Con la sola NASpI è molto difficile ottenere un mutuo prima casa. L'indennità di disoccupazione dura al massimo due anni, dal sesto mese cala ogni mese, e alcune banche non la considerano affatto come reddito. La strada tipica resta un cointestatario o un garante con un reddito stabile; in alternativa si aspetta il nuovo contratto e il superamento della prova.
Perché la banca non tratta la NASpI come uno stipendio
Prima di concedere un mutuo la banca deve capire se potrai pagarlo fino all'ultima rata. La guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici (versione aggiornata a febbraio 2026) lo dice così: con l'istruttoria l'intermediario «verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo».
La NASpI (Nuova Assicurazione Sociale per l'Impiego), istituita dal D.Lgs. 4 marzo 2015, n. 22, è per definizione una prestazione temporanea. Per questo, nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, alcune banche non considerano i redditi da disoccupazione, anche quando sono certificati dalla CU dell'INPS (di solito succede anche con l'Assegno di inclusione: vedi Assegno di inclusione e mutuo prima casa). Le ragioni sono tre:
- Dura poco: l'art. 5 del D.Lgs. 22/2015 la paga «per un numero di settimane pari alla metà delle settimane di contribuzione degli ultimi quattro anni», quindi al massimo 104 settimane, circa due anni, contro i 20 o 30 di un mutuo.
- Cala ogni mese: l'art. 4 del D.Lgs. 22/2015 stabilisce che, per le disoccupazioni dal 1° gennaio 2022, «la NASpI si riduce del 3 per cento ogni mese a decorrere dal primo giorno del sesto mese di fruizione; tale riduzione decorre dal primo giorno dell'ottavo mese di fruizione per i beneficiari della NASpI che abbiano compiuto il cinquantacinquesimo anno di età alla data di presentazione della domanda». Un'indennità di 1.200 € al mese si assottiglia mese dopo mese, e alla scadenza si ferma.
- Manca un rapporto di lavoro: l'art. 120-undecies del Testo Unico Bancario impone al finanziatore, prima di concedere il credito, «una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore, tenendo conto dei fattori pertinenti per verificare le prospettive di adempimento». Senza un contratto di lavoro in corso, la banca non ha un reddito futuro su cui contare.
Se la NASpI è il tuo unico reddito, quindi, la pratica difficilmente passa da sola: serve qualcuno nel mutuo con un reddito stabile, oppure il nuovo lavoro.
Quanto vale la NASpI nel 2026 (dati INPS)
Con la circolare INPS n. 4 del 28 gennaio 2026 l'istituto ha aggiornato gli importi: la retribuzione di riferimento per il calcolo è di 1.456,72 € e l'indennità «non può in ogni caso superare, per il 2026, 1.584,70 euro» al mese.
| Parametro | Valore 2026 | Fonte |
|---|---|---|
| Retribuzione di riferimento | 1.456,72 € al mese | Circolare INPS n. 4/2026 |
| Importo massimo lordo | 1.584,70 € al mese | Circolare INPS n. 4/2026 |
| Retribuzione media mensile fino a 1.456,72 € | 75% della retribuzione | Art. 4 D.Lgs. 22/2015 |
| Retribuzione media mensile più alta | 75% di 1.456,72 € più il 25% della parte eccedente | Art. 4 D.Lgs. 22/2015 |
| Durata | Metà delle settimane di contributi degli ultimi 4 anni (al massimo 104, circa 2 anni) | Art. 5 D.Lgs. 22/2015 |
| Riduzione mensile | −3% al mese dal primo giorno del sesto mese di fruizione | Art. 4 D.Lgs. 22/2015 |
| Riduzione con almeno 55 anni alla domanda | −3% al mese dal primo giorno dell'ottavo mese | Art. 4 D.Lgs. 22/2015 |
Anche all'importo massimo i conti non tornano. Con la rata al 33% del reddito, la soglia di prassi, 1.584,70 € lordi reggerebbero una rata di circa 523 €, sul netto anche meno, e solo per due anni al massimo, contro i 20 o 30 del mutuo. Sempre che la banca conti la NASpI: alcune, come visto, non la contano.
Fondo Consap 2026: chi può accedere (e chi no)
Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap offre una garanzia pubblica sui mutui per l'acquisto dell'abitazione principale (categorie non di lusso: escluse A/1, A/8, A/9). La pagina di Consap sul Fondo Prima Casa dice che «il Fondo rilascia ordinariamente una garanzia pubblica nella misura del 50 % della quota capitale del finanziamento» e che l'importo del finanziamento non può superare i 250.000 €. Per le categorie prioritarie la garanzia può salire, se il mutuo supera l'80% del prezzo e l'ISEE resta nei limiti: una regola prorogata fino al 31 dicembre 2027. Per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi la garanzia sale all'80% con il solo ISEE fino a 40.000 €, senza la condizione sul mutuo (D.L. 66/2026, art. 4-bis).
Il Fondo però non è per tutti: Consap scrive che «l'accesso al Fondo è riservato ai soggetti appartenenti alle seguenti categorie».
| Categoria prioritaria | Requisito principale |
|---|---|
| Giovani under 36 | Non aver ancora compiuto 36 anni alla presentazione della domanda |
| Giovani coppie | Sposate o conviventi, con nucleo costituito da almeno 2 anni; almeno uno dei due under 36 |
| Nuclei monogenitoriali | Con figli minori |
| Conduttori IACP | Inquilini di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati |
| Famiglie numerose (3 figli) | 3 figli under 21 + ISEE ≤ 40.000 € |
| Famiglie numerose (4 figli) | 4 figli under 21 + ISEE ≤ 45.000 € |
| Famiglie numerose (5+ figli) | 5+ figli under 21 + ISEE ≤ 50.000 € |
| Persone con disabilità permanente (dal 3 agosto 2026) | Disabilità permanente accertata ai sensi dell'art. 3, comma 3, della legge 104/1992 |
| Familiari conviventi di persona con disabilità (dal 3 agosto 2026) | Figlio, figlia, fratello o sorella con disabilità permanente ex legge 104/1992, convivente da almeno due anni |
Le ultime due categorie sono state aggiunte dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto-legge Piano Casa, e valgono per le domande presentate dal 3 agosto 2026.
Essere disoccupati non è una categoria. Il Fondo vale se rientri in una di queste per altri motivi, per esempio perché non hai ancora 36 anni. Anche allora decide la banca: per Consap «la concessione del mutuo e il ricorso alla garanzia del Fondo restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca». Le banche aderenti, poi, si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive oltre all'ipoteca e al Fondo, a parte quelle assicurative: con la sola NASpI, di solito, serve che nel mutuo entri qualcuno con un reddito stabile. Per approfondire: come funziona il Fondo Consap prima casa.
Le 4 strade percorribili per il mutuo da disoccupato
1. Garante con reddito stabile (fideiussore)
Il garante (di solito un genitore o un familiare con uno stipendio o una pensione) si impegna a pagare se tu non paghi, e la banca valuta il suo reddito per calcolare la capienza. La guida della Banca d'Italia cita proprio questo caso: il finanziatore «potrebbe richiedere altre garanzie oltre all'ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all'80% del valore dell'immobile». Il rovescio: il garante risponde dell'intero debito con tutto il suo patrimonio, e non tutte le banche accettano un mutuatario senza reddito proprio. Con la garanzia Consap, come visto, il garante di solito non entra.
2. Mutuo cointestato con convivente/coniuge lavoratore
Se hai un partner con reddito da lavoro stabile, cointestare il mutuo è spesso la soluzione più concreta. La banca calcola il rapporto rata/reddito sul reddito che può contare: se non considera la NASpI, il conto si fa sul solo stipendio del partner. Firmate il mutuo tutti e due e ne rispondete entrambi.
3. Fondo Consap (solo se under 36 o categoria prioritaria)
Se hai meno di 36 anni, o rientri in un'altra categoria del Fondo, la garanzia Consap riduce il rischio della banca ma non sostituisce il reddito: con la sola NASpI serve comunque qualcuno nel mutuo con uno stipendio o una pensione.
4. Aspettare il nuovo contratto di lavoro
Spesso la strada più semplice è chiedere il mutuo dopo aver trovato un nuovo impiego. Con un contratto a tempo indeterminato di solito basta aver superato il periodo di prova; oltre a quello, a seconda della banca, si va da nessuna anzianità minima a sei mesi, fino a due o tre anni, e alcune contano anche i lavori precedenti se fra l'uno e l'altro non ci sono buchi. Le buste paga da mandare sono di solito le ultime 2 o 3: i dettagli sono nella guida sul mutuo da appena assunti. Con un contratto a tempo determinato molte banche non contano il reddito da solo. Altre sì, se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi due o tre anni o se c'è un cointestatario o un garante con reddito stabile, a volte contandolo solo in parte. Nel frattempo puoi usare il periodo della NASpI per rafforzare il profilo: pagare puntualmente le bollette, ridurre i debiti esistenti, mettere da parte l'anticipo (di solito le banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile).
Quando conviene aspettare il nuovo lavoro
Qualche mese di attesa può rafforzare la pratica. Considera questi fattori:
- LTV (Loan-to-Value): con un acconto del 20% (LTV 80%) ottieni condizioni migliori e banche più disponibili rispetto a un LTV 90-95%.
- Storico creditizio: usa il periodo NASpI per verificare di non avere segnalazioni in CRIF e per consolidare un profilo pulito.
- Risparmio acconto: ogni mese in più di risparmio riduce l'importo del mutuo e la rata futura.
Se invece hai fretta (contratto preliminare firmato, caparra versata, scadenza rogito imminente) la soluzione del garante o del cointestatario diventa urgente. In quel caso consulta un broker mutui prima di perdere la caparra: vedi cosa fare se il mutuo viene rifiutato. Può essere utile anche un mutuo con garante. Se invece la tua condizione è la cassa integrazione (rapporto di lavoro sospeso, non cessato), la valutazione bancaria è diversa: vedi si può avere il mutuo in cassa integrazione?.
Se il mutuo ce l'hai già e perdi il lavoro, il problema è un altro: le rate. Se il lavoro è finito non per dimissioni senza giusta causa, risoluzione consensuale o licenziamento disciplinare, con un mutuo prima casa fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno, senza ritardi oltre 90 giorni, e un ISEE fino a 30.000 € puoi chiedere alla banca di sospenderle fino a 18 mesi con il Fondo Gasparrini, che nel periodo paga il 50% degli interessi.
Esempio: 32 anni, ex impiegato, casa da 170.000 €
Un impiegato di 32 anni ha perso il lavoro tre mesi fa, dopo quattro anni nella stessa azienda. Ipotizziamo una retribuzione media di 2.000 € lordi al mese: la NASpI è di circa 1.228 € lordi, cioè il 75% di 1.456,72 € più il 25% della parte eccedente. Vuole comprare un bilocale da 170.000 € con un mutuo di 136.000 € (l'80%, con 34.000 € di anticipo) a 30 anni: con un TAN fisso stimato del 3,57% la rata è di circa 616 €.
| Scenario | Com'è la pratica | Perché |
|---|---|---|
| Mutuo da solo con la NASpI | Molto difficile | Alcune banche non la contano; anche contandola, la rata sarebbe il 50% dell'indennità lorda, che finisce entro due anni |
| Mutuo con garante (un genitore pensionato) | Possibile con alcune banche | La banca valuta il reddito del garante, che risponde del debito con il suo patrimonio; il figlio è l'intestatario |
| Mutuo cointestato con un partner dipendente da 2.100 € netti | Fattibile, se il resto è in ordine | La rata è il 29% dello stipendio del partner, entro la soglia di prassi del 33% |
| Fondo Consap (ha meno di 36 anni) | Aiuta, ma non basta | Riduce il rischio della banca ma non sostituisce il reddito: va abbinato a un cointestatario che lavora |
| Nuovo lavoro a tempo indeterminato da 1.700 € netti, prova superata | Fattibile con più anticipo | Al 33% dello stipendio la rata regge circa 123.900 € di mutuo: servono circa 12.100 € di anticipo in più, o un cointestatario |
Numeri di esempio: TAN fisso stimato del 3,57%, cioè l'IRS a 30 anni al 3,269% del 25 ottobre 2026 più uno spread stimato dello 0,30%. La rata vera dipende dal TAN offerto dalla banca, dalla durata e dal profilo, e ogni banca decide sul singolo caso.
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