La risposta in breve
Sì, la casa si può intestare a un figlio minorenne, con l'autorizzazione del giudice tutelare o del notaio. Il mutuo invece lo firmano i genitori. Un mutuo a nome del figlio la legge non lo esclude, ma servono un'autorizzazione apposta e un reddito che un minorenne di solito non ha. Così la casa è del figlio e le rate sono dei genitori.
Se tuo figlio è maggiorenne l'autorizzazione non serve, e i conti delle tre strade possibili sono nella guida su fare tu il mutuo e intestare la casa a tuo figlio.
Un minorenne può firmare un mutuo?
Da solo no. L'art. 2 del codice civile stabilisce che «con la maggiore età si acquista la capacità di compiere tutti gli atti per i quali non sia stabilita una età diversa». Prima dei 18 anni per il figlio agiscono i genitori, che lo rappresentano e ne amministrano i beni.
La rappresentanza però ha un limite. Il comma 3 dell'art. 320 c.c. elenca gli atti che i genitori possono compiere solo «per necessità o utilità evidente del figlio dopo autorizzazione del giudice tutelare»: l'ipoteca sui suoi beni, il «contrarre mutui» e in generale gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, come comprare una casa a suo nome.
Poi c'è la banca: l'art. 120-undecies del Testo unico bancario le chiede «una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore», e un minorenne senza reddito non le dà una base su cui farla. Per questo il mutuo lo firmano i genitori.
Come si intesta la casa a un figlio minorenne?
All'atto il figlio non firma: comprano in suo nome i genitori, insieme, o quello che esercita da solo la responsabilità genitoriale. Prima serve l'autorizzazione, che si chiede in uno di due modi.
- Al giudice tutelare, con un ricorso dei genitori che spiega perché l'acquisto è utile al figlio.
- Al notaio che stipula, con una richiesta scritta: l'art. 21 del D.Lgs. 149/2022 gli permette di autorizzare gli atti «nei quali interviene un minore». Il notaio la comunica al tribunale e al pubblico ministero, e le autorizzazioni «acquistano efficacia decorsi venti giorni» da quelle comunicazioni, se nessuno fa reclamo: tienine conto quando fissi il rogito.
Conviene allegare visure, provenienza e conformità: in parte sono le verifiche della relazione notarile preliminare.
Se il prezzo lo pagano i genitori nell'atto, al figlio arriva una donazione indiretta. Se invece il denaro gli arriva prima, per esempio dai nonni, la donazione è un atto a sé: va fatta per atto pubblico (art. 782 c.c.), i genitori la accettano per lui con l'autorizzazione, e per riscuotere quel capitale serve l'autorizzazione del giudice tutelare, che «ne determina l'impiego» (art. 320 c.c.). Pagare il prezzo direttamente nell'atto d'acquisto fa tutto in un solo passaggio.
Si può dare in ipoteca la casa del figlio?
Sì. Per l'art. 2808 c.c. «l'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo»: i genitori firmano il mutuo e il figlio, proprietario, dà la casa in garanzia come terzo datore d'ipoteca. Anche questo va autorizzato, perché l'art. 320 c.c. non permette ai genitori di ipotecare i beni del figlio senza autorizzazione (l'art. 375 c.c. è stato abrogato dal D.Lgs. 149/2022).
L'ipoteca però garantisce un debito dei genitori, e i loro interessi possono essere in conflitto con quelli del figlio. In quel caso, dice l'art. 320 c.c., il figlio lo rappresenta l'altro genitore, se il conflitto è con uno solo, oppure un curatore speciale nominato dal giudice tutelare. Chiariscilo subito con il notaio: cambia chi firma per il figlio.
Non tutte le banche accettano questo schema: alcune vogliono che chi ha un diritto sulla casa firmi il mutuo o faccia da garante, non solo che dia l'ipoteca. Chiedilo prima della proposta d'acquisto. In alternativa si può ipotecare un'altra casa, per esempio quella dei genitori, se la banca la accetta: la casa del figlio resta libera, con un meccanismo vicino alla sostituzione di garanzia.
Quali strade ci sono, e che cosa cambia?
Sono cinque: cambiano chi deve le rate, le autorizzazioni e chi detrae gli interessi.
| Strada | Chi firma il mutuo | Autorizzazioni | Chi detrae gli interessi | Agevolazioni prima casa |
|---|---|---|---|---|
| 1. Casa al figlio, mutuo dei genitori | I genitori | Acquisto e ipoteca; curatore speciale se c'è conflitto | Nessuno | Il figlio, se ha i requisiti |
| 2. Casa e mutuo dei genitori, al figlio più avanti | I genitori | Nessuna oggi; servirà per accettare la donazione, se è ancora minorenne | I genitori, se ci vive la famiglia | I genitori, se hanno i requisiti |
| 3. Nuda proprietà al figlio, usufrutto ai genitori | I genitori | Acquisto della nuda proprietà e ipoteca | Nessuno | Ciascuno per il suo diritto, se ha i requisiti |
| 4. Casa al figlio, pagata in contanti dai genitori | Nessuno | Solo l'acquisto | Nessun mutuo | Il figlio, se ha i requisiti |
| 5. Casa e mutuo intestati al figlio | Il figlio, tramite i genitori | Acquisto, mutuo e ipoteca | Il figlio, se ha un'imposta da cui toglierla | Il figlio, se ha i requisiti |
La seconda rimanda tutto, ma se i genitori hanno comprato con le agevolazioni prima casa, donarla prima di cinque anni le fa perdere, salvo comprare entro un anno un'altra abitazione principale, e dall'anno dopo la donazione i genitori non detraggono più gli interessi; le regole per donare una casa ancora ipotecata sono nella guida sulla donazione della casa con il mutuo in corso. Per la terza, il caso del genitore usufruttuario è spiegato nella guida sul mutuo con nuda proprietà e genitore usufruttuario.
Prima di scegliere, guarda quanto puoi chiedere, da solo o con l'altro genitore, e con che rata: la simulazione gratuita di GoMutuo te lo dice in 6 minuti.
Il figlio ha le agevolazioni prima casa?
Sì, se ha lui i requisiti: è lui che compra. La nota II-bis all'art. 1 della tariffa del D.P.R. 131/1986 guarda all'«acquirente»: la casa deve stare nel comune in cui il figlio ha o stabilisce entro diciotto mesi la residenza, o in cui svolge la sua attività (per l'Agenzia delle Entrate anche di studio), e lui non deve avere altre case nel comune né altre comprate con le agevolazioni. Per l'Agenzia delle Entrate l'agevolazione spetta anche al minore «in presenza di tutti i requisiti previsti», e le dichiarazioni le fanno i genitori per suo conto (risposta n. 145/2024). Le case dei genitori non contano.
Quanto vale lo dice l'esempio della guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025): casa comprata da un privato, rendita catastale di 900 €. Con le agevolazioni il registro è il 2% del valore catastale (900 × 1,05 × 110 = 103.950 €), cioè 2.079 €; senza, è il 9% di 113.400 € (coefficiente 120), cioè 10.206 €. Ipotecaria e catastale costano 50 € ciascuna in tutti e due i casi. Da un'impresa con IVA si paga il 4% invece del 10%, più 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale.
Le agevolazioni però il figlio le usa adesso: se la casa viene venduta prima di cinque anni e non se ne compra un'altra entro un anno, si perdono; e da adulto, per averle su una nuova casa, dovrà vendere questa entro due anni dal nuovo acquisto (comma 4-bis).
Chi detrae gli interessi? E la donazione?
La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi (dichiarazione 2026) chiede che il contribuente sia «contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'unità immobiliare». Con il mutuo dei genitori e la casa solo del figlio gli interessi non li detrae nessuno, e con l'usufrutto ai genitori neppure: la detrazione «non spetta mai all'usufruttuario». Se i genitori comprano anche una quota della casa in cui vive la famiglia, detraggono loro, perché per la guida non serve corrispondenza fra quota di proprietà e quota di detrazione. Con il mutuo intestato al figlio la detrazione sarebbe sua, e i genitori non possono usarla al suo posto: l'art. 15, comma 2, TUIR non mette gli interessi del mutuo fra le spese detraibili per un familiare a carico.
Se il prezzo lo pagano i genitori, l'imposta sulle donazioni non si paga: non si applica alle liberalità collegate a un acquisto di immobili che paga il registro proporzionale o l'IVA (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990). Conta però nell'eredità: quando la si divide, il figlio deve conferire agli altri eredi ciò che ha ricevuto «direttamente o indirettamente» (art. 737 c.c.), salvo dispensa, e se l'aiuto intacca la legittima degli altri figli o del coniuge loro possono chiederne la riduzione (art. 809 c.c.). Conviene che l'atto dica da dove vengono i soldi, come spiega la guida sul bonifico dei genitori per l'anticipo.
Cosa cambia quando compie 18 anni?
Dai 18 anni il figlio firma da solo, senza autorizzazioni. Restano i requisiti della banca: reddito documentabile, continuità di lavoro, una rata sostenibile; senza un reddito stabile di solito entra con un genitore come cointestatario o garante.
Una casa intestata da minorenne però pesa anche dopo. Con meno di 36 anni il figlio rientra fra le categorie del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, ma le FAQ del Fondo escludono chi è già proprietario «di altri immobili ad uso abitativo», salvo quelli avuti in successione e dati in uso gratuito a genitori o fratelli: finché ha la casa intestata da piccolo, la garanzia non la può usare. Un confronto con un consulente aiuta a capire se il mutuo è fattibile e con che rata, adesso o dopo i suoi 18 anni.
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