Mutuo per frontalieri in Svizzera: quanto posso chiedere?

Risposta rapida

Con 4.000 franchi netti al mese puoi chiedere circa 265.908 € di mutuo in 25 anni se la banca conta tutto lo stipendio, fra 172.840 e 186.135 € se ne conta il 65-70%, come fanno alcune. Il conto usa un cambio ipotizzato di 1 franco = 1,05 euro e i tassi fissi del 1 ottobre 2026.

Per la banca uno stipendio in franchi pesa meno di uno in euro: il cambio si muove e non tutte le banche lo accettano. Conta anche da quando lavori in Svizzera, perché chi è diventato frontaliere dopo il 17 luglio 2023 paga l'IRPEF anche in Italia. Per uno stipendio in euro le cifre sono nella guida su quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.

La banca conta lo stipendio in franchi?

Di solito sì, ognuna a modo suo. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, la maggior parte delle banche con regole per i frontalieri accetta lo stipendio in franchi; qualcuna solo per la prima casa e a tasso fisso, qualcuna solo redditi in euro dichiarati in Italia.

Spesso però non lo contano tutto: alcune partono dal lordo, tolgono le imposte e tengono il 65-70% di quello che resta. Al reddito tagliato si applica poi la regola sulla rata: 30% prudenziale, 33% di prassi (la guida della Banca d'Italia parla di «un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse: è più prudente); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie in più o rifiuta cambia da banca a banca. Con queste banche, a parità di netto, chi è pagato in franchi ottiene dal 30 al 35% di mutuo in meno.

Per la tua stima, il netto da cui partire è quello che ti arriva sul conto, dopo i contributi e l'imposta alla fonte, che il datore svizzero trattiene a chi non ha il domicilio fiscale in Svizzera, come spiega l'Amministrazione federale delle contribuzioni. Occhio al certificato di salario: il «Salario netto» della cifra 11 toglie dal lordo solo contributi e previdenza professionale, mentre l'imposta alla fonte trattenuta sta alla cifra 12, secondo le istruzioni per compilarlo. Se la banca parte da lì, controlla che tolga anche la cifra 12.

Per la pratica di solito servono buste paga svizzere, certificato di salario ed estratti dei conti in Italia e in Svizzera: i dettagli sono negli articoli su quante buste paga servono per il mutuo, sulla Certificazione Unica, di cui il certificato di salario fa le veci, e su estratto conto ufficiale e lista movimenti.

Quanto mutuo posso chiedere con lo stipendio in franchi?

La tabella parte dal netto mensile in franchi, lo porta in euro con un cambio ipotizzato di 1 franco = 1,05 euro e calcola il mutuo a tasso fisso in 25 anni, con la rata al 33% del reddito. L'ultima colonna vale con le banche che ne contano solo il 65-70%.

Cambio ipotizzato: 1 franco = 1,05 euro. Non è il cambio di oggi: quello del giorno lo pubblica la BCE nel cambio di riferimento del franco, espresso in franchi per un euro (per sapere quanto vale un franco in euro dividi 1 per quel numero). Tassi fissi del 1 ottobre 2026, IRS a 25 anni più uno spread stimato di 0,30%: il metodo è in come facciamo i calcoli.

Il calcolo, passo per passo

Prendiamo 4.000 franchi netti al mese, la seconda riga della tabella.

1. Il netto in euro. Al cambio ipotizzato, 4.000 franchi × 1,05 = 4.200 €.
2. La parte che conta la banca. Tutto lo stipendio, oppure il 65-70%: da 2.730 a 2.940 €.
3. La rata sostenibile. Il 33% del reddito contato: 1.386 € al mese, oppure da 901 a 970 €.
4. Il tasso. Un TAN fisso stimato del 3,88%: l'IRS a 25 anni, al 3,578% il 1 ottobre 2026 (fonte ICE Swap Rate), più uno spread medio stimato dello 0,30%.
5. Il mutuo. Una rata di 1.386 € per 300 mesi a quel tasso ripaga 265.908 €, con circa 149.892 € di interessi in tutto. Con il 65-70% dello stipendio, da 172.840 a 186.135 €.

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Vecchio o nuovo frontaliere: quanto ti resta davvero?

Il netto che conta dipende da quando sei diventato frontaliere. L'accordo fiscale fra Italia e Svizzera, ratificato con la legge 13 giugno 2023, n. 83 e in vigore dal 17 luglio 2023, riguarda chi abita in un Comune entro 20 km dal confine, lavora come dipendente in Ticino, nei Grigioni o nel Vallese e torna a casa, in linea di principio, ogni giorno.

I vecchi frontalieri lavoravano già così fra il 31 dicembre 2018 e il 17 luglio 2023. L'art. 3 della legge 83/2023 è chiaro: «I lavoratori frontalieri residenti in Italia che lavorano nell'area di frontiera in Svizzera rientranti nel regime transitorio di cui all'articolo 9 dell'Accordo restano imponibili soltanto in Svizzera». In Italia, su quello stipendio, non devono IRPEF. Chi ha scelto il Servizio sanitario nazionale al posto dell'assicurazione malattie svizzera deve però alla Regione, dal 2024, una quota fra il 3 e il 6% del salario netto svizzero, da 30 a 200 € per ogni mese lavorato (legge 213/2023, art. 1, commi 237-238): per la tua stima toglila dal netto della busta paga. Al 3%, su 4.200 € sono 126 € al mese, circa 7.977 € di mutuo in meno.

I nuovi frontalieri pagano in due Paesi. Nella circolare 25/E del 18 agosto 2023 l'Agenzia delle Entrate spiega che la Svizzera trattiene al massimo l'80% della sua imposta, «mentre l'Italia potrà assoggettare a sua volta a imposizione l'intero reddito, riconoscendo ai frontalieri un credito per l'imposta pagata in Svizzera». In Italia lo stipendio conta per la parte oltre i 10.000 euro l'anno, la franchigia dell'art. 4 della stessa legge (dal 1° gennaio 2027 la stessa franchigia passa nell'art. 217 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il D.Lgs. 117/2026), e dall'IRPEF si scala l'imposta svizzera, in proporzione alla parte di stipendio tassata in Italia. In totale, precisa la circolare, il nuovo frontaliere non può pagare meno di quanto prevedeva il vecchio accordo del 1974.

Per il mutuo vuol dire che la busta paga di un nuovo frontaliere mostra un netto più alto di quello che gli resta: una parte delle imposte la versa dopo, in Italia, con la dichiarazione dei redditi. Togli quindi dal netto mensile un dodicesimo dell'IRPEF che versi in un anno: ogni 100 € al mese in meno valgono circa 6.331 € di mutuo in meno in 25 anni.

Se il franco scende, cosa succede alla rata?

La rata è in euro e non cambia; lo stipendio in franchi, tradotto in euro, sì. Con 4.000 franchi e un mutuo di 265.908 €, la rata di 1.386 € vale 1.320 franchi al cambio ipotizzato, il 33% dello stipendio. Se il franco perde il 20% e scende a 0,84 euro, la stessa rata costa 1.650 franchi: il 41% dello stipendio, sopra la soglia oltre la quale molte banche chiedono garanzie in più o rifiutano; con quel cambio il mutuo sarebbe di circa 212.726 €. Nella tua stima, quindi, prova anche un franco più debole.

Nella guida Il mutuo ipotecario in parole semplici la Banca d'Italia avverte che «anche un mutuo denominato in Euro può essere considerato “in valuta estera” se, al momento della stipula del contratto, il cliente percepisce la parte principale del suo reddito in una valuta diversa». Per questi mutui la stessa guida indica il diritto di convertirli nella valuta del reddito o in quella del Paese di residenza quando il cambio si è mosso del 20% o più rispetto alla firma, con un compenso se il contratto lo prevede. Prima di firmare, chiedi alla banca se tratta così il tuo mutuo e a quali condizioni.

Quanto deve valere la casa e quanto anticipo serve?

Di norma la banca presta fino all'80% del valore della casa. Con 265.908 € di mutuo la casa può costare fino a 332.385 € e servono 66.477 € di anticipo. Quando il reddito svizzero regge da solo il mutuo, però, alcune banche finanziano solo il 60-70% del valore: sulla stessa casa da 332.385 €, al 70% il mutuo si ferma a 232.669 € e l'anticipo sale a 99.715 €.

Poi ci sono le spese una tantum (notaio, imposte, perizia; agenzia esclusa): ipotizziamo il 5-6% del prezzo, da 16.619 a 19.943 € su una casa da 332.385 €. Oltre l'80% si va solo con garanzie in più. Il Fondo prima casa della Consap permette alla banca di finanziare fino al 100%, ma solo a chi rientra nelle categorie di legge (per esempio under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori), non possiede altre case a uso abitativo, anche all'estero, e chiede fino a 250.000 €; la garanzia non alza la cifra, che resta quella che il tuo reddito regge. In qualche banca si arriva al 100% con un'ipoteca anche su un'altra casa.

Cosa fa salire o scendere la cifra?

Sempre con 4.000 franchi netti al cambio ipotizzato, contati per intero (265.908 € in 25 anni):

• La durata. In 30 anni si arriva a 297.816 €, in 20 ci si ferma a 229.518 €.
• Il tasso variabile. Con il TAN variabile stimato di oggi, 3,09% (Euribor a 3 mesi al 2,589% il 1 ottobre 2026 più uno spread stimato dello 0,50%), si chiedono 289.410 €. La rata però può salire, e ai frontalieri alcune banche offrono solo il fisso.
• Un altro finanziamento. Una rata dell'auto da 300 € al mese si somma a quella del mutuo, che scende a 208.352 €: 57.556 € in meno.
• La tredicesima. Se il contratto la prevede e la banca divide per dodici il netto dell'anno, il reddito sale a 4.550 € al mese e il mutuo a 288.067 €. Alcune banche però partono dalla media delle ultime buste paga svizzere, solo la paga ordinaria.

Alcuni casi particolari

• Uno stipendio in Italia e uno in Svizzera. Un reddito italiano aiuta: con 1.600 € netti in più, accanto ai 4.000 franchi dell'esempio, il mutuo sale a 367.206 €, oppure a 287.434 € se lo stipendio svizzero conta al 70%. Se lo stipendio svizzero è l'unico, alcune banche dicono sì con condizioni più severe (anticipo più alto, più margine sulla rata o un garante con reddito italiano).
• Contratto a tempo determinato. Il permesso G dei cittadini UE dura cinque anni con un contratto a tempo indeterminato o più lungo di un anno, altrimenti quanto il contratto (Segreteria di Stato della migrazione). La banca di solito vuole gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante.
• Lavori in Svizzera da poco. Nessuna legge fissa un'anzianità: di solito basta il periodo di prova superato, ma secondo la banca si va da nessuna anzianità minima a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni, anche sommando più datori. Per il reddito in franchi qualche banca vuole diversi anni in Svizzera, gli ultimi con lo stesso datore e a tempo indeterminato.
• Cittadino straniero residente in Italia. Per le imposte conta la residenza, non la cittadinanza, ma la banca aggiunge le sue regole per gli stranieri: sono nella guida al mutuo per stranieri residenti in Italia.
• Il tuo Comune è entrato nella fascia dei 20 km solo con il nuovo accordo. Se lavoravi già in Svizzera prima del 17 luglio 2023 ma il tuo Comune non era negli elenchi del vecchio accordo, sei tassato come un nuovo frontaliere. Nella dichiarazione dei redditi puoi però scegliere un'imposta sostitutiva pari al 25% di quella pagata in Svizzera, senza credito (art. 6 del D.L. 113/2024, dal 2027 art. 221 del D.Lgs. 117/2026). Per la stima togli dal netto un dodicesimo di quell'imposta.
• Abiti oltre i 20 km dal confine. Per l'accordo non sei frontaliere: vale la Convenzione contro le doppie imposizioni e, secondo la circolare 25/E, l'Italia tassa lo stipendio con il credito per l'imposta svizzera; se rientri a casa ogni giorno hai anche la franchigia di 10.000 €. Conta il netto dopo le imposte italiane.
• Lavori da casa per il datore svizzero. Fino al 25% del tempo di lavoro in un anno non perdi lo status di frontaliere: lo prevede il protocollo che modifica l'accordo, ratificato con la legge 29 dicembre 2025, n. 217 e applicato dal 1° gennaio 2024. Se lavori quasi sempre da casa, il tuo caso somiglia a quello del mutuo con un contratto estero in smart working.
• Vuoi andare a vivere in Svizzera. Non saresti più frontaliere ma residente all'estero: alcune banche non finanziano chi vive fuori dall'Italia, altre chiedono un cointestatario o un garante che risieda in Italia, con reddito italiano.
• Vuoi comprare in Svizzera. Queste cifre valgono per una casa in Italia. In Svizzera chi vive all'estero compra con i limiti della Lex Koller, in linea di principio con un'autorizzazione del Cantone, ma un frontaliere cittadino dell'UE può comprare senza autorizzazione nella regione in cui lavora (Ufficio federale di giustizia, art. 7 lett. j LAFE). Il mutuo, di solito, lo chiedi a una banca svizzera.

Per sapere quanto puoi chiedere tu, la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quale rata regge il tuo reddito e se il mutuo è fattibile. Come reddito metti il netto che ti resta davvero: in euro al cambio del giorno e, se sei un nuovo frontaliere, dopo le imposte che versi in Italia. Quale banca accetta lo stipendio in franchi, e quanto ne conta, lo verifichi poi con la banca o con un consulente GoMutuo.