Mutuo cointestato tra fratelli o con un amico: come funziona?

Risposta rapida

Due fratelli o due amici possono comprare casa con un mutuo cointestato, ma non tutte le banche li accettano e alcune contano un reddito solo. Chi firma risponde verso la banca dell'intera rata, anche se la casa è divisa a metà. Fisco ed eredità trattano in modo diverso il fratello, che è un familiare, e l'amico, che non lo è.

Le regole generali sono in mutuo cointestato: come funziona, quelle per chi convive in mutuo cointestato fra conviventi; qui c'è quello che cambia quando non siete una coppia. Quanto reggono i vostri due stipendi lo vedete con una simulazione gratuita in 6 minuti.

Le banche accettano due fratelli o due amici?

La legge non lo vieta. Chi firma diventa obbligato in solido: per l'art. 1292 c.c. ciascuno «può essere costretto all'adempimento per la totalità». Cambiano le politiche di credito, e in quelle che vediamo:

• alcune banche ammettono il mutuo cointestato solo fra coniugi, conviventi, fidanzati, genitori e figli: due fratelli o due amici lì non passano, o passano solo a certe condizioni;
• alcune contano un reddito solo, oppure, se non vivete insieme, chiedono che ciascuno sia proprietario di una quota consistente della casa;
• un contratto a tempo determinato molte banche non lo contano da solo; altre sì, con un lavoro continuativo per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e/o con un cointestatario o un garante con reddito stabile, a volte contandolo solo in parte: il fratello con il posto fisso può aiutare, ma non sempre basta;
• per il limite di età a fine mutuo, con due intestatari alcune banche guardano l'età del più giovane, altre quella di ciascuno: conta se fra voi ci sono molti anni di differenza;
• se uno di voi ha già un mutuo o un prestito cointestato con un'altra persona, alcune banche contano quella rata a metà, altre per intero se quella persona non ha un reddito suo.

Quanto potete chiedere in due?

Luca e Marco sono fratelli, guadagnano 1.600 e 1.400 € netti al mese, non hanno altri prestiti e chiedono un mutuo di 25 anni a tasso fisso al 3,70%: IRS a 25 anni al 3,40% (fonte ICE Swap Rate, 29 ottobre 2026) più uno spread stimato dello 0,30%. La rata è il 33% del netto, la prassi; il 30% è la soglia prudenziale. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Sommare i redditi ha un rovescio: se Luca smette di pagare, la banca può chiedere a Marco l'intera rata di 990 €, il 71% del suo stipendio.

Chi possiede la casa e chi paga la rata?

La proprietà la scrive il notaio nel rogito: se non dice nulla, le quote «si presumono eguali» (art. 1101 c.c.), ma con anticipi diversi potete scrivere, per esempio, 60 e 40. Il mutuo invece vi lega per l'intero: fra voi dividete le rate come volete, chi paga anche per l'altro se lo fa restituire (art. 1299 c.c.) e, se non risulta diversamente, le parti di debito si presumono uguali (art. 1298 c.c.).

Se uno firma solo per aiutare, senza una quota della casa, risponde di tutto il debito senza diritti sulla casa né detrazione (mutuo cointestato con la casa intestata a uno solo).

Se il mutuo serve a uno solo, per ipotecare tutta la casa serve anche la firma dell'altro proprietario (art. 1108 c.c.), e alcune banche gli chiedono di entrare nel mutuo come cointestatario o garante; l'ipoteca data da uno solo sulla sua quota vale solo su ciò che gli toccherà nella divisione (art. 2825 c.c.).

Se uno di voi è sposato in comunione dei beni, la quota che compra entra nella comunione con il coniuge, che ne diventa comproprietario (art. 177 c.c.), e per l'ipoteca serve anche il suo consenso (art. 180 c.c.). Ne resta fuori, per esempio, se la paga con il ricavato della vendita di un bene personale, lo dichiara nel rogito e il coniuge partecipa all'atto (art. 179 c.c.).

Prima casa, detrazione e Consap: cosa spetta a ciascuno?

Agevolazioni prima casa

Le agevolazioni si guardano acquirente per acquirente, sulla sua quota (nota II-bis all'art. 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986): ciascuno deve avere o prendere entro 18 mesi la residenza nel Comune della casa, o lavorarci, anche senza abitarci. Chi non ha i requisiti paga le imposte piene sulla sua quota, come spiega casa cointestata, prima casa solo per uno. Chi non ci vive abitualmente o non ci ha la residenza paga anche l'IMU sulla sua quota, e lo sconto del 50% per la casa in comodato vale fra genitori e figli, non fra fratelli o amici (legge 160/2019, art. 1, commi 741 e 747).

Detrazione degli interessi

Il 19% spetta a chi è intestatario del mutuo e proprietario, per la sua quota di mutuo, se la casa è l'abitazione principale, cioè per l'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR «quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente». I familiari sono «il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado» (art. 5, comma 5, TUIR) e i fratelli sono parenti di secondo grado: se in casa vive solo Marco, anche Luca detrae la sua parte, a meno che non detragga già il mutuo della casa dove vive. Fra amici no: per la guida dell'Agenzia delle Entrate chi abita la casa comprata in due «potrà calcolare la detrazione degli interessi passivi riferiti alla propria quota di mutuo su un importo non superiore a euro 2.000», cioè al massimo 380 € l'anno, e la quota dell'altro si perde: nell'esempio gli interessi del primo anno sono circa 7.082 €, oltre il tetto di 4.000 €.

Garanzia Consap

Il Fondo prima casa è riservato «esclusivamente» alle categorie di legge (legge 147/2013 e norme successive). Due fratelli o due amici non sono fra le «giovani coppie»: possono chiederla come giovani, se nessuno dei due ha compiuto 36 anni. La garanzia può togliere l'anticipo, se la banca la concede, ma non alza il mutuo.

Cosa succede se uno vuole uscire?

Dalla casa e dal mutuo si esce in due passaggi, e il secondo dipende dalla banca.

1. L'altro compra la quota. Per liberare chi esce serve la banca: con un accollo chi resta si prende tutto il debito, ma l'altro è libero solo se la banca lo libera in modo espresso (art. 1273 c.c.); oppure chi resta chiede un mutuo nuovo a suo nome che chiude il vecchio, senza penali (art. 120-ter TUB). La surroga da sola non toglie nessuno: sposta lo stesso contratto.
2. Vende la quota a un altro: non serve il permesso del comproprietario (art. 1103 c.c.), ma chi vende resta debitore finché la banca non lo libera.
3. Vendete tutta la casa e chiudete il mutuo con il ricavato.
4. Scioglimento davanti al giudice. Per l'art. 1111 c.c. «Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione». Se il giudice ritiene che l'appartamento non si possa dividere comodamente, va per intero a uno, di preferenza a chi ha la quota maggiore, che paga all'altro la differenza, e se nessuno lo vuole si vende all'incanto (art. 720 c.c., richiamato dall'art. 1116).

Sulla prima casa: chi vende la sua quota prima di cinque anni dall'acquisto agevolato perde le agevolazioni su quella quota, con una sanzione, se entro un anno non compra un'altra casa da adibire a sua abitazione principale (nota II-bis, comma 4). I passaggi con la banca sono in come togliere un cointestatario dal mutuo.

E se uno non paga più o muore?

Se uno smette di pagare, la banca chiede l'intera rata all'altro e il ritardo finisce nelle banche dati dei prestiti a nome di tutti e due; se non paga nessuno, può far vendere la casa.

Se uno muore, il mutuo resta e l'altro è obbligato per l'intera rata. La posizione del defunto nel mutuo passa ai suoi eredi, ciascuno per la sua quota se il contratto non dice diversamente (art. 1295 c.c.), e a loro va anche la sua parte di casa. Un fratello può essere fra gli eredi, un amico solo con un testamento: l'art. 565 c.c. chiama alla successione coniuge, discendenti, ascendenti, collaterali e altri parenti, e senza testamento l'amico si ritrova comproprietario con la famiglia dell'altro. Polizze e strade per chi resta: morte del cointestatario del mutuo.

Cosa scrivere nell'accordo fra voi due

Fra fratelli o amici le regole le scrivete voi, prima del rogito, meglio con un notaio o un avvocato:

• quanto ha messo ciascuno, con bonifici tracciabili, e le quote del rogito;
• come dividete rate, spese e lavori, e i conti se uno paga per l'altro;
• chi ci abita e se paga qualcosa all'altro;
• chi ha la precedenza se uno vende, e a che prezzo;
• per quanto restate in comunione: «Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido» (art. 1111 c.c.) e vale anche per chi compra la quota;
• una polizza vita su ciascuno e, fra amici, un testamento per ciascuno, nei limiti della parte riservata a coniuge, figli e genitori.

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