In sintesi
Nel 2026, richiedere un mutuo cointestato dove un coniuge è lavoratore dipendente e l'altro opera in regime forfettario è una strategia eccellente. La banca apprezza la stabilità della busta paga e la capienza reddituale dell'autonomo. Il reddito di quest'ultimo viene calcolato applicando i coefficienti di redditività(stabiliti dalla L. 190/2014, allegato 4) al fatturato lordo, al netto di tasse e contributi.
Perché la cointestazione "mista" conviene nel 2026
Le banche italiane hanno evoluto i loro algoritmi di valutazione del rischio. Se un tempo la partita IVA era vista con diffidenza, oggi il regime forfettario (con soglia a 85.000 € di ricavi o compensi, fissata dalla legge 190/2014, art. 1, comma 54) offre una trasparenza che piace agli istituti di credito.
- Stabilità + Flessibilità: Il reddito fisso del dipendente copre la "base" della rata, mentre il reddito dell'autonomo permette di alzare l'importo finanziabile.
- Somma dei redditi: il rapporto rata/reddito viene calcolato sulla somma dei due netti, permettendo di acquistare immobili di valore superiore. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.
- Garanzia reciproca: in un mutuo cointestato entrambi i coniugi sono obbligati in solido (art. 1292 c.c.), e questo riduce il rischio per la banca.
Come la banca calcola il reddito del forfettario
La banca non guarda il fatturato che vedi sulle fatture, ma il reddito netto mutuabile. Non è una gentilezza: l'art. 120-undecies del TUB le impone «una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore», fatta «sulla base delle informazioni sulla situazione economica e finanziaria del consumatore necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate». Per farlo, parte dal Quadro LM del Modello Redditi e applica questa formula:
Un avvertimento sui riferimenti normativi, perché a fine anno cambiano: i commi della legge 190/2014 che disciplinano il regime forfettario (dal 54 all'89) sono in vigore fino al 31 dicembre 2026. Li abroga il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, il decreto che ha raccolto le imposte sui redditi in un nuovo testo unico, le cui disposizioni «si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027» (art. 377): lì il regime forfettario sta negli articoli 232 e seguenti. La sostanza del regime non cambia, cambiano i numeri degli articoli.
I coefficienti di redditività principali per il 2026 sono:
- 78% (Professionisti): Medici, avvocati, ingegneri, consulenti aziendali.
- 67% (Altre attività economiche): Consulenti IT, agenzie di viaggio, parrucchieri ed estetisti.
- 62% (Intermediari): Agenti e rappresentanti di commercio.
- 86% (Costruzioni): Imprese edili e attività immobiliari.
- 40% (Commercio/Alimentare): Vendita al dettaglio e all'ingrosso, ristorazione.
Nota tecnica: nessuna legge fissa uno sconto sul reddito degli autonomi. Come pesare il reddito netto così ottenuto lo decide ogni banca, che di solito guarda più anni di dichiarazioni e gli estratti conto: per questo lo stesso forfettario può avere importi diversi da una banca all'altra.
Esempio pratico: Dipendente + Forfettario
Immaginiamo una coppia che vuole acquistare una casa da 300.000 € a Milano nel 2026.
| Soggetto | Reddito Lordo | Calcolo Banca | Netto Mensile |
|---|---|---|---|
| Coniuge A (Dipendente) | 32.000 € (RAL) | Busta paga standard | 2.050 € |
| Coniuge B (P.IVA Forfettario 78%) | 50.000 € (Fatturato) | 50k x 78% - tasse/INPS | 2.042 € |
| Totale Reddito Familiare Netto | 4.092 € | ||
| Rata Massima Sostenibile (33%) | 1.350 € | ||
Il netto del coniuge A è quello che conta la banca: con 32.000 € di RAL e le regole fiscali del 2026 in busta paga arrivano circa 1.900 € al mese su 13 mensilità, circa 2.050 € se si divide per 12 il netto dell'anno, come fanno di solito le banche. Il conto passo per passo è nella guida al mutuo in base alla RAL.
Il netto del coniuge B è una stima con ipotesi precise: un professionista senza cassa di previdenza, con coefficiente del 78%, iscritto alla Gestione separata dell'INPS, che nel 2026 per i professionisti non assicurati ad altre forme di previdenza chiede il 26,07% (circolare INPS n. 8 del 3 febbraio 2026) sul reddito forfettario, e imposta sostitutiva al 15%. 50.000 € di ricavi per il 78% fanno 39.000 €; tolti 10.167 € di contributi restano 28.833 €, e tolti 4.325 € di imposta restano 24.508 € l'anno, cioè 2.042 € al mese. Con una cassa professionale, con i contributi di artigiani e commercianti o con l'imposta al 5% (che spetta a certe condizioni nei primi cinque anni) il netto cambia.
Grazie alla cointestazione, questa coppia può sostenere una rata di circa 1.350 €, che a tasso fisso, con i tassi di oggi, permette di finanziare circa 265.000 € in 25 anni. Sulla casa da 300.000 € però la banca di norma si ferma all'80% del valore, cioè 240.000 €: il resto, spese comprese, va coperto con l'anticipo. Con i vostri redditi veri il conto lo rifà la simulazione su GoMutuo: in 6 minuti, gratis, vedete l'importo che potete chiedere in due e la rata che ne esce.
Requisiti e Documenti necessari
Per la parte a Partita IVA, la banca richiede una storia creditizia solida. In genere sono necessari 2 o 3 anni di attività (dimostrati da altrettanti Modelli Redditi).
- Modello Redditi (ex Unico): Gli ultimi due anni completi + ricevute di presentazione.
- Ricevute F24: Per attestare l'effettivo versamento delle imposte e dei contributi.
- Visura CCIAA: Per le attività iscritte alla Camera di Commercio.
- Estratti conto correnti: Gli ultimi 6 mesi (sia personali che professionali) per monitorare i flussi.
- DURC: Regolarità contributiva INPS/Cassa (fondamentale per alcune banche).
Per il coniuge dipendente basteranno le ultime 3 buste paga, la Certificazione Unica e l'estratto conto: l'elenco completo è nella guida ai documenti per la richiesta di mutuo.
Hai dubbi sulla tua specifica situazione ATECO o sulla cumulabilità dei redditi? Ecco le risposte rapide dei nostri esperti.
La banca fa la media dei redditi o li somma?
La banca somma i due redditi netti mensili per determinare la capacità di rimborso totale. Se il coniuge dipendente guadagna 1.800 € netti e il coniuge forfettario ha un reddito netto calcolato di 2.200 €, la banca valuta una base reddituale di 4.000 € mensili.
Come viene calcolato esattamente il reddito 'dimostrabile' per un forfettario?
Le banche solitamente partono dal reddito imponibile netto (Fatturato x Coefficiente - Contributi); alcune tolgono anche l'imposta sostitutiva, come fa l'esempio di questa pagina. Nessuna legge fissa poi uno sconto sul reddito degli autonomi: come pesarlo lo decide ogni banca, che di solito guarda più anni di dichiarazioni e gli estratti conto. Per questo lo stesso reddito può dare importi diversi da una banca all'altra.
Quale coefficiente si usa per un consulente informatico o un agente?
Per la maggior parte dei consulenti IT (ATECO 62), il coefficiente è del 67%. Per gli intermediari del commercio è il 62%. Medici e avvocati hanno il 78%, ma non perché iscritti a una cassa di previdenza: per la L. 190/2014 (art. 1, comma 64) il coefficiente dipende dal «codice ATECO che contraddistingue l'attività esercitata».
Quali sono i documenti specifici per la P.IVA nel 2026?
Oltre al Modello Redditi (ex Unico) degli ultimi 2 anni, servono le ricevute F24, la visura camerale (se iscritti CCIAA), il DURC e gli estratti conto bancari degli ultimi 6 mesi per provare la liquidità e il flusso di cassa.
Fonti: legge 190/2014, art. 1, commi 54-89 e allegato 4 (dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano nel testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026, articoli 232 e seguenti), circolari dell'Agenzia delle Entrate.
Disclaimer: Le simulazioni e i coefficienti citati si basano sulla normativa vigente al 2026 e sulle prassi bancarie medie. Ogni istituto può applicare criteri più o meno restrittivi.
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