Comodato d'uso gratuito e mutuo: cosa succede
Concedere in comodato d'uso gratuito ai figli una casa su cui grava ancora un mutuo è un'operazione perfettamente legittima e piuttosto diffusa: il genitore resta proprietario e unico debitore verso la banca, mentre il figlio occupa l'immobile senza pagare un canone. Il comodato è un contratto reale e gratuito disciplinato dagli artt. 1803-1812 del Codice Civile e non modifica in alcun modo il rapporto di finanziamento in essere.
Il vantaggio pratico più rilevante riguarda la fiscalità: se rispetti alcuni requisiti precisi, l'immobile concesso in comodato ai figli beneficia della riduzione del 50% della base imponibile IMU, prevista dall'art. 1, comma 747, lett. c) della Legge 160/2019.
I requisiti per lo sconto IMU al 50%
Per ottenere la riduzione IMU al 50% nel 2026 devono ricorrere tutti i seguenti requisiti:
- Parentela in linea retta entro il primo grado: il comodato deve essere tra genitore e figlio (non tra fratelli, nonni-nipoti o altri parenti).
- Contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate, anche in forma verbale purché poi formalizzato e registrato.
- Una sola abitazione: il comodante deve possedere in Italia una sola abitazione, quella concessa in comodato; può avere in più solo la casa in cui abita, se si trova nello stesso Comune e non è di categoria A/1, A/8 o A/9.
- Stesso Comune: il comodante deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l'immobile concesso in comodato. La lettera c) del comma 747 dice «nello stesso comune»: un Comune vicino non basta.
- Categoria catastale: l'immobile non deve rientrare nelle categorie di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio).
Se anche uno solo di questi requisiti manca, l'immobile viene tassato con l'aliquota IMU ordinaria prevista dal Comune per le seconde case, senza alcuna riduzione.
Registrazione del contratto: costi e scadenze
Il contratto di comodato d'uso gratuito va registrato entro trenta giorni dalla data di stipula: l'art. 13 del testo unico sull'imposta di registro prevede che la registrazione degli atti soggetti a termine fisso «deve essere richiesta, salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3-bis, entro trenta giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all'estero». I costi fissi sono:
Imposta di registro: 200 € (fissa) + Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate (o 100 righe)
La registrazione può avvenire tramite il modello RAP (Registrazione atti privati) direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate o presso un qualsiasi ufficio territoriale. Dopo la registrazione, occorre presentare la dichiarazione IMU al Comune entro i termini ordinari per far valere la riduzione dal periodo d'imposta corretto.
Cosa cambia per la banca finanziatrice
Il comodato non richiede il consenso della banca perché non modifica la titolarità dell'immobile né la garanzia ipotecaria. Tuttavia, ci sono alcuni aspetti pratici da considerare:
- Se stai valutando una surroga o un nuovo mutuo sullo stesso immobile, la banca chiederà comunque la disponibilità dell'immobile: un comodatario che occupa la casa non impedisce l'operazione, ma va dichiarato in istruttoria.
- Le polizze obbligatorie incendio e scoppio restano intestate al proprietario-comodante, che deve continuare a mantenerle attive.
- In caso di successive esigenze di estinzione anticipata o vendita, il comodato è liberamente revocabile dal comodante con congruo preavviso, salvo diversi accordi scritti nel contratto.
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Casi frequenti: un solo immobile, comuni diversi, genitori separati
Alcune situazioni ricorrenti generano dubbi applicativi:
- Il comodante ha un solo immobile (quello concesso): se non possiede altre abitazioni, il requisito della sola abitazione è soddisfatto, purché viva (in affitto o in altro modo) nello stesso Comune.
- Comodante residente in un Comune diverso da quello dell'immobile concesso: in questo caso la riduzione del 50% non spetta, nemmeno se il Comune è confinante: la legge chiede residenza e dimora abituale nello stesso Comune.
- Genitori separati con due immobili distinti concessi a figli diversi: ciascun genitore deve verificare autonomamente i requisiti sul proprio immobile e sulla propria residenza.
Errori da evitare
- Comodato verbale non registrato: senza registrazione formale, il Comune può negare la riduzione IMU anche se tutti gli altri requisiti sono rispettati.
- Dimenticare la dichiarazione IMU: la riduzione non è automatica per il Comune, va comunicata nei termini previsti.
- Sottovalutare il vincolo del Comune di residenza: è la causa più frequente di diniego della riduzione in caso di controllo.
- Confondere comodato e usufrutto: il comodato è gratuito e revocabile, non trasferisce diritti reali; per situazioni più strutturate valuta invece la nuda proprietà con riserva di usufrutto.
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