Risposta rapida
La minuta del mutuo è la bozza dell'atto di mutuo che firmerai dal notaio: la leggi prima del rogito per controllare che importo, tasso, spese e clausole siano quelli che la banca ti ha offerto. La legge (art. 120-novies del Testo unico bancario) la chiama «bozza del contratto di credito» e obbliga la banca a consegnartela con l'offerta vincolante. Da quel momento hai almeno sette giorni per decidere, ma puoi accettare anche prima.
Il termine di paragone è il PIES, il prospetto con le tue condizioni: come si legge lo spiega la guida al preventivo di mutuo (PIES).
Cos'è la minuta e cosa contiene?
È il testo dell'atto di mutuo prima della firma: lo stesso che il notaio leggerà al rogito, a volte con qualche dato da completare, come il tasso fisso del giorno. Non ti impegna: la guida «Mutuo informato» del Consiglio nazionale del Notariato scrive che «La consegna di tale bozza non impegna le parti alla conclusione del contratto».
Dentro ci sono le voci dell'atto definitivo: parti, somma, durata, tasso, piano di rimborso, ipoteca con i dati catastali, erogazione, obblighi a tuo carico e allegati, fra cui il capitolato con le condizioni generali della banca. Le descrive la guida all'atto di mutuo. Se compri casa firmi di solito due atti, ognuno con la sua bozza: quella della compravendita si controlla come spiega la guida al giorno del rogito.
Chi prepara la minuta: la banca o il notaio?
Tutti e due: il contratto e le condizioni vengono dalla banca, il testo finale dell'atto lo cura il notaio.
- La banca. Per l'art. 120-novies l'offerta vincolante «include la bozza del contratto di credito» (comma 4), e il modello del PIES della Banca d'Italia le fa dichiarare che hai diritto a ricevere «una copia della bozza del contratto di credito almeno nel momento in cui è stata presentata un'offerta vincolante». Clausole, capitolato e condizioni economiche sono suoi.
- Il notaio. Il mutuo con ipoteca si firma quasi sempre con un atto pubblico, e per l'art. 47 della legge notarile il notaio «sotto la propria direzione e responsabilità cura la compilazione integrale dell'atto»: inserisce i dati delle parti, della casa e dell'ipoteca e controlla che il testo rispetti la legge.
Spesso la banca manda al notaio il suo contratto con le condizioni deliberate e il notaio ne ricava la minuta. La copia può arrivarti dal notaio, dalla banca o dal consulente: se ricevi due testi, le condizioni devono coincidere.
Quando arriva la minuta?
Nessuna legge fissa il giorno in cui il notaio ti manda la minuta. La legge ti dà invece almeno sette giorni per riflettere fra l'offerta della banca, che contiene la bozza del contratto, e la firma. Per le disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia (sezione VI-bis, paragrafo 5.2.2) il periodo di riflessione decorre «da quando riceve l'offerta vincolante del finanziatore». L'offerta impegna la banca, non te, e nella guida della Banca d'Italia sul mutuo si legge «Posso comunque accettare l'offerta anche prima che siano trascorsi i 7 giorni».
Di solito la sequenza è delibera, verifiche del notaio sulla casa, offerta vincolante, minuta, firma, e la minuta arriva spesso a pochi giorni dal rogito. I tempi di ogni passaggio sono in quanto tempo passa dalla richiesta del mutuo al rogito.
Per far stare i sette giorni prima della firma, la banca deve conoscere la data del rogito con più di sette giorni di anticipo, perché le serve anche il tempo per preparare l'offerta; se la data è più vicina, può chiederti una dichiarazione di rinuncia a una parte del periodo di riflessione. Prima di fissare il rogito, chiedi alla banca quanti giorni le servono.
Cosa controllare nella minuta, voce per voce
La regola è una: le condizioni della minuta devono essere le stesse del PIES e dell'offerta vincolante. La Banca d'Italia la mette nel promemoria della sua guida: «Controllo che le condizioni contrattuali siano coerenti con quelle riportate nel Foglio contenente le Informazioni generali e non siano difformi rispetto a quelle indicate nel PIES ricevuto».
| Voce della minuta | Dove la ritrovi | Che cosa deve tornare |
|---|---|---|
| Parti e garanti | Documenti, delibera | Nomi, codici fiscali e regime patrimoniale giusti; solo i garanti previsti dalla delibera |
| Casa e ipoteca | Visura catastale | Dati catastali uguali alla visura; l'ipoteca è iscritta per una somma più alta del mutuo |
| Importo e durata | PIES, sezione 3 | Gli stessi |
| Tasso e TAEG | PIES, sezioni 3 e 4 | Stesso valore, o stesso indice e stesso spread se il fisso si fissa alla firma (quando si blocca il tasso); nel variabile anche revisione ed eventuali tetti |
| Rate e piano | PIES, sezioni 5, 6 e 7 | Numero, cadenza e importo; con il fisso, la rata della tabella di ammortamento |
| Spese | PIES, sezione 4 | Istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata: nessuna voce in più |
| Polizze e altri obblighi | PIES, sezione 8 | Solo quelli scritti lì, e che cosa succede al tasso se non li rispetti |
| Erogazione | Foglio informativo, delibera | Quando arrivano i soldi, a chi vanno, da quando corrono gli interessi (alla firma o dopo) |
| Estinzione anticipata | PIES, sezione 9 | Nessuna penale per i mutui casa delle persone fisiche (art. 120-ter TUB) |
| Dichiarazioni | Non sono nel PIES | Se ti riguardano: requisiti prima casa e scopo del mutuo |
I numeri delle sezioni sono quelli del modello della Banca d'Italia: se una sezione non serve, le successive scalano.
Le dichiarazioni. L'art. 18 del D.P.R. 601/1973 applica l'imposta sostitutiva del 2%, invece dello 0,25%, anche quando i requisiti prima casa ci sono ma «la sussistenza delle stesse non risulti da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo». Lo scopo serve per la detrazione degli interessi: la guida dell'Agenzia delle Entrate chiede il «Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l'acquisto dell'immobile». Se il contratto non lo dice, per la stessa guida basta che lo scopo risulti dall'atto di acquisto o da una dichiarazione della banca; in ultimo, vale una tua dichiarazione sostitutiva.
Le polizze. Se nella minuta compare una polizza che non hai scelto, o uno spread che sale senza di essa, chiedi spiegazioni. Per l'art. 28 del D.L. 1/2012 la banca che condiziona il mutuo a un'assicurazione deve accettare, «senza variare le condizioni offerte», la polizza che trovi da te, se offre una garanzia equivalente a quella richiesta. Muoviti per tempo.
Quanto costa un errore nella minuta: un esempio con i numeri
Prendiamo un mutuo di 200.000 € a 25 anni a tasso fisso, con un TAN nel PIES del 3,69%: il tasso stimato di oggi, l'IRS a 25 anni al 3,387% (rilevazione: 27 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato dello 0,30%. La rata, con l'ammortamento alla francese, è di 1.022 € al mese. Mettiamo due errori nella minuta.
| Voce | Nel PIES | Nella minuta | Quanto costa l'errore |
|---|---|---|---|
| Spread | 0,30% | 0,40% | TAN dal 3,69% al 3,79% |
| Rata mensile | 1.022 € | 1.033 € | 11 € al mese, 3.264 € di interessi in 25 anni |
| Imposta sostitutiva | 0,25%: 500 € | 2%, senza dichiarazione prima casa: 4.000 € | 3.500 € in più, una volta sola |
Lo spread più alto può essere una svista, oppure uno sconto legato a una condizione, come l'accredito dello stipendio, che nella minuta non è stato riportato: si vede solo mettendo la minuta accanto al PIES.
Se il tasso della minuta è più alto di quello che ti aspettavi, con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti le rate, fisse e variabili, calcolate sul tuo profilo dalle banche partner. Se invece l'importo è più basso di quello che avevi chiesto, la banca ha deliberato meno: da che cosa dipende la cifra lo spiega la guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.
Cosa puoi far correggere, e a chi
Prima del rogito puoi chiedere di correggere tutto ciò che non coincide con l'offerta, con il PIES o con i tuoi documenti. Conta a chi lo chiedi.
- Dati sbagliati: al notaio. Nomi, codici fiscali, regime patrimoniale, dati catastali, importi: basta una email allo studio con il documento giusto.
- Condizioni diverse dall'offerta: alla banca, per iscritto. Durante il periodo di riflessione l'offerta la vincola (art. 120-novies, comma 3), e un'offerta diversa dal PIES che avevi ricevuto va accompagnata da un PIES nuovo (comma 4).
- Clausole del capitolato: chiedi spiegazioni. Sono condizioni generali e una banca di rado le cambia per un singolo mutuo, ma fino alla firma hai diritto a spiegazioni gratuite (Banca d'Italia, sezione VI-bis, paragrafo 5.2.3), e il notaio, scrive il Notariato, «verifica l'esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente».
Dopo il rogito, un errore materiale su un dato che esisteva già, come un dato catastale, il notaio può correggerlo da sé: l'art. 59-bis della legge notarile gli permette di rettificare l'atto «mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato». Una condizione economica sbagliata invece va discussa con la banca.
La minuta non arriva: cosa fare?
Se il rogito è vicino e non hai visto né l'offerta vincolante né la minuta, chiedile subito per iscritto alla banca e allo studio del notaio. L'offerta con la bozza del contratto è un obbligo della banca. Un ritardo può nascere da:
- un documento che manca al notaio per le verifiche sulla casa, o alla banca per una delibera con condizioni;
- la polizza contro l'incendio non ancora consegnata, se la banca la chiede prima della stipula;
- la data del rogito non ancora comunicata alla banca, che prepara l'offerta su quella data.
Se la data non regge, spostala prima che scada il termine del preliminare, d'accordo con il venditore: cosa succede se il rogito slitta lo spiega la guida sul compromesso scaduto.
Alcuni casi particolari
- Garanzia Consap. La destinazione ad abitazione principale «deve essere dichiarata nei contratti di acquisto e mutuo» (FAQ Consap): cercala in tutte e due le minute.
- Cointestatari, garanti e coniugi. Chi è nella minuta deve essere al rogito o farsi rappresentare con una procura: per l'art. 47 della legge notarile l'atto «non può essere ricevuto dal notaio se non in presenza delle parti». Se sei sposato in comunione dei beni, di solito per l'ipoteca deve esserci anche il coniuge che non firma il mutuo (art. 180 del codice civile).
- Surroga. Anche l'atto con la nuova banca ha la sua bozza, e per l'art. 120-quater del TUB non ci sono spese a tuo carico: niente spese o commissioni per il nuovo mutuo e per l'istruttoria, nessun costo per le formalità.
- Chi non conosce l'italiano. Dillo al notaio: l'atto avrà il testo anche nella tua lingua, con un interprete se il notaio non la conosce (art. 55 della legge notarile). Chiedi la minuta per tempo, così puoi fartela tradurre.
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