Il preventivo di un mutuo si legge sul PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), il documento con le condizioni calcolate sul tuo caso. Le voci che decidono se un'offerta è buona sono sette: importo e durata, tipo di tasso con parametro e spread, TAN, TAEG/ISC, rata, costi una tantum e ricorrenti, condizioni di rimborso anticipato.
La regola d'oro: due preventivi si confrontano solo a pari importo e pari durata. È l'errore più comune, e basta a far sembrare conveniente l'offerta più costosa.
Quale documento è davvero il preventivo
| Documento | Cosa contiene | Quando serve |
|---|---|---|
| Foglio informativo | Condizioni standard del prodotto | Prima scrematura tra banche |
| Simulazione online | Rata stimata su parametri inseriti da te | Orientamento iniziale |
| PIES | Condizioni personalizzate, TAEG, piano, costi | Confronto vero tra offerte |
| Delibera | Approvazione con condizioni definitive | Dopo l'istruttoria |
Il PIES è disciplinato dall'art. 120-novies TUB e dall'Allegato 4E delle Disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia: la consegna è un obbligo precontrattuale del finanziatore, non una cortesia. Il comma 2 stabilisce che le informazioni personalizzate «sono fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato Prospetto informativo europeo standardizzato», e il comma 3 aggiunge il periodo di riflessione di almeno sette giorni in cui l'offerta resta vincolante per la banca. Se in filiale ti mostrano solo una rata su un foglio senza TAEG, non hai un preventivo: hai una stima. Il passaggio successivo è la pre-delibera, poi la delibera.
Le 7 voci da leggere, in ordine
- Importo e durata. Verifica che siano quelli che hai chiesto: una durata più lunga abbassa la rata e alza gli interessi totali.
- Tipo di tasso. Fisso, variabile o variabile con cap. Per il variabile devono essere indicati parametro di indicizzazione (di norma un Euribor), periodicità di revisione e spread; per il fisso il riferimento è la curva IRS.
- TAN. È il tasso nominale: utile per capire la composizione, insufficiente per confrontare.
- TAEG/ISC. Include gli oneri obbligatori. È il numero da mettere in colonna: differenza tra ISC e TAEG.
- Rata e piano di ammortamento. Controlla la prima rata effettiva e, nel variabile, gli scenari di aumento riportati.
- Costi. Istruttoria, perizia, incasso rata, gestione, imposta sostitutiva: spese di istruttoria e costo totale.
- Rimborso anticipato e portabilità. Per i mutui immobiliari stipulati da persone fisiche per acquisto o ristrutturazione di un'abitazione (non solo la "prima casa" in senso fiscale) l'art. 120-ter TUB dichiara nullo «qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto» che imponga una penale per l'estinzione anticipata; verifica comunque cosa dichiara il documento.
Come confrontare due preventivi in 5 minuti
Metti le offerte in una tabella con le stesse righe e non spostare importo e durata:
| Voce | Banca A | Banca B |
|---|---|---|
| Importo / durata | uguale | uguale |
| Tipo di tasso e spread | — | — |
| TAN | — | — |
| TAEG / ISC | → criterio principale | → criterio principale |
| Rata | — | — |
| Costi iniziali | — | — |
| Costi ricorrenti | — | — |
A parità di TAEG, decide tutto il resto: tempi di lavorazione, flessibilità (salto rata, allungamento), qualità del servizio. Su questo aspetto vedi come richiedere un mutuo.
Gli errori tipici nella lettura
- Confrontare un fisso a 20 anni con un variabile a 30: la rata più bassa non è un'offerta migliore.
- Guardare solo la rata iniziale di un variabile, senza gli scenari di rialzo.
- Ignorare le spese di gestione mensili: pochi euro moltiplicati per 300 rate contano.
- Dimenticare che parte dei costi d'acquisto (imposte, notaio) resta fuori dal finanziamento.
- Non verificare la scadenza di validità delle condizioni: vedi quando si blocca il tasso.
Cosa chiedere in filiale (o al broker)
- Il PIES completo in formato digitale, non solo la rata a voce.
- Lo spread applicato e a quali condizioni può cambiare.
- Quali polizze sono obbligatorie e quali facoltative.
- Se lo spread è legato a prodotti aggiuntivi (conto, accredito stipendio, carte).
- Quanto resta valida l'offerta e cosa serve per la delibera.
Se preferisci farti affiancare, i due canali sono confrontati in broker mutuo e consulente a parcella. Per un primo numero da portare in filiale parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. Le voci e la denominazione dei documenti possono variare tra istituti: fa fede sempre la documentazione consegnata dalla banca.
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