In sintesi
Nel 2026, richiedere un mutuo cointestato dove un coniuge è lavoratore dipendente e l'altro opera in regime forfettario è una strategia eccellente. La banca apprezza la stabilità della busta paga e la capienza reddituale dell'autonomo. Il reddito di quest'ultimo viene calcolato applicando i coefficienti di redditività(stabiliti dalla L. 190/2014, allegato 4) al fatturato lordo, al netto di tasse e contributi.
Perché la cointestazione "mista" conviene nel 2026
Le banche italiane hanno evoluto i loro algoritmi di valutazione del rischio. Se un tempo la partita IVA era vista con diffidenza, oggi il regime forfettario (con soglia a 85.000 € confermata dalla Legge 207/2024) offre una trasparenza che piace agli istituti di credito.
- Stabilità + Flessibilità: Il reddito fisso del dipendente copre la "base" della rata, mentre il reddito dell'autonomo permette di alzare l'importo finanziabile.
- Somma dei redditi: Il rapporto rata/reddito del 30-35% viene calcolato sulla somma dei due netti, permettendo di acquistare immobili di valore superiore.
- Garanzia reciproca: In un mutuo cointestato, entrambi i coniugi sono obbligati in solido (Art. 1292 c.c.), riducendo il rischio per la banca.
Come la banca calcola il reddito del forfettario
La banca non guarda il fatturato che vedi sulle fatture, ma il reddito netto mutuabile. Per farlo, parte dal Quadro LM del Modello Redditi e applica questa formula:
I coefficienti principali applicati secondo la L. 190/2014 per il 2026 sono:
- 78% (Professionisti): Medici, avvocati, ingegneri, consulenti aziendali.
- 67% (Servizi): Consulenti IT, agenzie, servizi alla persona.
- 62% (Intermediari): Agenti e rappresentanti di commercio.
- 86% (Costruzioni): Imprese edili e attività immobiliari.
- 40% (Commercio/Alimentare): Vendita al dettaglio e all'ingrosso, ristorazione.
Nota tecnica: Molte banche, per prudenza, applicano un coefficiente correttivo del 0,8 (o 0,7) sul reddito netto così ottenuto per simulare un reddito da lavoro dipendente equivalente, al riparo da oscillazioni di mercato.
Esempio pratico: Dipendente + Forfettario
Immaginiamo una coppia che vuole acquistare una casa da 300.000 € a Milano nel 2026.
| Soggetto | Reddito Lordo | Calcolo Banca | Netto Mensile |
|---|---|---|---|
| Coniuge A (Dipendente) | 32.000 € (RAL) | Busta paga standard | 1.900 € |
| Coniuge B (P.IVA Forfettario 78%) | 50.000 € (Fatturato) | 50k x 78% - tasse/INPS | 2.150 € |
| Totale Reddito Familiare Netto | 4.050 € | ||
| Rata Massima Sostenibile (33%) | 1.336 € | ||
Grazie alla cointestazione, questa coppia può sostenere una rata di oltre 1.300 €, che con i tassi 2026 permette di finanziare circa 250.000 € in 25 anni.
Requisiti e Documenti necessari
Per la parte a Partita IVA, la banca richiede una storia creditizia solida. In genere sono necessari 2 o 3 anni di attività (dimostrati da altrettanti Modelli Redditi).
- Modello Redditi (ex Unico): Gli ultimi due anni completi + ricevute di presentazione.
- Ricevute F24: Per attestare l'effettivo versamento delle imposte e dei contributi.
- Visura CCIAA: Per le attività iscritte alla Camera di Commercio.
- Estratti conto correnti: Gli ultimi 6 mesi (sia personali che professionali) per monitorare i flussi.
- DURC: Regolarità contributiva INPS/Cassa (fondamentale per alcune banche).
Per il coniuge dipendente basteranno le ultime 3 buste paga, la Certificazione Unica e l'estratto conto.
Domande frequenti
Hai dubbi sulla tua specifica situazione ATECO o sulla cumulabilità dei redditi? Ecco le risposte rapide dei nostri esperti.
La banca fa la media dei redditi o li somma?
La banca somma i due redditi netti mensili per determinare la capacità di rimborso totale. Se il coniuge dipendente guadagna 1.800 € netti e il coniuge forfettario ha un reddito netto calcolato di 2.200 €, la banca valuta una base reddituale di 4.000 € mensili.
Come viene calcolato esattamente il reddito 'dimostrabile' per un forfettario?
Le banche solitamente partono dal reddito imponibile netto (Fatturato x Coefficiente - Contributi). Alcuni istituti applicano un ulteriore 'haircut' prudenziale del 20% (moltiplicando per 0,8) per equiparare il forfettario a un dipendente, altre usano direttamente il netto da Modello Redditi.
Quale coefficiente si usa per un consulente informatico o un agente?
Per la maggior parte dei consulenti IT (ATECO 62), il coefficiente è del 67%. Per gli intermediari del commercio è il 62%. Per i professionisti iscritti a casse (medici, avvocati) si usa il 78%.
Quali sono i documenti specifici per la P.IVA nel 2026?
Oltre al Modello Redditi (ex Unico) degli ultimi 2 anni, servono le ricevute F24, la visura camerale (se iscritti CCIAA), il DURC e gli estratti conto bancari degli ultimi 6 mesi per provare la liquidità e il flusso di cassa.
Fonti: Legge 190/2014, Legge 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), Circolari Agenzia delle Entrate.
Disclaimer: Le simulazioni e i coefficienti citati si basano sulla normativa vigente al 2026 e sulle prassi bancarie medie. Ogni istituto può applicare criteri più o meno restrittivi.
