TAN e TAEG sono due indicatori diversi del costo di un mutuo. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale: serve a calcolare la quota interessi di ogni rata. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è invece il costo totale del mutuo su base annua e include, oltre agli interessi, anche spese di istruttoria, perizia, incasso rata e polizze obbligatorie. Per legge il TAEG è sempre uguale o superiore al TAN. Per confrontare due offerte devi guardare il TAEG: è l'unico dato che rende comparabili mutui di banche diverse.
Molti chiedono il mutuo pensando che "il tasso più basso" vinca. È un errore: una banca con TAN 3,10% e TAEG 3,70% è più costosa di una banca con TAN 3,25% e TAEG 3,40%. In questa guida vedi cosa distingue i due indicatori, un esempio numerico chiaro e come leggerli sul foglio informativo.
Cos'è il TAN (Tasso Annuo Nominale)
Il TAN è il tasso di interesse annuo che la banca applica al capitale del mutuo. È il valore "puro": rappresenta solo il costo del denaro, non i costi accessori. Su un mutuo a tasso fisso il TAN è definito alla stipula e non cambia per tutta la durata; su un mutuo a tasso variabile il TAN è dato da Euribor + spread e cambia nel tempo seguendo l'indice interbancario.
Il TAN serve a calcolare quanto interessi paghi ogni mese. Su un mutuo di 150.000 € a 25 anni con TAN 3,20% la quota interessi mensile iniziale è circa 400 € (si riduce col tempo perché il capitale residuo cala secondo il piano di ammortamento alla francese).
Cos'è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)
Il TAEG è il costo totale del mutuo espresso in percentuale annua. Introdotto dalla Direttiva UE 2014/17 (Mutui Casa) e recepito in Italia dal Testo Unico Bancario, ha lo scopo preciso di rendere comparabili offerte di banche diverse. Sul mutuo ipotecario prende il nome di ISC (Indicatore Sintetico di Costo) — è lo stesso concetto, obbligatorio nel prospetto ESIS che la banca ti consegna prima della stipula.
Il TAEG comprende:
- Il TAN (interessi puri sul capitale).
- Spese di istruttoria (una tantum, tipicamente 200-900 €).
- Spese di perizia (una tantum, 200-400 €).
- Spese di incasso rata (0-3 € al mese, azzerate con domiciliazione su conto della banca).
- Spese di comunicazione periodica (di solito 1-3 € all'anno).
- Polizza incendio, quando la banca la richiede obbligatoriamente per l'iscrizione dell'ipoteca.
Esempio pratico in euro: TAN 3,20% vs TAEG 3,45%
Mutuo di 150.000 €, durata 25 anni, tasso fisso, ammortamento alla francese. Ecco cosa succede con due offerte apparentemente simili.
Banca A: TAN 3,10% | Istruttoria 900 € | Perizia 320 € | Incasso rata 2 €/mese | Polizza incendio obbligatoria 180 €/anno → TAEG 3,72%. Rata mensile: 719 €. Costo totale interessi + spese in 25 anni: ~64.400 €.
Banca B: TAN 3,25% | Istruttoria 400 € | Perizia 280 € | Incasso rata 0 € (accredito stipendio in banca) | Polizza incendio non obbligatoria → TAEG 3,38%. Rata mensile: 731 €. Costo totale interessi + spese in 25 anni: ~58.900 €.
La Banca A ha il TAN più basso ma il TAEG più alto: costa ~5.500 € in più nell'intera durata del mutuo. Se avessi confrontato solo il TAN avresti scelto la peggiore. Guardare solo la rata mensile è ingannevole: la rata più bassa (Banca A) è quella del mutuo più caro.
Quale confrontare per scegliere il mutuo
Ordine di priorità corretto quando confronti offerte diverse:
- TAEG — è il primo dato da guardare. Se il TAEG è più basso, il mutuo è più conveniente a parità di importo e durata.
- Rata mensile in euro — verifica la sostenibilità: non deve superare il 30-35% del reddito netto.
- TAN — utile per capire come si compone la rata (quota capitale + quota interessi) e per stimare l'impatto di eventuali variazioni dell'Euribor sul tasso variabile.
- Spese aggiuntive facoltative — polizza vita, CPI, polizza scoppio non obbligatoria. Non entrano nel TAEG ma pesano sul budget.
Cosa include (e cosa NON include) il TAEG
Sapere cosa il TAEG lascia fuori è tanto importante quanto conoscere cosa include. Molte spese reali non sono comprese e vanno sommate a parte.
Incluso nel TAEG: TAN, istruttoria, perizia, incasso rata, comunicazioni periodiche, polizza incendio se obbligatoria per la banca, spese di apertura del conto se richiesto dalla banca per erogare il mutuo.
NON incluso nel TAEG: imposta sostitutiva (0,25% del capitale erogato per prima casa, 2% per seconda casa), spese notarili per l'atto di mutuo (vedi guida ai costi del notaio), polizza vita facoltativa (CPI), polizza scoppio se non richiesta dalla banca, penali di estinzione anticipata (di norma azzerate per legge sui mutui prima casa), interessi di mora per rate in ritardo.
Errori comuni nel leggere TAN e TAEG
- Guardare solo il TAN. È l'errore n. 1: banche con TAN vetrina più basso caricano poi tutto sulle spese accessorie.
- Confrontare TAEG di mutui con durate diverse. Il TAEG di un mutuo 20 anni non è direttamente confrontabile con uno a 30 anni: le spese fisse si distribuiscono su periodi diversi. Confronta sempre stessa durata + stesso importo.
- Dimenticare le polizze facoltative. Molti consulenti bancari propongono polizze vita "consigliate" da 1.500-3.500 €: non entrano nel TAEG ma sono un costo reale. Chiedi sempre se sono obbligatorie o facoltative.
- Ignorare l'ISC nel prospetto ESIS. È obbligatorio per legge (art. 116 TUB): se una banca non te lo mostra chiaramente, hai diritto di chiederlo prima di firmare.
- Confondere TAEG e tasso variabile. Su un mutuo a tasso variabile il TAEG in contratto è indicativo: proietta l'Euribor attuale sull'intera durata. Se l'Euribor sale, il TAEG effettivo salirà anche lui.
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