Mutuo senza busta paga: si può avere e quanto posso chiedere?

Risposta rapida

Sì, un mutuo si può avere anche senza busta paga, purché tu abbia un reddito che la banca può verificare: una pensione, i guadagni di un lavoro in proprio, degli affitti incassati con un contratto registrato, uno stipendio pagato all'estero. Quello che non esiste è un mutuo senza reddito.

La banca guarda quanta parte di quel reddito può contare. La pensione vale come uno stipendio, il lavoro autonomo per il netto delle ultime dichiarazioni, gli affitti di solito fra la metà e l'80% del canone. Con 2.000 € netti al mese riconosciuti per intero si chiedono circa 127.023 € in 25 anni a tasso fisso; se gli stessi 2.000 € sono affitti, fra 63.512 e 101.619 €.

Se un reddito tuo non c'è, il mutuo passa da un cointestatario o da un garante. Chi prende l'indennità di disoccupazione trova il suo caso nella guida al mutuo con la NASpI.

Cosa prende la banca al posto della busta paga?

Nessuna legge chiede la busta paga: chiede che il reddito sia provato. L'art. 120-undecies del Testo unico bancario vuole che la banca decida su informazioni «necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate». Gli orientamenti dell'Autorità bancaria europea, applicati dalla Banca d'Italia con la nota n. 13 del 20 luglio 2021, chiedono verifiche in più «in particolare nel caso di clienti che lavorano in proprio o che percepiscono un reddito stagionale o altro reddito irregolare» (EBA/GL/2020/06, paragrafo 103). In pratica ogni reddito ha il suo documento.

Se lavori in proprio. La guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici elenca per autonomi e professionisti «le ultime dichiarazioni dei redditi», la certificazione della Camera di Commercio e, se sono iscritti a un albo, l'attestato di iscrizione. Nelle politiche di credito che vediamo servono 2 o 3 anni di attività, e il reddito è il netto della dichiarazione, imponibile meno imposte e addizionali, diviso per 12. Per i forfettari si parte dal reddito che la L. 190/2014, art. 1, comma 64 calcola «applicando all'ammontare dei ricavi o dei compensi percepiti il coefficiente di redditività»; poi alcune banche tolgono l'imposta sostitutiva, altre applicano uno sconto fisso. Anzianità, bilanci e documenti per settore sono nella guida al mutuo con partita IVA.

Se sei in pensione. La pensione di vecchiaia o anticipata vale come uno stipendio a tempo indeterminato: la banca prende il netto della CU e lo divide per 12, e qualcuna lo confronta con gli ultimi cedolini e tiene il più basso. CU e cedolini si scaricano dal servizio INPS Cedolino della pensione. Il limite vero è l'età, che accorcia la durata: i conti sono nella guida al mutuo per pensionati.

Se vivi di affitti. I canoni contano se il contratto è registrato, sono dichiarati e arrivano in conto. Nelle politiche che vediamo contano quasi sempre solo in parte, fra la metà e l'80%, per tenere conto dei mesi sfitti e degli inquilini che non pagano. Qualche banca non li accetta come unico reddito, qualcuna li conta solo se la casa affittata non ha un'ipoteca: chi vive solo di affitti ha meno banche fra cui scegliere. Come documentarli è spiegato in l'affitto che incasso conta come reddito.

Se lavori all'estero. Qui le banche si dividono: alcune contano solo i redditi prodotti e dichiarati in Italia, qualcuna esclude quelli in valuta diversa dall'euro, chi li accetta di solito ne conta il 65-70%. Se lo stipendio non è in euro, gli stessi orientamenti EBA, al paragrafo 108, chiedono di mettere in conto «potenziali variazioni sfavorevoli del tasso di cambio tra la valuta del reddito del cliente e la valuta del prestito». Per chi lavora in Svizzera e torna a casa ogni giorno c'è la guida al mutuo per frontalieri.

Quanto posso chiedere senza busta paga con 2.000 € al mese?

La tabella parte sempre da 2.000 € al mese e mostra quanto mutuo ne esce a seconda di dove arrivano. La rata è il 33% del reddito che la banca conta; 15 anni è la durata che di solito resta a chi ha 65 anni, 25 una durata comune per la prima casa.

Tassi del 6 ottobre 2026: IRS della durata più uno spread stimato di 0,30%. Il metodo è in come facciamo i calcoli. Le cifre valgono per chi chiede il mutuo da solo, senza altri finanziamenti, e con la soglia di prassi: alcune banche si fermano al 30%, altre vanno oltre il 33%.

Il calcolo, passo per passo

Prendiamo una grafica con partita IVA in regime ordinario. Nelle ultime due dichiarazioni il reddito netto, cioè l'imponibile meno IRPEF e addizionali, è di 21.600 € e poi di 26.400 €.

1. Reddito al mese. La media è (21.600 + 26.400) ÷ 2 = 24.000 € l'anno, cioè 2.000 € al mese. Una banca che guarda solo l'ultima dichiarazione parte da 2.200 €.
2. Rata. Il 33% di 2.000 € è 660 €. Il 33% è la prassi, il 30% la soglia prudenziale; la guida della Banca d'Italia è più prudente ancora e scrive che è ragionevole che la rata «non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè di quello che resta dopo le spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca.
3. Tasso. IRS a 25 anni del 6 ottobre 2026, 3,55%, più uno spread stimato di 0,30%: TAN fisso di 3,85%.
4. Mutuo. Una rata di 660 € per 300 mesi a quel tasso ripaga circa 127.023 €.

Con le stesse due dichiarazioni in ordine inverso, prima 26.400 € e poi 21.600 €, la media non cambia, ma alcune banche, quando il reddito scende, guardano solo l'ultimo anno: 1.800 € al mese e circa 114.321 €, cioè 12.702 € in meno. Per chi lavora in proprio conta anche la direzione del reddito.

Quanto deve valere la casa e quanto anticipo serve?

Con un mutuo di 127.023 € e il limite di norma dell'80% del valore, la casa può costare fino a circa 158.779 €, con 31.756 € di anticipo. A parte servono le spese di acquisto: ipotizzando il 5-6% del prezzo, fra 7.939 e 9.527 €.

Senza busta paga l'anticipo pesa di più. Nelle politiche di credito che vediamo qualche banca non dà a chi lavora in proprio i mutui oltre l'80% del valore, e quando uno stipendio estero regge da solo la pratica alcune si fermano al 60-70%. La guida della Banca d'Italia avverte che il finanziatore potrebbe chiedere altre garanzie oltre all'ipoteca, per esempio «quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all'80% del valore dell'immobile».

E se un reddito tuo non c'è?

Allora il mutuo si regge sul reddito di un'altra persona. Le strade sono due, e funzionano in modo diverso.

• Un cointestatario. Firma il mutuo con te e ne risponde come te: gli orientamenti EBA, al paragrafo 99, parlano di «capacità di rimborso congiunta dei clienti». Se il tuo compagno guadagna 1.800 € netti e tu non hai reddito, il conto si fa sul suo: circa 114.321 € in 25 anni.
• Un garante. Firma una fideiussione e paga se tu non paghi, ma il mutuo non è suo. Nelle politiche che vediamo il suo reddito conta fra il 30% e il 100%, di solito ridotto, e quasi sempre deve essere un familiare stretto. Se chi chiede il mutuo non ha nessun reddito, alcune banche vogliono il genitore come cointestatario e non come garante. Differenze e rischi sono nella guida al mutuo con garante.

Due strade sembrano scorciatoie e non lo sono. La prima è l'ipoteca su una casa che hai già: chi cerca un mutuo senza busta paga con ipoteca spera che basti il valore dell'immobile. Per gli orientamenti EBA, al paragrafo 97, «la garanzia reale, nel caso di un prestito garantito, non dovrebbe essere di per sé un criterio dominante per l'approvazione di un finanziamento». Un secondo immobile in ipoteca, con le banche che lo prevedono, può far finanziare una parte più alta del prezzo, ma la rata deve comunque stare nel reddito.

La seconda è il Fondo Consap. La L. 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c riserva la garanzia «esclusivamente» ad alcune categorie: under 36, coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni con almeno uno dei due sotto i 36 anni, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre elencate dalla scheda di Consap. La garanzia protegge la banca, e la legge la concede «nella misura massima del 50 per cento della quota capitale»; sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021, fino al 31 dicembre 2027); per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE (D.L. 66/2026, art. 4-bis). Così la banca può finanziare fino a tutto il prezzo, ma la rata la deve reggere un reddito: un under 36 senza busta paga e senza altri redditi non ottiene il mutuo solo perché rientra nel Fondo.

Cosa cambia la cifra?

• Più redditi si sommano. A 65 anni con 1.200 € di pensione e 600 € di affitto contato fra la metà e l'80%, la banca riconosce da 1.500 a 1.680 €: in 15 anni circa 67.147-75.205 €, contro 53.718 € con la sola pensione.
• L'età. Con 2.000 € di pensione a 65 anni la durata si ferma di solito fra 10 e 15 anni: circa 89.530 € in 15 anni, 65.557 € in 10.
• Altri finanziamenti. Le loro rate si sommano a quella del mutuo. Con 2.000 € e la rata dell'auto da 300 €, in 25 anni si scende da 127.023 € a circa 69.285 €. I debiti dell'attività, come un leasing, alcune banche li lasciano fuori se sono documentati come aziendali.
• Fisso o variabile. Con il TAN variabile stimato di oggi, 3,10%, 2.000 € reggono circa 137.664 € in 25 anni; col variabile però alcune banche usano una soglia più bassa o calcolano la rata a un tasso più prudente.
• Quanto resta per vivere. Dopo la rata deve restare un minimo per il nucleo, che le banche calcolano secondo quante persone ci sono in casa: con redditi bassi ci si ferma prima del 33%.

Alcuni casi particolari

• Partita IVA aperta da poco. Con meno di 2 o 3 anni di attività di solito le banche non contano ancora il reddito: serve un cointestatario o un garante, oppure aspettare la seconda dichiarazione.
• Socio o amministratore di società. Il compenso da amministratore arriva con la CU. Per i soci di società di persone alcune banche chiedono anche dichiarazione ed estratti conto della società, e qualche anno nella stessa società.
• Pensione di invalidità o di reversibilità. Da sola di solito non basta: conta accanto a un altro reddito, tuo o di un cointestatario. Le rendite INAIL alcune banche le escludono. Il dettaglio è in mutuo con pensione di invalidità.
• Assegno di mantenimento ricevuto. Conta nella maggior parte delle banche che vediamo, spesso solo a metà, con la sentenza o l'omologa e gli accrediti regolari in conto.
• Vivi di rendita. Cedole, interessi e dividendi di un portafoglio: nessuna delle politiche di credito che vediamo li conta per la rata. Possono però pagare l'anticipo e le spese.
• Borsa di studio o di dottorato. Nelle politiche che vediamo non ha una regola propria e si avvicina a un contratto a termine: da sola di solito non basta, serve un cointestatario o un garante con un reddito stabile. Vedi mutuo con borsa di studio o dottorato.
• Vivi all'estero. Se anche la residenza è fuori dall'Italia, alcune banche non danno il mutuo; qualcuna lo concede agli italiani iscritti all'AIRE solo con un cointestatario o un garante residente in Italia e con reddito italiano. Vedi mutuo per iscritti AIRE.
• Hai una busta paga, ma recente o piena di straordinari. Il tuo problema è quali voci contano e da quante buste paga: vedi quante buste paga servono per il mutuo.

Senza busta paga, prima di andare in banca servono due numeri: quanto del tuo reddito la banca può contare, e quale rata ne esce. Per il secondo c'è la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti ti dice se il mutuo che hai in mente è fattibile e con che rata.