Atto di mutuo: cos'è, dove lo trovo e a chi chiedere una copia?

Risposta rapida

L'atto di mutuo è il contratto firmato davanti al notaio con cui la banca ti presta la somma e tu le concedi l'ipoteca sulla casa: l'originale resta al notaio, ed è a lui che si chiede una copia. Se il notaio ha cessato l'attività o ha cambiato distretto, la copia la rilascia l'Archivio notarile distrettuale. La terza strada è la banca, che deve consegnartela entro 90 giorni.

Non va confuso con il rogito, cioè con l'atto di compravendita: come nasce quello lo racconta la guida al rogito notarile.

Che cosa c'è scritto nell'atto di mutuo?

Il testo lo prepara la banca e il notaio lo adatta al tuo caso, ma le voci sono più o meno le stesse in ogni atto.

• Le parti: la banca, chi prende il mutuo, e gli eventuali garanti o terzi che danno in ipoteca un loro immobile.
• La somma, la durata e il tasso: importo prestato, numero e scadenza delle rate, tasso fisso o variabile con l'indice e lo spread, TAEG, interessi di mora.
• L'ipoteca: l'immobile con i dati catastali e la somma per cui viene iscritta, che è più alta del capitale prestato perché copre anche interessi e spese.
• Gli obblighi di chi prende il mutuo, come assicurare la casa contro l'incendio, e i casi in cui la banca può chiudere il contratto.
• Gli allegati: di solito il piano di ammortamento, il documento di sintesi con le condizioni economiche e il capitolato, cioè le condizioni generali uguali per tutti i clienti di quella banca.

È quasi sempre un atto pubblico, e questo ha una conseguenza pratica. Fra i titoli esecutivi l'art. 474 del codice di procedura civile elenca «gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli». Se le rate non vengono pagate, la banca può quindi avviare l'esecuzione sulla casa in base all'atto, senza dover prima ottenere una sentenza.

Atto di mutuo e atto di compravendita: che differenza c'è?

Sono due contratti diversi, con parti diverse, che il notaio riceve di solito nello stesso appuntamento. Ognuno ha il suo numero di repertorio e le sue imposte.

Due atti vogliono dire due costi: quanto pesa il secondo sul preventivo lo trovi nell'articolo sul costo del notaio per la prima casa. L'ultima riga della tabella è quella che fa chiedere al notaio due fatture separate: la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi mette fra gli oneri detraibili «l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo», non quello della compravendita. I conti sono nella guida alle spese notarili del mutuo nel 730.

Dove trovo l'atto di mutuo e a chi chiedo una copia?

Prima di chiedere, guarda nella cartella del rogito: dopo la firma lo studio notarile consegna di norma una copia dei due atti, a volte solo in PDF per email. Se non c'è, le strade sono quattro.

1. Il notaio che ha ricevuto l'atto. L'originale è suo: la legge notarile gli impone di «custodire con esattezza ed in luogo sicuro» gli atti che riceve (art. 61 della legge 89/1913). La scheda del Ministero della Giustizia lo dice così: «Le copie degli atti notarili sono rilasciate dal notaio presso il quale l'atto è stato stipulato». Basta una email allo studio con nome, anno e, se li hai, repertorio e raccolta.
2. L'Archivio notarile distrettuale, se il notaio non c'è più. Sempre il Ministero: quando il notaio ha cessato l'attività o si è trasferito in un altro distretto, «le copie possono essere rilasciate solo dall'archivio notarile del distretto ove il notaio operava all'epoca della stipula». Per sapere quale archivio ha i suoi atti c'è Archinota, la ricerca del Ministero che copre cessazioni e trasferimenti dal 1° gennaio 1980. La richiesta si fa allo sportello, per posta, via fax o per via telematica.
3. La banca. L'art. 119, comma 4, del Testo unico bancario dà al cliente il diritto di ottenere, a proprie spese, «entro un congruo termine e comunque non oltre novanta giorni, copia della documentazione inerente a singole operazioni poste in essere negli ultimi dieci anni». Chiedila per iscritto, con la PEC o dall'area riservata. La norma parla di «singole operazioni»: per la copia del contratto l'Arbitro Bancario Finanziario richiama piuttosto l'art. 117 dello stesso Testo unico («un esemplare è consegnato ai clienti») e ritiene che il limite dei dieci anni dell'art. 119 non valga, perché il diritto si prescrive in dieci anni dalla chiusura del rapporto (Collegio di coordinamento, decisione 15404/2021, che lo ricorda decidendo un caso di estratti conto ). Se la banca fa comunque resistenza, passa dal notaio: lì il tempo non conta.
4. L'Agenzia delle Entrate, ex Conservatoria. Qui trovi la nota di iscrizione dell'ipoteca, non l'atto. Il servizio online per i propri immobili consente di consultare la banca dati ipotecaria «a titolo gratuito e in esenzione da tributi», con SPID, CIE o CNS (ispezione ipotecaria online). La nota riporta notaio, data, repertorio, somma iscritta e durata: spesso è quello che serve per ritrovare l'atto. La copia del titolo invece l'ufficio la rilascia solo in due casi, quelli dell'art. 2673 del codice civile: documenti «depositati presso di lui in originale» oppure con l'originale presso un notaio o un archivio fuori dalla circoscrizione del tribunale in cui l'ufficio ha sede.

Quanto costa una copia dell'atto di mutuo?

Dipende da chi la rilascia. Il notaio in attività chiede un compenso che decide lo studio: fatti dire la cifra prima. La banca può addebitare, dice l'art. 119, «solo i costi di produzione». L'Archivio notarile applica invece diritti fissati da un decreto (D.M. 265/2012), che la scheda del Ministero, aggiornata al 3 marzo 2020, e la Guida ai servizi degli Archivi notarili 2025 riassumono così per una copia autentica: 18 € di diritto fisso, 6 € per richiesta e ricerca, 1,50 € per ogni facciata di 25 righe.

Un atto di mutuo con gli allegati supera facilmente le venti facciate. Se la copia va in bollo si aggiungono 16 € ogni 100 righe sulla carta, oppure 16 € forfettari per la copia informatica. Se non hai gli estremi dell'atto, i 6 € della ricerca si versano prima e il resto te lo comunica l'archivio per email.

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Quando serve: 730, surroga, ISEE, cancellazione dell'ipoteca

Per il 730. È la richiesta più frequente. Fra i documenti da controllare e conservare la guida dell'Agenzia delle Entrate elenca il «Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l'acquisto dell'immobile» e il «Contratto di acquisto dell'immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l'importo». Al CAF servono quindi tutti e due gli atti. Se nell'atto di mutuo lo scopo non è scritto, la stessa guida ammette un'autocertificazione con «la motivazione per la quale lo stesso è stato contratto». Gli importi da detrarre non stanno nell'atto ma nella certificazione annuale degli interessi; chi ha diritto alla detrazione lo spiega la guida alla detrazione degli interessi del mutuo.

Per la surroga. Con la surroga l'ipoteca non si rifà: per l'art. 120-quater del Testo unico bancario la nuova banca «subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito». L'atto originario resta il titolo di quell'ipoteca, ed è il motivo per cui di norma la nuova banca e il notaio vogliono vederlo insieme alla nota di iscrizione. Dopo la surroga gli atti da conservare diventano due: il mutuo di partenza e l'atto di surroga.

Per l'ISEE. L'atto non serve. Nella DSU va il capitale residuo del mutuo al 31 dicembre del secondo anno precedente, che si ricava dal piano di ammortamento aggiornato (quello allegato all'atto non vale più dopo una variazione del tasso, una rinegoziazione o un'estinzione parziale) o da un'attestazione della banca. Come si compila lo spiega la guida al debito residuo del mutuo nell'ISEE.

Per cancellare l'ipoteca. A mutuo estinto l'atto non va portato a nessuno: l'art. 40-bis del Testo unico bancario prevede che la banca rilasci la quietanza e mandi la comunicazione al conservatore entro trenta giorni, «senza alcun onere per il debitore». La procedura è nell'articolo sulla cancellazione dell'ipoteca.

L'atto di mutuo va registrato all'Agenzia delle Entrate?

Sì, ma non devi farlo tu. La registrazione la chiede il notaio, che vi è obbligato per tutti gli atti che riceve (art. 10 del D.P.R. 131/1986), e sempre lui fa iscrivere l'ipoteca nei registri immobiliari.

Sull'atto di un mutuo bancario che dura più di diciotto mesi non si pagano le imposte ordinarie. L'art. 15 del D.P.R. 601/1973 dichiara queste operazioni, con gli atti e le garanzie collegate, «esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative». Al loro posto c'è l'imposta sostitutiva: lo 0,25% della somma prestata, che sale al 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa (art. 18 dello stesso decreto, con le note sulle aliquote). La versa la banca (art. 20 dello stesso decreto), che di norma la addebita a te: la trovi fra le spese indicate nel contratto. La scelta di questo regime è una delle clausole dell'atto, perché l'opzione, dice l'art. 17, «è esercitata per iscritto nell'atto di finanziamento».

Quietanza, assenso, accollo: gli atti che si confondono con l'atto di mutuo

• Atto di quietanza (o di erogazione e quietanza): esiste quando firma del mutuo e consegna del denaro avvengono in due momenti. È la dichiarazione con cui confermi di aver ricevuto la somma, e viene annotata accanto all'ipoteca. Lo schema è spiegato in quando viene erogato il mutuo. Le altre quietanze che puoi trovarti fra le carte, compresa quella di estinzione, sono in quietanza del mutuo: cos'è e dove si trova.
• Atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca: è l'atto notarile con cui il creditore acconsente a cancellare l'iscrizione. Per i mutui bancari estinti di regola non serve più, perché l'art. 40-bis ha reso la cancellazione automatica.
• Atto di accollo: chi compra si fa carico del mutuo che il venditore ha già. Non nasce un nuovo atto di mutuo: la clausola sta nella compravendita e il contratto resta quello del venditore, da ritrovare con gli estremi scritti nel rogito. I dettagli sono nella guida all'accollo del mutuo.

Alcuni casi particolari

• Mutuo già estinto. Il notaio conserva comunque l'originale. Per la banca vale quanto scrive la guida della Banca d'Italia sul diritto alla copia dei documenti: «La richiesta può essere fatta anche dopo l'estinzione del mutuo».
• Mutuo surrogato. Gli atti sono due e di solito li hanno ricevuti due notai diversi. Quando il 730 distingue i mutui in base all'anno di stipula, vale la data della surroga: per la guida dell'Agenzia «per data di stipula del contratto di mutuo è da intendersi la data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione/surroga del mutuo».
• Cointestatari. Ognuno può chiedere la copia per conto proprio, anche dopo una separazione.
• Province con il libro fondiario. Nelle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e in alcuni comuni di altre province l'ispezione ipotecaria dell'Agenzia non è disponibile: l'ipoteca risulta dal libro fondiario. Notaio, archivio e banca restano le strade per la copia.
• Mutuo molto vecchio. La ricerca online dell'Agenzia copre solo i periodi successivi all'informatizzazione del singolo ufficio, con una data che cambia da ufficio a ufficio: per un'ipoteca iscritta prima, la nota si consulta allo sportello del servizio di pubblicità immobiliare competente.
• Mutuo firmato senza notaio. Un mutuo senza ipoteca può essere una scrittura privata firmata in banca. In quel caso non c'è un originale in uno studio notarile e la copia si chiede solo alla banca.