Risposta rapida
Perché il parametro di riferimento (Euribor per il variabile, IRS per il fisso) è comune a tutto il mercato, mentre lo spread è il margine con cui ciascuna banca remunera il proprio costo della raccolta, il rischio della singola pratica e gli obiettivi commerciali del momento. Sullo stesso immobile e con lo stesso reddito, quindi, la differenza tra due preventivi sta quasi sempre nel margine, non nell'indice.
Come si forma il tasso finale
Il TAN di un mutuo è la somma di due componenti: l'indice di mercato e lo spread. L'indice non è negoziabile e si può verificare pubblicamente; lo spread sì. Il funzionamento degli indici è in IRS ed Eurirs: cosa sono, mentre la natura dello spread è approfondita in spread del mutuo: cos'è e come si negozia.
I fattori che spostano lo spread
| Fattore | Direzione dell'effetto |
|---|---|
| Rapporto mutuo/valore più alto | Spread più alto |
| Durata più lunga | Spread più alto |
| Reddito stabile e continuativo | Spread più basso |
| Garanzia pubblica sul finanziamento | Spread potenzialmente più basso |
| Campagna commerciale in corso | Spread più basso su un segmento specifico |
Il peso del rapporto mutuo/valore
È la variabile più incisiva. La banca ragiona sulla perdita potenziale in caso di inadempimento: più il debito si avvicina al valore dell'immobile, minore è il cuscinetto di garanzia e maggiore il margine richiesto. Le soglie sono interne e non normative, ma quasi tutti i listini le prevedono. Il calcolo è spiegato in LTV: cos'è e come si calcola.
Profilo di reddito e storia creditizia
Tipologia contrattuale, anzianità di servizio, settore, esposizioni in corso e assenza di ritardi pregressi entrano nel modello di valutazione richiesto dall'art. 120-undecies del TUB. Il modo in cui l'incidenza della rata viene misurata è descritto in come si calcola il rapporto rata/reddito.
La componente commerciale
Una parte dello spread non ha nulla a che vedere con te: dipende dagli obiettivi di raccolta e di quota di mercato di quella banca in quel trimestre. Una banca che vuole crescere sui mutui giovani può proporre margini molto competitivi su quel segmento ed essere prudente su altri. È il motivo per cui vale la pena confrontare più istituti: un quadro comparativo è in confronto degli spread reali delle banche.
Come negoziare in concreto
- Raccogli almeno tre preventivi scritti sullo stesso importo e sulla stessa durata.
- Confronta il TAEG, non il solo spread: le spese possono ribaltare la classifica.
- Prova a scendere di fascia sul rapporto mutuo/valore aumentando l'anticipo, anche di poco.
- Valuta una durata più corta: spesso sblocca uno spread migliore.
- Porta l'offerta migliore alle altre banche e chiedi un allineamento scritto; poi verifica il risultato con una simulazione su GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale. Le direzioni di effetto descritte riflettono prassi di mercato e non regole normative: ogni banca applica parametri interni propri, che possono variare nel tempo e per segmento di clientela. Se vuoi capire come cambia sul tuo caso, puoi fare una simulazione gratuita su GoMutuo e confrontare le offerte reali.
