Mutuo per iscritti AIRE: guida completa 2026

Chi è iscritto AIRE e perché le banche sono più caute

L'AIRE è il registro pubblico dei cittadini italiani che risiedono stabilmente all'estero per più di dodici mesi consecutivi, istituito dalla L. 470/1988. L'iscrizione è obbligatoria entro 90 giorni dal trasferimento e viene gestita tramite il Consolato italiano nel paese di residenza.

Per una banca italiana, erogare un mutuo a un iscritto AIRE presenta tre criticità specifiche rispetto a un residente:

• Reddito prodotto all'estero: la verifica è più complessa e, se in valuta diversa dall'euro, introduce un rischio di cambio. Una busta paga in sterline o dollari può valere meno in euro se la valuta si svaluta.
• Storia creditizia in un altro paese: il CRIF italiano non registra i comportamenti di rimborso avuti all'estero. La banca non ha dati storici di credit scoring.
• Recupero del credito in caso di insolvenza: avviare procedure esecutive nei confronti di un debitore che vive fuori dall'UE è più costoso e incerto rispetto a un residente in Italia.

Per questo alcune banche finanziano una quota più bassa del valore della casa (e chiedono quindi un anticipo più alto), selezionano i richiedenti con più rigore o non finanziano affatto chi vive all'estero.

Requisiti per il mutuo AIRE nel 2026

LTV e anticipo

Una percentuale valida per tutti gli iscritti AIRE non c'è: quanto finanziare lo decide ogni banca, e la cifra va chiesta prima di impegnarsi con il venditore. In generale il quadro è questo:

Reddito: come documentarlo

La banca deve poter verificare la continuità e la consistenza del reddito estero. I documenti tipicamente richiesti — da far tradurre e giurare in italiano — sono:

1. Ultime buste paga, di solito 2 o 3 (o dichiarazione fiscale estera equivalente alla CU italiana, es. P60 britannica, W-2 americana, Lohnsteuerbescheinigung tedesca).
2. Contratto di lavoro con indicazione di tipologia (indeterminato, determinato), retribuzione annua lorda e datore di lavoro.
3. Attestazione consolare del Consolato italiano nel paese di residenza: certifica la continuità del soggiorno all'estero.
4. Estratti conto degli ultimi mesi dal conto estero (quanti lo decide la banca: con redditi esteri alcune ne chiedono più dei 3 abituali), per dimostrare l'accredito regolare dello stipendio.
5. Documento d'identità italiano valido + codice fiscale (se non lo si possiede, ottenibile al Consolato).

Per approfondire la lista completa di documenti richiesti in fase di istruttoria, leggi la nostra guida su documenti per la richiesta di mutuo.

Rapporto rata/reddito

Anche per gli iscritti AIRE il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto cambia da banca a banca. Se il reddito è in una valuta diversa dall'euro, però, non tutte le banche lo contano per intero: nelle politiche di credito che conosciamo (le regole più precise riguardano gli stipendi in franchi svizzeri) alcune ne contano solo il 65–70% e applicano il rapporto rata/reddito a quella cifra, e qualcuna accetta solo redditi in euro. Una busta paga da 5.000 dollari netti peserebbe così come 3.250–3.500 dollari: a parità di stipendio, la rata ammessa scende di circa un terzo.

Le banche che erogano mutui agli italiani all'estero

Non tutte le banche italiane sono attrezzate per gestire pratiche di mutuo con redditi e documenti esteri, e fra quelle che lo fanno le regole cambiano molto (per una casa in Italia può farti il mutuo anche una banca estera abilitata a lavorare qui). Nelle politiche di credito che conosciamo il quadro è questo:

• Chi vive all'estero: alcune banche escludono chi risiede fuori dall'Italia (qualcuna solo se straniero); qualcuna ammette gli iscritti AIRE solo con un cointestatario o un garante residente in Italia e con reddito italiano, oppure a condizioni molto strette.
• Reddito in valuta: alcune banche ne contano solo il 65–70%; qualcuna accetta solo redditi in euro.
• Anticipo: quando è il reddito estero a reggere la pratica, alcune banche finanziano meno dell'80% abituale e chiedono un anticipo più alto, a volte molto più alto.

La procura speciale notarile: come funziona e quanto costa

Se il giorno del rogito non puoi essere fisicamente in Italia, la soluzione è la procura speciale notarile con cui deleghi a un fiduciario (familiare, avvocato, broker) la firma dell'atto di compravendita e del contratto di mutuo in tuo nome.

Cosa deve contenere obbligatoriamente

Ai sensi dell'art. 1392 c.c. (la procura deve avere la stessa forma dell'atto che ne è oggetto) e dell'art. 2808 c.c. (l'ipoteca è costituita con atto pubblico), la procura deve menzionare espressamente:

• Identificazione dell'immobile (dati catastali);
• Dati del mutuo: istituto erogante, importo massimo, durata e tipo di tasso (fisso/variabile) — molte banche forniscono uno schema di procura da usare come base;
• Potere di costituire ipoteca di primo grado per l'importo indicato dalla banca, di solito più alto del mutuo;
• Potere di firmare la quietanza e ricevere l'erogazione del mutuo.

Alcune banche accettano una procura unica che copra sia compravendita che mutuo; altre, più conservative, chiedono due atti separati. Richiedere sempre lo schema di procura accettato dalla banca prima di recarsi dal notaio.

Procura firmata all'estero: apostille e legalizzazione

Se firmi la procura davanti a un notaio estero, è necessaria l'apostille ai sensi della Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961 (L. 1253/1966), per i paesi aderenti alla Convenzione. Per i paesi non aderenti, occorre la legalizzazione consolare. In entrambi i casi, considera i tempi in più. Se la firmi al Consolato italiano l'apostille non serve: la Convenzione non si applica agli atti dei consoli.

Costo della procura

Il compenso del notaio per la procura non ha una tariffa: chiedi un preventivo scritto. A parte si pagano le imposte dell'atto e, se servono, l'apostille e la traduzione giurata.

Agevolazione prima casa 2%: quando spetta agli iscritti AIRE

L'agevolazione prima casa riduce l'imposta di registro dal 9% al 2% sul valore catastale dell'immobile (art. 1, Nota II-bis, Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986). Nella pagina sull'acquisto con i benefici prima casa l'Agenzia delle Entrate scrive che il diritto resta anche quando l'immobile si trova «nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni». È la regola introdotta dall'art. 2 del D.L. 69/2023. Chi rientra in Italia può averla anche portando la residenza nel comune entro 18 mesi dall'acquisto, e chi lavora in Italia comprando nel comune in cui lavora. Per un iscritto AIRE che resta all'estero e non lavora in Italia, invece, l'agevolazione è accessibile solo al ricorrere di tutte queste condizioni cumulative:

1. Trasferimento all'estero per motivi di lavoro. Con la circolare 3/2024 l'Agenzia delle Entrate ha precisato che vale qualsiasi tipo di rapporto, non necessariamente subordinato, ma che il trasferimento deve essere già avvenuto al momento dell'acquisto: se arriva dopo, il beneficio non spetta.
2. Almeno 5 anni di residenza o attività lavorativa in Italia prima dell'espatrio. L'Agenzia delle Entrate conferma che «il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo»: conta la somma.
3. Immobile situato nel comune di nascita, di ultima residenza anagrafica in Italia, o nel comune in cui si svolgeva l'attività lavorativa prima del trasferimento all'estero.
4. Categorie catastali ordinarie: esclusi gli immobili di lusso (A/1 abitazioni signorili, A/8 ville, A/9 castelli). Con le condizioni sopra non serve portare la residenza nel comune entro 18 mesi: quella è la strada di chi rientra.
5. Non possedere altri immobili acquistati con agevolazione prima casa né un'altra casa tua, da solo o con il coniuge, nel comune in cui compri: fa eccezione la casa comprata con le agevolazioni, se la vendi entro 2 anni.

Per approfondire le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa, vedi anche la nostra guida su costi notarili per l'acquisto della prima casa e il credito d'imposta per il riacquisto prima casa.

IMU, detrazione 19% e quadro fiscale completo

IMU per gli iscritti AIRE: niente esenzione, la metà per alcuni pensionati

Dal 2015 al 2019 l'esenzione dell'abitazione principale valeva anche per una sola casa degli iscritti AIRE già pensionati nel Paese di residenza, se non affittata né data in comodato (art. 13, comma 2, D.L. 201/2011). La L. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) non l'ha ripresa. Nel 2026, l'immobile acquistato da un iscritto AIRE è soggetto all'aliquota IMU ordinaria deliberata dal Comune: la base è lo 0,86% del valore catastale rivalutato, e il Comune può ridurla fino a zero o alzarla fino all'1,06% (1,14% dove applicava la maggiorazione TASI).

Eccezione, i pensionati AIRE: l'art. 1, comma 48 della legge 178/2020 riduce l'IMU «nella misura della metà» per una sola unità abitativa non locata né data in comodato, posseduta in Italia da chi risiede all'estero, in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, ed è titolare di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia. Chi è iscritto AIRE senza una pensione di questo tipo non ha lo sconto. Per la TARI lo sconto è diverso e più generoso: il tributo è dovuto «in misura ridotta di due terzi».

Detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi

La detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo (max €4.000/anno, detrazione max €760) si conserva se l'immobile era già adibito ad abitazione principale prima del trasferimento all'estero per motivi di lavoro, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella rivista FiscoOggi (luglio 2025). In questo caso la circolare 17/E del 24 aprile 2015 (risposta 4.5) dice che la detrazione spetta «anche se la suddetta abitazione risulti locata», finché durano i motivi di lavoro e se nel Paese estero non hai comprato la tua abitazione principale. Se ti sei trasferito per altri motivi, la detrazione si ferma all'anno del trasferimento, salvo che nella casa continuino ad abitare i tuoi familiari (art. 15, comma 1, lettera b, del TUIR). Se invece l'immobile è acquistato dopo il trasferimento e non è mai stato abitazione principale in Italia, la detrazione non spetta. Per dettagli, consulta la guida sulla detrazione interessi mutuo nel 730.

Imposta sostitutiva sul mutuo

L'imposta sostitutiva (0,25% per prima casa, 2% per seconda casa) si applica normalmente al mutuo erogato da una banca italiana, a prescindere dalla residenza del mutuatario. Non ci sono differenze per gli iscritti AIRE su questo punto. Per approfondire: imposta sostitutiva sul mutuo.

Esempio numerico: acquisto da 250.000 € con mutuo al 65% (ipotesi)

Vediamo un caso concreto: Marco, 38 anni, lavora a Londra come ingegnere, stipendio netto £5.500/mese (ipotizziamo €6.500 al cambio del giorno). Vuole acquistare un appartamento a Milano — sua città di nascita — da €250.000.

Il TAN è una stima: IRS a 25 anni del 25 ottobre 2026 più lo spread medio del fisso stimato da GoMutuo. Il tasso effettivo dipende dall'offerta della singola banca, dal profilo di rischio e dal tipo di tasso scelto; il cambio sterlina/euro e la quota finanziata (65%) sono ipotesi dell'esempio, non regole: quanto finanziare lo decide la banca.

Sulla carta il profilo di Marco regge: rapporto rata/reddito basso e anticipo alto. La variabile critica è la disponibilità di €87.500 di liquidità propria più le spese accessorie. Se l'anticipo disponibile fosse inferiore, si potrebbe valutare un immobile di valore più basso oppure cercare una banca che finanzi una quota più alta. Tutto questo vale se la banca accetta un reddito in sterline e un mutuatario che vive all'estero senza cointestatari: qualcuna accetta solo redditi in euro, altre chiedono un cointestatario o un garante residente in Italia con reddito italiano.

Per capire come la banca valuta la tua capacità di rimborso, leggi la guida sulla fattibilità del mutuo. Per calcolare la tua rata con i tassi aggiornati usa la simulazione gratuita di GoMutuo: bastano 6 minuti.