di regola in 3-4 tranche:
| Tranche | Quota tipica | Quando |
|---|---|---|
| 1 — Acquisto | 60-80% | Al rogito notarile |
| 2 — SAL intermedio | 10-20% | 30-50% lavori completati |
| 3 — SAL avanzato | 10-15% | 70-80% lavori completati |
| 4 — Saldo finale | 5-10% | Fine lavori e agibilità |
Ogni tranche successiva alla prima richiede un sopralluogo del perito della banca che verifica l'avanzamento contro il computo metrico. Il perito costa 150-250 € a sopralluogo, di solito a carico del mutuatario.
Importo massimo e LTV post-lavori
A differenza del mutuo acquisto puro, il LTV (Loan To Value) è calcolato sul valore post-ristrutturazione stimato dalla perizia:
- LTV standard: 80% del valore post-lavori.
- LTV con Fondo Consap: fino al 100% se prima casa e requisiti (under 36, famiglie giovani, monogenitoriali).
- Limite pratico: la somma erogata non può superare prezzo d'acquisto + costo lavori documentati.
Esempio: casa a 150.000 € + lavori 50.000 € = valore post-lavori stimato 220.000 €. Mutuo massimo standard = 176.000 € (80%), con Consap fino a 200.000 €.
Requisiti e documenti
Oltre ai documenti standard di un mutuo (reddito, CU, buste paga, estratti conto), servono:
- Preventivo lavori con computo metrico estimativo firmato da geometra, architetto o ingegnere abilitato.
- Titolo abilitativo (CILA, SCIA o Permesso di Costruire) presentato o pronto per il deposito in Comune.
- APE ante-operam se sono previsti interventi di efficientamento energetico.
- Cronoprogramma lavori con date di inizio e fine.
- Visura catastale e planimetria per verificare la rendita catastale e la conformità.
Mutuo unico vs due mutui separati
| Voce | Mutuo unico | Due mutui separati |
|---|---|---|
| Imposta sostitutiva | Una sola volta (0,25% prima casa) | Due volte |
| Perizia | 1 × 250-400 € | 2 × 250-400 € |
| Istruttoria | Una sola | Due, spesso più care |
| Ipoteca | Unica di primo grado | Primo + secondo grado (tasso più alto) |
| Detrazione IRPEF | Fino a 4.000 € (prima casa) | Fino a 2.582 € sul secondo |
| Tempistiche | 1 istruttoria, 30-60 gg | 2 istruttorie a distanza di mesi |
Tassi, costi e detrazione fiscale
I tassi del mutuo acquisto e ristrutturazione sono generalmente in linea con il mutuo acquisto standard, con uno spread aggiuntivo di 0,10-0,20% per compensare il rischio di gestione SAL. Verifica sempre il TAEG e non solo il TAN.
Sulla parte di mutuo destinata all'acquisto e ristrutturazione della prima casa (art. 15 comma 1-ter TUIR) si detrae il 19% degli interessi passivi fino a 4.000 € l'anno, rispetto al limite standard di 2.582,28 €. Servono fatture lavori, bonifico parlante e — per interventi energetici — comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.
Esempio pratico numerico
Famiglia con 45.000 € reddito lordo annuo, acquisto casa da ristrutturare a Bologna:
- Prezzo acquisto: 140.000 €
- Lavori (impianti + serramenti + bagno): 55.000 €
- Valore post-ristrutturazione da perizia: 230.000 €
- Mutuo richiesto (LTV 85% con Consap giovani): 195.000 €
- Durata: 25 anni, tasso fisso 3,20%
Rata mensile stimata: ~945 €. Erogazione: 140.000 € al rogito, 55.000 € in tre SAL da 18.000 € circa a 6, 12 e 18 mesi. Detrazione IRPEF prima casa: 19% × ~5.000 € interessi = ~760 € l'anno di credito d'imposta (nel limite 4.000 €).
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Domande frequenti
Per la normativa completa sui vincoli di erogazione consulta le guide di trasparenza di Banca d'Italia e la sezione ristrutturazioni dell'Agenzia delle Entrate.
