Risposta rapida
No: un mutuo a tasso zero per la prima casa, in banca, oggi non esiste. Prestare 150.000 € per 25 anni senza interessi vorrebbe dire regalare al cliente circa 82.831 €, con i tassi di oggi. Lo zero esiste solo quando qualcuno paga gli interessi al posto tuo: un ente pubblico, il datore di lavoro, un familiare.
Chi cerca «mutuo a tasso zero» trova spesso misure scadute o mai partite, o la garanzia Consap presentata come se abbassasse il tasso. Non lo fa: il Fondo garantisce la banca e le permette di finanziare fino al 100% del prezzo, come spiega la guida al Fondo di garanzia prima casa. Qui trovi perché le banche non scendono a zero, cosa c'è dietro le offerte «TAN 0%» e quali strade abbattono davvero gli interessi, verificate sui testi di legge in vigore al 1° ottobre 2026.
Perché la banca non presta a tasso zero?
Perché il denaro costa anche alla banca, e oggi costa parecchio. La BCE riconosce alle banche il 2,50% sui soldi lasciati in deposito presso di lei (tasso in vigore dal 16 settembre 2026, fonte BCE): prestare a zero significherebbe rinunciare a un guadagno senza rischio. Sul mercato, poi, l'Euribor a 3 mesi è al 2,642% e l'IRS a 25 anni al 3,506% (rilevazioni del 13 ottobre 2026, fonti EMMI e ICE Swap Rate): sono i tassi a cui le banche si finanziano e si coprono, e il TAN del mutuo si costruisce sommandoci uno spread.
La soglia d'usura non c'entra. È un tetto, non un pavimento: nel IV trimestre 2026 un mutuo a tasso fisso non può superare il 9,65% di TEG, ma nessuna norma impedisce di chiedere meno. Il limite allo zero è economico, non legale.
Quanto vale lo «zero» su un mutuo tipico per la prima casa:
| Mutuo da 150.000 € in 25 anni | TAN | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|---|
| Fisso di mercato (stima) | 3,81% | 776 € | 82.831 € |
| Ipotetico tasso zero | 0,00% | 500 € | 0 € |
Il TAN di mercato è una stima: IRS a 25 anni più uno spread medio, come spieghiamo in come facciamo i calcoli. La differenza di rata, 276 € al mese, è il prezzo del denaro. Nessuna banca la toglie gratis; chi la toglie lo fa con soldi pubblici, aziendali o di famiglia.
TAN 0%: perché non è un mutuo a tasso zero
Le pubblicità «TAN 0%» riguardano quasi sempre prestiti finalizzati: auto, cucine, elettrodomestici, comprati presso un venditore convenzionato. Sono credito ai consumatori, con importi bassi e durate brevi, e non servono a comprare casa. Anche lì, poi, il TAN da solo non basta: è zero anche il TAEG solo quando il venditore si fa carico di interessi e spese, altrimenti il costo vero emerge nel TAEG, che l'art. 121 del Testo unico bancario calcola sul costo totale del credito, cioè «gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili».
Un esempio con costi ipotetici: 3.000 € in 20 rate a TAN 0%, con 100 € di istruttoria trattenuti all'erogazione e 2 € di incasso per ogni rata. Ricevi 2.900 € e restituisci 20 rate da 152 €: paghi 140 € in più di quello che hai ricevuto, e il TAEG è circa il 5,6%. Il TAN dice zero, il conto no. Per il mutuo vale la stessa regola: confronta sempre il TAEG, che comprende anche l'imposta sostitutiva e le polizze obbligatorie.
Dove esiste davvero lo zero (o quasi)
Le strade vere sono poche, e ognuna ha un pagatore preciso. Le abbiamo controllate sui testi ufficiali in vigore oggi; quelle scadute non le elenchiamo, e per quelle che aspettano ancora il bando lo diciamo.
Il prestito del datore di lavoro
Un'azienda può prestare ai dipendenti a un tasso di favore, anche zero. Lo Stato tassa il vantaggio come fringe benefit, misurato dall'art. 51, comma 4, lett. b) del TUIR: si prende «il 50 per cento della differenza tra l'importo degli interessi calcolato al tasso ufficiale di riferimento» e quello degli interessi effettivamente pagati. Con un prestito a tasso zero la seconda cifra è nulla, quindi il benefit è metà degli interessi al tasso ufficiale, oggi il 2,65% (tasso BCE sulle operazioni di rifinanziamento principali, in vigore dal 16 settembre 2026).
- Prestito di 40.000 € a tasso zero in 10 anni: benefit del primo anno di circa 506 €, che resta sotto i 1.000 € e, se nell'anno non ricevi altri benefit, non è tassato.
- Prestito di 100.000 € alle stesse condizioni: circa 1.264 € nel primo anno, che supera i 1.000 €: senza figli a carico diventa reddito per intero, con figli a carico resta entro i 2.000 € e, senza altri benefit, non è tassato.
Le soglie di 1.000 e 2.000 € valgono per il 2025, 2026 e 2027 e comprendono tutti i benefit dell'anno. Gli anni seguenti il debito scende e il benefit con lui. Come si fa il conto, cosa succede alla detrazione e come funziona il rimborso degli interessi di un mutuo bancario lo spiega la guida sul fringe benefit e il mutuo.
Regioni e province: contributi sugli interessi
Qui il tasso del contratto resta quello della banca: è l'ente pubblico a pagarne una parte, o tutto. I due casi che abbiamo verificato nel 2026:
- Sicilia, centri storici. La legge regionale 5 gennaio 2026, n. 1, art. 26 (GURS del 9 gennaio 2026) prevede un contributo per l'«abbattimento del cento per cento degli interessi derivanti da contratti di mutuo» fino a 300.000 €, e non oltre 2.000 € al metro quadro, per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e adeguamento antisismico degli immobili nei centri storici e nelle zone A dei piani regolatori. Il mutuo è a tasso fisso, al massimo ventennale, con le banche convenzionate, e la Regione versa il contributo alla banca in un'unica soluzione. È il vero «mutuo centro storico a tasso zero», ma riguarda i lavori, non l'acquisto. Per partire servono il decreto dell'assessore e le convenzioni con le banche (comma 5): a fine agosto la stampa regionale dava il primo avviso, da 5 milioni di euro, in uscita a settembre, ma al 1° ottobre 2026 sul sito della Regione non l'abbiamo trovato. Prima di contarci, chiedi al Dipartimento regionale delle infrastrutture se le domande sono aperte e quali banche sono convenzionate.
- Sicilia, giovani coppie. Lo stesso articolo prevede mutui convenzionati a tasso fisso per le coppie sposate da almeno un anno, con almeno uno dei due fino a 35 anni, residenti in Sicilia, con ISEE fino a 40.000 € e l'obbligo di abitare la casa per almeno dieci anni. Il contributo del 100% sugli interessi però la legge lo lega ai lavori nei centri storici, non a queste coppie. Le regole di dettaglio sono rinviate a un decreto dell'assessore regionale alle infrastrutture: al 1° ottobre 2026 non lo abbiamo trovato sul sito della Regione e, secondo la stampa regionale di fine agosto, il primo avviso non prevede una quota riservata alle giovani coppie. Prima di contarci chiedi al Dipartimento regionale delle infrastrutture.
- Alto Adige. Dal 2026 la Provincia di Bolzano affianca ai contributi per la prima casa un mutuo agevolato: secondo il comunicato della Provincia del 30 ottobre 2025 le banche convenzionate concedono mutui da 10 a 25 anni a tasso fisso o di 30 anni a tasso variabile, e la Provincia aggiunge un contributo annuo calcolato sul debito residuo, per metà della durata e al massimo per dieci anni. Il comunicato del 5 dicembre 2025 ha annunciato due emendamenti per aprire il mutuo agevolato anche a chi riceve i contributi per gli alloggi del ceto medio e per le abitazioni agricole. Il tasso è più basso, non zero, ed è riservato a chi ha chiesto o ottenuto i contributi provinciali per la casa.
Le misure regionali cambiano spesso e hanno fondi limitati: guarda sempre il bando del tuo territorio, con le date di apertura e di chiusura delle domande.
Casse ed enti previdenziali
Alcune casse di categoria e l'INPS per i dipendenti pubblici concedono mutui ai propri iscritti a tassi agevolati, non nulli. L'ENPAM, per esempio, applica il tasso BCE del giorno della firma più 1,5 punti: oggi circa il 4,15% fisso, addirittura sopra il 3,81% che stimiamo per un fisso bancario a 25 anni: con i tassi di oggi il vantaggio sta più nelle regole sul reddito che nel tasso. I conti per i medici sono nella guida al mutuo ENPAM.
Se nessuna di queste strade fa per te, conviene capire prima quanto mutuo regge il tuo reddito al tasso di mercato. La simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.
Alcuni casi particolari
- Under 36 e giovani coppie. Lo «zero» che gira in rete è quasi sempre il Fondo Consap o le vecchie esenzioni fiscali, scadute con gli atti del 2023 (2024 per chi aveva il preliminare registrato). Cosa resta oggi è nella guida alle agevolazioni per gli under 36.
- Prestito dei genitori. Fra privati il mutuo può essere senza interessi: l'art. 1815 del codice civile fa pagare gli interessi solo se le parti non decidono diversamente. Servono una scrittura privata e bonifici tracciati, come spiega l'articolo sul mutuo tra parenti.
- Dipendenti di banca. Il mutuo agevolato ai dipendenti è il caso tipico dell'art. 51: tasso di favore, benefit tassato oltre le soglie.
- Ristrutturazione invece di acquisto. Le misure a interessi zero, quando ci sono, riguardano più spesso i lavori che l'acquisto, come quella siciliana sui centri storici.
- Credito sportivo. I mutui a interessi azzerati dell'Istituto per il Credito Sportivo e Culturale, con il bando Sport Missione Comune 2026, sono per «Comuni, Unioni di Comuni, forme associative, Città Metropolitane, Province e Regioni», non per le famiglie.
Per tutto il resto valgono le agevolazioni ordinarie della prima casa, che non toccano il tasso ma le imposte: registro al 2% sul valore catastale (IVA al 4% se compri da un'impresa), imposta sostitutiva dello 0,25% e detrazione del 19% degli interessi, su massimo 4.000 € l'anno. Le trovi in un posto solo nella guida alle agevolazioni sul mutuo prima casa.
Ti è stata utile?
