IMU prima casa senza residenza: si paga e quanto?

Risposta rapida

Sì: se nella casa che hai comprato non hai ancora la residenza anagrafica e la dimora abituale, per l'IMU non è la tua abitazione principale e la paghi come su una seconda casa, per i mesi in cui la possiedi. Si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160, con l'aliquota del Comune: di base lo 0,86%, al massimo l'1,06% o l'1,14%. Con una rendita di 900 € fanno circa 108 € al mese.

I 18 mesi di cui si sente parlare riguardano le imposte del rogito: sono il tempo per portare la residenza nel Comune e tenere le agevolazioni. Per l'IMU non c'è un periodo di grazia: smetti di pagarla quando nella casa ci vivi e hai dichiarato la residenza. Come si divide l'imposta con il venditore nell'anno dell'acquisto lo spiega l'articolo su chi paga l'IMU fra compromesso e rogito.

Perché comprare come prima casa non basta per non pagare l'IMU?

Perché le due regole guardano posti diversi: le agevolazioni del rogito guardano il Comune in cui risiedi, l'IMU guarda la casa in cui vivi. L'IMU non si paga sull'abitazione principale, e la legge 160 del 2019 (art. 1, comma 741, lettera b) la definisce con due requisiti insieme: la dimora abituale, cioè il posto dove vivi davvero, e la residenza anagrafica, cioè l'iscrizione all'anagrafe del Comune a quell'indirizzo. Dal 2022 conta solo dove vive chi possiede la casa. Con la sentenza n. 209 del 2022 la Corte costituzionale ha stabilito che la norma va letta come l'immobile «nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente», senza più guardare dove vive il resto della famiglia.

Le agevolazioni prima casa sono l'imposta di registro al 2% invece del 9%, o l'IVA al 4% se compri da un'impresa che vende con IVA. Chiedono che la casa sia nel Comune in cui hai la residenza, o in cui la porti entro 18 mesi dall'acquisto, come spiega la pagina dell'Agenzia delle Entrate sui benefici prima casa. Così chi vive in affitto nello stesso Comune ha il rogito agevolato, ma paga l'IMU sulla casa nuova.

Cosa rischi se i 18 mesi passano è spiegato nell'articolo su chi non trasferisce la residenza entro 18 mesi; per gli interessi c'è la guida alla detrazione degli interessi quando cambi residenza.

Quanto si paga di IMU finché non hai la residenza?

Paghi l'IMU degli immobili diversi dall'abitazione principale: rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota del Comune, divisa per dodici e moltiplicata per i mesi in cui possiedi la casa senza abitarci. La rendita è il reddito teorico che il catasto attribuisce alla casa: la trovi nella visura catastale, che online è gratuita. Per l'aliquota il comma 754 della legge 160 fissa che «l'aliquota di base è pari allo 0,86 per cento». Il Comune può azzerarla o portarla fino all'1,06%, e dove ha sostituito la vecchia maggiorazione TASI può aggiungere fino a 0,08 punti e arrivare all'1,14% (comma 755).

L'aliquota del tuo Comune per l'anno in corso è nel prospetto pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze. Il box o la cantina comprati con la casa seguono la stessa sorte: pagano finché non hai la residenza, poi diventano esenti come pertinenze, una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Quanto costa un mese senza residenza, per rendita e aliquota (L. 160/2019, art. 1, commi 745, 754 e 755):

L'esempio: sei mesi fra rogito e trasloco

Prendiamo la casa che l'Agenzia delle Entrate usa come esempio nella pagina sui benefici prima casa: rendita catastale di 900 €, prezzo di 200.000 €. Rogito il 10 marzo 2026, trasloco e dichiarazione di residenza il 1° settembre. La base IMU è 900 × 1,05 × 160 = 151.200 €; all'aliquota di base l'imposta annua è di 1.300 €, cioè 108 € al mese. Marzo conta per intero perché lo possiedi per 22 giorni su 31, più della metà; da settembre la casa è la tua abitazione principale.

L'acconto copre i mesi del primo semestre, il saldo il resto e l'eventuale cambio di aliquota (comma 762). Da settembre non si paga più, salvo per le case accatastate A/1, A/8 e A/9: lì anche l'abitazione principale paga lo 0,5% di base, con una detrazione di 200 € (commi 748 e 749).

Se compri con un mutuo dell'80% del prezzo, cioè 160.000 € in 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi del 3,81% la rata è di circa 828 € al mese. Il TAN è l'IRS a 25 anni del 13 ottobre 2026 (fonte ICE Swap Rate) più lo spread medio stimato dello 0,30%. Nei mesi in cui paghi già la rata e non abiti ancora la casa, rata e IMU fanno circa 936 € al mese, spesso insieme all'affitto della casa che stai lasciando. Per il tuo caso, la simulazione di GoMutuo ti dice gratis, in 6 minuti, quale rata regge il tuo reddito.

Da quando smetti di pagare l'IMU sulla casa nuova?

Dal mese in cui la casa diventa la tua abitazione principale, e per la residenza vale il giorno in cui presenti la dichiarazione al Comune, non quello in cui l'anagrafe chiude la pratica. Lo stabilisce l'art. 5 del D.L. 5/2012, quello sul cambio di residenza in tempo reale. L'anagrafe registra il trasferimento entro due giorni lavorativi, ma conta il giorno della domanda: «Gli effetti giuridici delle iscrizioni anagrafiche e delle corrispondenti cancellazioni decorrono dalla data della dichiarazione». I passaggi sono questi:

1. Rogito. L'IMU passa a te dal giorno dell'atto: il mese del rogito è tuo se lo possiedi per più della metà dei giorni (comma 761).
2. Lavori e trasloco. Finché non ci vivi paghi come su una seconda casa, anche se è vuota.
3. Dichiarazione di residenza. Va resa entro 20 giorni dal trasloco, allo sportello dell'anagrafe o inviandola al Comune. Presentala il giorno stesso: ogni mese di ritardo può costare un mese di IMU.
4. Controllo. Entro 45 giorni l'anagrafe può verificare che tu viva lì; se l'esito è negativo torni alla posizione di prima, e torna l'IMU. Anche dopo, l'ufficio tributi del Comune può contestare l'esenzione se in casa non vivi davvero.
5. Pagamento. I mesi senza residenza si versano con l'F24 entro il 16 giugno e il 16 dicembre: l'IMU la calcoli tu, anche se il Comune non ti manda nulla.

Spostare solo la residenza, senza andarci a vivere, non basta. L'art. 43 del codice civile è netto: «La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale». Una dichiarazione anagrafica falsa espone alle sanzioni degli artt. 75 e 76 del D.P.R. 445/2000. E i Comuni hanno modo di accorgersene: fra i loro strumenti di controllo la Corte costituzionale, nella sentenza 209/2022, cita «anche l'accesso ai dati relativi alla somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas».

Se la casa che lasci è tua, l'esenzione si sposta con te: dal mese in cui la residenza passa nella casa nuova, l'IMU la paghi su quella vecchia, finché non la vendi o non ci torni a vivere. Fa eccezione la casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli: per l'IMU il contribuente diventa lui e la casa vale come abitazione principale, quindi non la paga nessuno dei due, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9 (commi 740, 741, lettera c, n. 4, e 743).

Casa da ristrutturare: paghi l'IMU anche se non puoi abitarci?

Sì: finché non ci vivi la casa non è abitazione principale e l'IMU è dovuta. I lavori cambiano solo la base su cui si calcola, e soltanto in due casi.

• Lavori di manutenzione (bagno, impianti, pavimenti, infissi): nessuno sconto, si paga sulla rendita come nella tabella sopra.
• Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica (art. 3, comma 1, lettere c, d ed f del D.P.R. 380/2001). Per il comma 746 «la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile», fino alla fine dei lavori o al primo utilizzo. Conta il valore di mercato dell'area, che il Comune può fissare per zone.
• Casa inagibile o inabitabile e di fatto non usata: la base si dimezza finché resta così (comma 747, lettera b). Serve la perizia dell'ufficio tecnico comunale, a spese del proprietario, o una dichiarazione sostitutiva basata sulla perizia di un tecnico. La legge parla di una fatiscenza «non superabile con interventi di manutenzione»: una casa da rimodernare non basta.

I 18 mesi del rogito corrono dall'acquisto anche con il cantiere aperto: per tenere le agevolazioni basta prendere la residenza nel Comune, anche in affitto. Per la detrazione degli interessi, con una ristrutturazione edilizia autorizzata hai due anni per andarci a vivere e detrai dal giorno in cui ci abiti. Se il mutuo finanzia anche i lavori, alcune banche erogano quella parte a stati di avanzamento: lo spiega la guida al mutuo per acquisto e ristrutturazione.

Coniugi, cointestatari, militari, AIRE: quando la regola cambia?

Cambia per i militari in servizio permanente, le forze di polizia, i vigili del fuoco e la carriera prefettizia, esenti su un solo immobile non affittato anche senza residenza, e per i coniugi che vivono davvero in due case diverse, esenti ciascuno su quella in cui ha residenza e dimora. Nella casa cointestata paga solo chi non ci vive, sulla sua quota; i pensionati iscritti all'AIRE con una pensione in convenzione internazionale pagano metà su una casa non affittata né in comodato; per i ricoverati in modo permanente decide il Comune.

Sui coniugi la sentenza 209/2022 ha tolto il limite di una sola esenzione per famiglia, anche con le due case nello stesso Comune, ma ha escluso le seconde case delle coppie sposate o unite civilmente: «Ove queste abbiano la stessa dimora abituale (e quindi principale) l'esenzione spetta una sola volta». Con la casa cointestata ogni proprietario fa storia a sé, perché per il comma 743 si guarda ogni singola quota di possesso: il caso lo tratta l'articolo sulla casa cointestata prima casa per uno solo.

Per chi porta la divisa la legge 160 del 2019 assimila all'abitazione principale un solo immobile non affittato, «per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica». Vale per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare, per i dipendenti delle Forze di polizia a ordinamento civile, per i vigili del fuoco e per la carriera prefettizia. Va però dichiarato entro il 30 giugno dell'anno dopo: la regola era nel comma 769 e dal 12 agosto 2026, con il D.Lgs. 147/2026, sta nel nuovo comma 768-bis, per cui «il soggetto passivo attesta nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme». Il resto è nella guida al mutuo per militari e forze dell'ordine.

Chi è iscritto all'AIRE, l'anagrafe degli italiani residenti all'estero, non ha la residenza in Italia, quindi la casa italiana non può essere abitazione principale. Dal 2020, come precisa il Dipartimento delle Finanze, nemmeno i pensionati sono più equiparati. Resta lo sconto della legge 178 del 2020 (art. 1, comma 48) per chi ha una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia e risiede in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia: su una sola casa non affittata né in comodato, l'IMU «è applicata nella misura della metà».