IMU prima casa: si paga? Quando sì, quanto e le scadenze

Risposta rapida

No: sulla prima casa l'IMU non si paga se è la tua abitazione principale, cioè la casa in cui hai insieme la residenza anagrafica e la dimora abituale. Lo stabilisce la legge 160 del 2019 (art. 1, comma 740), con un'eccezione: le case accatastate A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi di pregio) pagano anche se ci vivi, con un'aliquota di base dello 0,5% e 200 € di detrazione. Il Dipartimento delle Finanze, nella pagina sull'abitazione principale, lo dice così: «L'IMU per l'abitazione principale non è dovuta. Sono assoggettate all'imposta esclusivamente le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9».

Si paga anche sulla pertinenza in più, come un secondo box, e nei mesi in cui nella casa comprata non vivi ancora, spiegati nell'articolo sull'IMU sulla prima casa senza residenza.

Che cosa conta come abitazione principale per l'IMU?

È la casa, iscritta in catasto (o da iscrivere) come una sola unità immobiliare, in cui il proprietario vive e ha la residenza: servono tutte e due le cose (comma 741, lettera b). La residenza senza viverci non basta, e non basta nemmeno viverci senza aver spostato la residenza all'anagrafe.

Con la sentenza n. 209 del 2022 la Corte costituzionale ha tolto il riferimento ai familiari: l'abitazione principale è l'immobile «nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente». Normattiva stampa ancora le vecchie parole, con la sentenza in nota, e la pagina del Dipartimento delle Finanze riporta ancora il nucleo familiare (controllato il 26 ottobre 2026): quella definizione non vale più.

Due coniugi, o due persone unite civilmente, che vivono davvero in due case diverse hanno quindi due esenzioni, anche nello stesso Comune. Per la Corte, però, due residenze separate nello stesso Comune sono «una ipotesi del tutto eccezionale», da sottoporre ad «accurati e specifici controlli da parte delle amministrazioni comunali». E se la coppia ha la stessa dimora abituale, l'esenzione spetta una volta sola: la seconda casa paga.

L'esenzione copre anche le pertinenze, ma al massimo una per categoria catastale fra C/2 (per esempio la cantina), C/6 (il box o il garage) e C/7 (le tettoie). Il secondo box paga come un immobile qualsiasi: con una rendita di 120 € la base è di 20.160 € (120 × 1,05 × 160) e l'IMU è di circa 173 € l'anno all'aliquota di base dello 0,86%, 214 € dove il Comune l'ha portata all'1,06% (comma 754). Con la maggiorazione dell'ex TASI si arriva all'1,14%, cioè 230 € (comma 755). La rendita è nella visura catastale: come si legge lo spiega la guida alla rendita catastale.

Comprata come prima casa: perché l'IMU può essere dovuta lo stesso?

Perché sono due regole diverse. Le agevolazioni prima casa riguardano le imposte del rogito, si chiedono nell'atto e guardano il Comune. La casa deve stare nel Comune in cui risiedi o svolgi la tua attività, anche senza compenso; altrimenti per l'Agenzia delle Entrate «entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l'immobile». L'esenzione IMU si guarda mese per mese, ogni anno, e riguarda la casa: conta che tu ci viva e ci abbia la residenza. Due casi sorprendono chi compra.

• Abiti in affitto nello stesso Comune e intanto sistemi la casa nuova. Le agevolazioni le hai, ma l'IMU la paghi finché non ti trasferisci, con l'aliquota degli altri immobili (di base lo 0,86%). Con un restauro o una ristrutturazione edilizia, fino alla fine dei lavori la base è il valore dell'area, non la rendita (comma 746). Con la manutenzione, anche straordinaria, resta la rendita.
• Compri una casa A/1, A/8 o A/9. Le agevolazioni non ti spettano, perché la legge le esclude per queste categorie, e l'IMU la paghi anche quando ci vivi.

Quanto valgono al rogito il registro al 2% invece del 9% o l'IVA al 4% lo calcola la guida alle spese per l'acquisto della prima casa, con il calcolatore.

Quanto si paga sulle case di lusso A/1, A/8 e A/9?

Sull'abitazione principale accatastata A/1, A/8 o A/9 l'IMU si calcola sulla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 (comma 745), con un'aliquota di base dello 0,5%, che il Comune può alzare fino allo 0,6% o azzerare (comma 748). Dove il Comune ha tenuto la maggiorazione dell'ex TASI, l'aliquota può arrivare allo 0,68% (comma 755 e tabella del Dipartimento delle Finanze): è il caso di Milano nel 2026. Dall'imposta della casa e delle sue pertinenze, una per categoria e con la stessa aliquota, si tolgono 200 € l'anno di detrazione (comma 749).

La detrazione si conta per i mesi in cui la casa è abitazione principale e non può superare l'imposta: con l'aliquota azzerata non diventa un credito. Se ci vivono più proprietari si divide fra loro: «la detrazione spetta a ciascuno di essi in egual misura», ha scritto il Dipartimento delle Finanze per la vecchia IMU, che aveva la stessa regola con le stesse parole (circolare 3/DF del 2012).

Gli importi sono già al netto della detrazione: con 2.000 € di rendita lo 0,5% fa 1.680 €, e tolti 200 € restano 1.480 €. Le rendite sono esempi; l'aliquota del tuo Comune è nel prospetto pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Quando si paga, e chi paga nell'anno del rogito?

Quando è dovuta, l'IMU si paga in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, oppure tutta entro il 16 giugno (comma 762). L'acconto è l'imposta del primo semestre calcolata con l'aliquota e la detrazione dell'anno prima; il saldo fa il conto dell'anno con le aliquote pubblicate dal Comune sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre, come ricorda la sua pagina sui versamenti. Si paga con l'F24, nella sezione «IMU e altri tributi locali»: per l'abitazione principale A/1, A/8 e A/9 e le sue pertinenze il codice tributo è il 3912, per gli altri fabbricati il 3918 (risoluzione 29/E del 2020 dell'Agenzia delle Entrate).

Nell'anno del rogito l'imposta si divide a mesi fra chi vende e chi compra. Per il comma 761 il mese conta per intero per chi ha posseduto la casa per più della metà dei giorni, e il giorno del rogito è dell'acquirente. Il compromesso non sposta niente: fino all'atto paga il proprietario, cioè il venditore (comma 743).

Un esempio: una villa A/8 con rendita di 2.000 €, comprata lunedì 20 luglio 2026 da chi ci va a vivere subito e dichiara la residenza lo stesso giorno. Il venditore possiede luglio per 19 giorni su 31, quindi il mese resta a lui: paga gennaio-luglio, 7 mesi. All'acquirente toccano agosto-dicembre, 5 mesi; a giugno la casa non era sua, quindi niente acconto, e paga tutto con il saldo del 16 dicembre.

Con un appartamento A/2 o A/3, abitato da subito, l'acquirente non pagherebbe niente.

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Alcuni casi particolari

Qui la legge cambia chi paga, o tratta come abitazione principale una casa in cui il proprietario non vive (commi 741, lettera c, e 743).

• Casa cointestata in cui vive uno solo. Si guarda quota per quota: chi ci vive non paga, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9, e l'altro paga sulla sua quota. Il conto è nell'articolo sulla casa cointestata prima casa per uno solo.
• Usufrutto e nuda proprietà. Paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario: se i genitori hanno tenuto l'usufrutto e ci vivono, non paga nessuno, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9.
• Casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli. L'IMU spetta a lui e la casa vale come abitazione principale: non paga nessuno dei due, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9.
• Coniuge superstite. Sulla casa familiare che era del defunto, o dei due coniugi, la legge gli riserva il diritto di abitazione (art. 540 del codice civile). L'IMU spetta solo a lui (comma 743): se ci ha residenza e dimora non paga, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9. Gli altri eredi, su quella casa, l'IMU non la pagano.
• Casa data in comodato a un figlio, o a un genitore, che ci ha residenza e dimora. Paga chi la dà, sulla metà della base, se il contratto è registrato e la casa non è A/1, A/8 o A/9. Chi la dà deve avere residenza e dimora nello stesso Comune e nessun'altra abitazione in Italia, salvo la propria, se non è di lusso (comma 747, lettera c): i dettagli nella guida al comodato d'uso gratuito ai figli.
• Militari in servizio permanente, forze di polizia, vigili del fuoco, carriera prefettizia. Un solo immobile non affittato vale come abitazione principale anche senza residenza né dimora, con i requisiti attestati nella dichiarazione IMU (commi 741, lettera c, n. 5, e 768-bis, inserito dal D.Lgs. 147/2026).
• Iscritti all'AIRE. Senza residenza in Italia la casa non è abitazione principale e paga; l'imposta è dimezzata, su una sola casa non affittata né in comodato, per chi ha una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia e risiede in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia (legge 178 del 2020, art. 1, comma 48).
• Anziani o disabili ricoverati in modo permanente. Esenti su una sola casa non affittata, se hanno preso la residenza nell'istituto di ricovero o sanitario e il Comune lo prevede, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9 (comma 741, lettera c, n. 6).