Il preventivo di un mutuo si legge sul PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), il documento con le condizioni calcolate sul tuo caso. Le voci che decidono se un'offerta è buona sono sette: importo e durata, tipo di tasso con parametro e spread, TAN, TAEG/ISC, rata, costi una tantum e ricorrenti, condizioni di rimborso anticipato.
La regola d'oro: due preventivi si confrontano solo a pari importo e pari durata. È l'errore più comune, e basta a far sembrare conveniente l'offerta più costosa.
Quale documento è davvero il preventivo
| Documento | Cosa contiene | Quando serve |
|---|---|---|
| Foglio informativo | Condizioni standard del prodotto | Prima scrematura tra banche |
| Simulazione online | Rata stimata su parametri inseriti da te | Orientamento iniziale |
| PIES | Condizioni personalizzate, TAEG, piano, costi | Confronto vero tra offerte |
| Delibera | Approvazione con condizioni definitive | Dopo l'istruttoria |
Il PIES è disciplinato dall'art. 120-novies TUB e dall'Allegato 4E delle Disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia: la consegna è un obbligo precontrattuale del finanziatore, non una cortesia, e da quel momento decorre un periodo di riflessione di almeno 7 giorni in cui l'offerta resta vincolante per la banca. Se in filiale ti mostrano solo una rata su un foglio senza TAEG, non hai un preventivo: hai una stima. Il passaggio successivo è la pre-delibera, poi la delibera.
Le 7 voci da leggere, in ordine
- Importo e durata. Verifica che siano quelli che hai chiesto: una durata più lunga abbassa la rata e alza gli interessi totali.
- Tipo di tasso. Fisso, variabile o variabile con cap. Per il variabile devono essere indicati parametro di indicizzazione (di norma un Euribor), periodicità di revisione e spread; per il fisso il riferimento è la curva IRS.
- TAN. È il tasso nominale: utile per capire la composizione, insufficiente per confrontare.
- TAEG/ISC. Include gli oneri obbligatori. È il numero da mettere in colonna: differenza tra ISC e TAEG.
- Rata e piano di ammortamento. Controlla la prima rata effettiva e, nel variabile, gli scenari di aumento riportati.
- Costi. Istruttoria, perizia, incasso rata, gestione, imposta sostitutiva: spese di istruttoria e costo totale.
- Rimborso anticipato e portabilità. Per i mutui immobiliari stipulati da persone fisiche per acquisto o ristrutturazione di un'abitazione (non solo la "prima casa" in senso fiscale) l'art. 120-ter TUB, che ha recepito la L. 40/2007, esclude le penali di estinzione anticipata; verifica comunque cosa dichiara il documento.
Come confrontare due preventivi in 5 minuti
Metti le offerte in una tabella con le stesse righe e non spostare importo e durata:
| Voce | Banca A | Banca B |
|---|---|---|
| Importo / durata | uguale | uguale |
| Tipo di tasso e spread | — | — |
| TAN | — | — |
| TAEG / ISC | → criterio principale | → criterio principale |
| Rata | — | — |
| Costi iniziali | — | — |
| Costi ricorrenti | — | — |
A parità di TAEG, decide tutto il resto: tempi di lavorazione, flessibilità (salto rata, allungamento), qualità del servizio. Su questo aspetto vedi come richiedere un mutuo.
Gli errori tipici nella lettura
- Confrontare un fisso a 20 anni con un variabile a 30: la rata più bassa non è un'offerta migliore.
- Guardare solo la rata iniziale di un variabile, senza gli scenari di rialzo.
- Ignorare le spese di gestione mensili: pochi euro moltiplicati per 300 rate contano.
- Dimenticare che parte dei costi d'acquisto (imposte, notaio) resta fuori dal finanziamento.
- Non verificare la scadenza di validità delle condizioni: vedi quando si blocca il tasso.
Cosa chiedere in filiale (o al broker)
- Il PIES completo in formato digitale, non solo la rata a voce.
- Lo spread applicato e a quali condizioni può cambiare.
- Quali polizze sono obbligatorie e quali facoltative.
- Se lo spread è legato a prodotti aggiuntivi (conto, accredito stipendio, carte).
- Quanto resta valida l'offerta e cosa serve per la delibera.
Se preferisci farti affiancare, i due canali sono confrontati in broker mutuo e consulente a parcella. Per un primo numero da portare in filiale parti da una simulazione su GoMutuo.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Trasparenza delle operazioni bancarie.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. Le voci e la denominazione dei documenti possono variare tra istituti: fa fede sempre la documentazione consegnata dalla banca.
