Mutuo acquisto e ristrutturazione: quanto puoi chiedere

Risposta rapida

Per comprare e ristrutturare, la banca presta di solito fino all'80% del prezzo e calcola la quota dei lavori sul loro costo da preventivo. Alcune banche ne finanziano l'80%, altre di più se dimostri di avere da parte la tua quota. All'80%, su una casa da 140.000 € con 60.000 € di lavori sono 160.000 €: 112.000 € con il rogito e 48.000 € a tranche. Per la seconda casa la quota è di solito fra il 75% e l'80%. Se la casa è già tua, la guida giusta è quella sul mutuo per ristrutturare. Quanto regge il tuo reddito te lo dice in 6 minuti, gratis, la simulazione di GoMutuo.

Quanto presta la banca su prezzo e lavori?

Per il credito fondiario, il mutuo con ipoteca sulla casa, l'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia l'importo massimo, da fissare «in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi». Le istruzioni della Banca d'Italia (comunicato in Gazzetta Ufficiale del 2 aprile 2005) lo fissano all'80%, fino al 100% solo con garanzie integrative.

Dentro questo limite le banche fanno il conto così (è prassi, non legge):

• Casa: di solito fino all'80% del prezzo per la prima casa, fra il 75% e l'80% per la seconda; se il perito la stima meno del prezzo, si parte dalla stima.
• Lavori: la quota si calcola sul costo del preventivo o del computo metrico, non sul valore della casa finita. Alcune banche ne finanziano l'80%, altre di più se dimostri di avere da parte la tua quota; altre ancora non uniscono acquisto e lavori in un solo mutuo. Alcune la calcolano sul costo senza IVA, e l'IVA dei lavori la paghi tu.
• Casa finita: il perito la stima anche a lavori finiti, e perché 160.000 € restino entro l'80% anche di quel valore deve arrivare ad almeno 200.000 €.
• Soldi tuoi: alcune banche chiedono di dimostrare già in istruttoria di avere la tua parte, cioè i soldi che il mutuo non copre.

Il lavoro del perito lo spiega la guida alla perizia di una casa da ristrutturare.

Esempio: casa da 140.000 € con 60.000 € di lavori

Ipotizziamo una casa da 140.000 €, stimata quanto il prezzo, e 60.000 € di lavori da preventivo pagati nel 2026, con un mutuo a 25 anni a tasso fisso.

Il mutuo supera il prezzo di 20.000 €, ma non paga tutti i lavori: dei soldi tuoi, 28.000 € vanno al rogito e 12.000 € al cantiere. Dove la banca finanzia una quota più alta dei lavori la tua parte scende, ma il mutuo resta dentro il tetto dell'80% visto sopra. Se il perito stimasse la casa 130.000 €, con il rogito arriverebbero 104.000 € e la tua parte salirebbe di 8.000 €. Restano fuori notaio, imposte d'acquisto e spese della banca: le trovi nella guida alle spese per l'acquisto della prima casa.

I conti usano il TAN fisso stimato del 3,66%: IRS a 25 anni al 3,364% del 25 ottobre 2026, più uno spread stimato di 0,30%. Il reddito è quello con la rata al 33% del netto: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Il metodo è in come facciamo i calcoli.

Come arrivano i soldi dei lavori?

A tranche, dopo che la banca ha verificato a che punto è il cantiere. La quota per il prezzo paga il venditore con il rogito; quella per i lavori si sblocca per stati di avanzamento. Quante tranche, con quali documenti ed entro quando finire lo scrive il contratto.

In pratica le prime spese del cantiere vanno anticipate, da te o d'accordo con l'impresa. Gli interessi corrono sulle somme già ricevute, e da quando parte la rata piena lo dice il contratto. Alcune banche, sui mutui a tranche, concedono durate più corte.

Quali documenti servono per i lavori?

Oltre ai documenti del reddito e della casa, per la quota dei lavori servono:

• preventivo o computo metrico dell'impresa o del tecnico, voce per voce: è la base del calcolo;
• titolo edilizio che il Comune chiede per quei lavori, cioè CILA, SCIA o permesso di costruire secondo l'intervento (D.P.R. 380/2001);
• perizia della casa com'è e come sarà: per legge la stima segue «standard affidabili» e la fa una persona indipendente da chi vende il mutuo (art. 120-duodecies TUB).

Quali imposte e detrazioni ci sono?

Imposta sostitutiva. Si paga su tutto il mutuo, lavori compresi: lo 0,25%, e il 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 D.P.R. 601/1973): nell'esempio 400 € contro 3.000 €. Chi la trattiene e quando lo spiega la guida all'imposta sostitutiva.

Interessi. Per i «mutui misti» la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi prevede una dichiarazione sostitutiva che attesta «quale somma sia imputabile all'acquisto dell'abitazione e quale alla ristrutturazione». Sulla parte dell'acquisto si detrae il 19% su massimo 4.000 € l'anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), se ci vai a vivere entro un anno, o entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora solo da quando ci vai a vivere. Sulla parte dei lavori il tetto è 2.582,28 € (comma 1-ter), solo per una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune. Il mutuo va firmato fra sei mesi prima e diciotto dopo l'inizio dei lavori: se lo firmi al rogito e il cantiere non è già aperto, deve partire entro sei mesi. Le due detrazioni si sommano solo durante i lavori e nei sei mesi dopo (D.M. 311/1999, art. 1, comma 5).

Nell'esempio, nel primo anno di rate piene paghi circa 5.790 € di interessi: divisi in proporzione alle due somme (la nostra ipotesi), alla parte dell'acquisto ne vanno 4.053 €, oltre il tetto, quindi detrai 760 €. Contano anche i tempi del trasloco, secondo la guida:

• entro sei mesi dalla fine dei lavori ed entro due anni dall'acquisto: spettano tutte e due;
• oltre i sei mesi dalla fine dei lavori, ma entro i due anni: solo quella dell'acquisto;
• oltre i due anni, ma entro i sei mesi dalla fine dei lavori: solo quella dei lavori;
• oltre tutti e due i termini: nessuna delle due.

Bonus sui lavori. Per le spese del 2026 l'Agenzia delle Entrate scrive che la detrazione «spetta nella misura del 36% (50% in caso di abitazione principale) su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare», in dieci quote annuali. Il 50% chiede di essere proprietario quando i lavori iniziano e che la casa diventi abitazione principale «al termine dei lavori» (guida dell'Agenzia sulle ristrutturazioni, febbraio 2026). Sconto in fattura e cessione del credito, di regola, non si usano più: per i lavori di recupero edilizio, dal 17 febbraio 2023 «in linea generale, non è più possibile optare», salvo le zone dei terremoti del 2009 e del 2016 (scheda dell'Agenzia). Il conto dei lavori, quindi, lo paghi tutto, con il mutuo e con i tuoi soldi; il bonus torna dopo, come minore IRPEF, se ne hai abbastanza.

Redditi alti. Sopra 75.000 € di reddito complessivo, per i mutui firmati dal 2025 interessi e rata annuale del bonus entrano nel tetto delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR.

Alcuni casi particolari

• Prima casa con i lavori. Il Fondo Consap, che per la L. 147/2013 vale «esclusivamente» per le categorie di legge, garantisce anche l'acquisto con i lavori, ma solo con «interventi di ristrutturazione con accrescimento dell'efficienza energetica» e per mutui fino a 250.000 € (scheda Consap).
• Seconda casa. Di solito fra il 75% e l'80% del prezzo, sostitutiva al 2%, bonus al 36%, niente detrazione degli interessi: nell'esempio, al 75%, servono 50.000 € tuoi. Il resto è nella guida al mutuo per la seconda casa.
• Casa da ristrutturare all'asta. Il prezzo va versato entro il termine dell'ordinanza di vendita, al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569 c.p.c.), e la banca può versare la sua quota alla procedura, con ipoteca di primo grado sulla casa (art. 585 c.p.c.). La quota dei lavori arriva dopo, a tranche. Passi e tempi nella guida al mutuo per una casa all'asta.
• Lavori prima del rogito. Con il compromesso registrato, le chiavi in mano e i lavori a tuo carico, il bonus spetta anche al futuro acquirente (guida dell'Agenzia). Il 50% però chiede di essere proprietario «al momento di inizio dei lavori»: se partono prima del rogito resta il 36%. Per il mutuo, le spese già fatte chiariscile con la banca prima di firmare.
• Casa al grezzo. Per la guida dell'Agenzia sugli interessi la casa da ristrutturare deve essere già adatta a viverci prima dei lavori. Se la compri al grezzo, cioè non ancora finita, può spettare invece la detrazione del comma 1-ter, come per chi costruisce.
• Mutuo cointestato. I tetti di 4.000 € e di 2.582,28 € valgono per tutti gli intestatari insieme, divisi secondo le quote: in due al 50% sono 2.000 € a testa per l'acquisto.