Debiti con l'Agenzia delle Entrate: posso avere il mutuo?

Risposta rapida

Sì, con debiti con l'Agenzia delle Entrate il mutuo si può avere, anche se sono rateizzati. Nessuna legge lo vieta, e le cartelle non finiscono nelle banche dati che la banca consulta per prime: né nella Centrale dei Rischi della Banca d'Italia né in CRIF. Contano tre cose: se il debito ha già prodotto un'ipoteca o un pignoramento, quanto pesa la rata della rateizzazione sul tuo stipendio e come la singola banca tratta i debiti con il fisco, perché su questo le regole scritte sono poche e il giudizio cambia da banca a banca.

La rata si misura con il rapporto fra rata e reddito. Con 2.000 € netti al mese, a tasso fisso in 25 anni, oggi si chiedono circa 127.157 €; con 12.000 € di cartelle rateizzate in 84 rate si scende a circa 99.634 €.

Cosa vede la banca dei tuoi debiti con il fisco?

Le cartelle non stanno nelle banche dati del credito, perché sono debiti verso il fisco e gli altri enti pubblici (INPS, regioni, comuni) e non verso una banca. La Centrale dei Rischi è, nelle parole della Banca d'Italia, un archivio «sui debiti di famiglie e imprese nei confronti del sistema bancario e finanziario»: un debito con il fisco lì non compare. Per leggere la tua posizione c'è la guida su come si legge la Centrale dei Rischi.

Lo stesso vale per CRIF e gli altri sistemi di informazioni creditizie privati. Il codice di condotta dei SIC (art. 2) chiama partecipante «il soggetto privato, che in virtù di contratto o accordo con il gestore partecipa al relativo SIC»: banche, finanziarie, società di leasing e simili. L'Agenzia delle entrate-Riscossione invece è un ente pubblico economico, nato il 1° luglio 2017 al posto di Equitalia. In CRIF finisce semmai il prestito che hai chiesto per pagare le cartelle, con i suoi eventuali ritardi: il quadro è in mutuo da cattivo pagatore in CRIF.

Il debito con il fisco diventa visibile quando lascia una traccia altrove.

I registri immobiliari sono pubblici: l'ispezione ipotecaria si fa anche per persona fisica: un'ipoteca a tuo nome esce anche su immobili diversi da quello che compri.

Nelle regole di credito che abbiamo letto i debiti con il fisco compaiono poco. Almeno una banca toglie dal reddito la rata della rateizzazione come un finanziamento, e chiede il provvedimento di accoglimento con la ricevuta dell'ultima rata. Almeno una esclude dalla pratica, in qualunque ruolo, chi ha protesti o "pregiudizievoli", cioè formalità negative nei registri come ipoteche e pignoramenti. Per le cartelle non pagate senza ipoteca né pignoramento non ci sono regole scritte: decide lo scoring interno di ogni banca.

Quanto mutuo toglie una rateizzazione?

Una rateizzazione toglie al mutuo quanto vale la sua rata: la banca parte dalla rata che il tuo reddito regge, sottrae quella che paghi già all'Agenzia e con il resto calcola il capitale. Sulla pagina della rateizzazione su semplice richiesta l'Agenzia delle entrate-Riscossione scrive che per debiti fino a 120.000 € il contribuente «può ottenere fino a un massimo di 84 rate mensili per le istanze presentate nel 2025 e nel 2026», senza presentare documenti; la rata minima è di 50 €. Per le richieste del 2027 e del 2028 il tetto sale a 96 rate, dal 2029 a 108 (art. 19 D.P.R. 602/1973).

L'esempio: 2.000 € netti al mese, rata sostenibile del 33% (cioè 660 €), mutuo a tasso fisso in 25 anni al 3,84%, cioè l'IRS a 25 anni (3,54% il 8 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più uno spread stimato dello 0,30%. La rata della rateizzazione è il debito diviso 84: è la sola quota di capitale, perché gli interessi di dilazione li calcola l'Agenzia nel piano, e con loro la rata vera è un po' più alta.

Il metodo del conto è spiegato in come facciamo i calcoli.

Ogni 100 € di rata al fisco valgono circa 19.266 € di mutuo in meno. Con 48.000 € rateizzati la rata arriva a 571 € e del mutuo resta poco. Da 20.000 € di debito, poi, può esserci un'ipoteca dell'agente della riscossione iscritta prima della domanda di rateizzazione (dopo non se ne possono iscrivere di nuove, finché il piano non decade), e la questione smette di essere solo di numeri.

Il 33% è la soglia di prassi, il 30% quella prudenziale. La guida della Banca d'Italia sul mutuo, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, dal 30 al 60% del netto nelle politiche che conosciamo. Di solito contano i finanziamenti con più di 6-9 mesi da pagare: se alla tua rateizzazione ne mancano meno, chiedi se la banca la conta.

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Ipoteca, fermo e pignoramento: quando il debito si vede

Una cartella non pagata resta invisibile alla banca finché l'agente della riscossione non si muove. Può farlo dopo 60 giorni dalla notifica (art. 50 D.P.R. 602/1973), e ogni azione lascia un segno diverso.

• Ipoteca sugli immobili. Si iscrive per debiti di almeno 20.000 €, per il doppio del debito, dopo un preavviso di 30 giorni per pagare (art. 77). Vale anche per la prima casa: il comma 1-bis la ammette «anche quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all'espropriazione». E non si toglie con le rate: nella pagina sulle procedure cautelari l'Agenzia scrive che «La cancellazione dell'ipoteca avviene a seguito del saldo integrale del debito».
• Pignoramento della casa. È escluso se è l'unico immobile che possiedi, è a uso abitativo, non è di lusso (né A/8 o A/9) e ci hai la residenza anagrafica (art. 76). Negli altri casi servono un debito oltre 120.000 € e un'ipoteca iscritta da almeno sei mesi.
• Fermo dell'auto. Si iscrive nel Pubblico registro automobilistico dopo un preavviso di 30 giorni (art. 86), un registro diverso da quelli immobiliari. Con il pagamento della prima rata di una rateizzazione il fermo viene sospeso; si cancella quando il debito è pagato tutto.
• Pignoramento dello stipendio. Fino a 5.000 € l'agente della riscossione trattiene meno del quinto dei creditori ordinari: l'art. 72-ter gli consente di trattenere «in misura pari ad un decimo per importi fino a 2.500 euro», un settimo fra 2.500 e 5.000 €, un quinto oltre. Con 2.000 € di stipendio sono 200 € al mese. La banca lo vede nei cedolini e lo legge come un debito già arrivato all'esecuzione: cosa comporta è spiegato in mutuo con il pignoramento dello stipendio.
• Pignoramento del conto. Blocca le somme sul conto, ma l'ultimo stipendio accreditato resta disponibile (art. 72-ter, comma 2-bis). Negli estratti conto che porti in banca si vede.

Cosa conviene sistemare prima di chiedere il mutuo?

1. Guarda cosa risulta a tuo nome. Nell'area riservata dell'Agenzia delle entrate-Riscossione, con SPID, CIE o CNS, il servizio Situazione debitoria mostra gli importi da pagare, le rateizzazioni, le rottamazioni e le procedure in corso; il prospetto completo arriva entro 24 ore. Con la consultazione gratuita dei tuoi immobili sul sito dell'Agenzia delle Entrate controlli se c'è un'ipoteca.
2. Rateizza le cartelle scoperte prima di muoverti. Dalla domanda, dice l'art. 19 al comma 1-quater, «non possono essere iscritti nuovi fermi amministrativi e ipoteche, fatti salvi quelli già iscritti alla data di presentazione», e non possono partire nuovi pignoramenti. Senza la domanda, con 20.000 € di debito o più l'ipoteca potrebbe arrivare anche sulla casa appena comprata, dopo quella della banca. Il pagamento della prima rata estingue le procedure esecutive già avviate, con alcune eccezioni: se hai un pignoramento dello stipendio, fatti confermare dall'Agenzia o da un professionista che il tuo si chiude.
3. Salda per intero quello che puoi. Un'ipoteca si cancella solo con il saldo. Saldare 12.000 € rateizzati libera circa 27.523 € di mutuo nel nostro esempio, ma toglie 12.000 € ai risparmi: conviene se dopo ti restano il 20% del prezzo e le spese, perché di norma la banca finanzia fino all'80% del valore.
4. Tieni le rate in regola e conserva le ricevute. Per le domande presentate dal 16 luglio 2022, con 8 rate non pagate, anche non consecutive, la rateizzazione decade (per i piani più vecchi il numero cambia): il debito residuo si paga tutto insieme e quelle cartelle non si possono più rateizzare (art. 19, comma 3). Almeno una banca chiede la ricevuta dell'ultima rata pagata.
5. Dichiara la rateizzazione. Se paghi dal conto gli addebiti si vedono negli estratti conto; e se ometti apposta un debito o dai informazioni false perdi la tutela che vieta alla banca di sciogliere il contratto per informazioni incomplete (art. 120-undecies, comma 3, TUB). Portare il provvedimento di accoglimento e il piano delle rate mostra alla banca il debito per quello che è.
6. Per cartelle contestate, vecchie o che non riesci a pagare, parla con un professionista. Prescrizione, sgravi e sovraindebitamento dipendono dal caso: te li valuta un commercialista o un avvocato.

Alcuni casi particolari

• Più di 84 rate con la richiesta documentata. Documentando la difficoltà con l'ISEE si possono chiedere da 85 a 120 rate anche sotto i 120.000 € (art. 19, comma 1.1): 48.000 € in 120 rate fanno 400 € al mese invece di 571 €. Quante rate ti danno dipende dal rapporto fra debito e ISEE; se il conto ne dà meno di 84, restano le 84 della semplice richiesta.
• Debito da avviso bonario, non ancora cartella. L'avviso che l'Agenzia delle Entrate manda dopo il controllo della dichiarazione si paga al massimo in 20 rate trimestrali (art. 3-bis D.Lgs. 462/1997). 12.000 € fanno 600 € a trimestre, circa 200 € al mese prima degli interessi: con 2.000 € netti tolgono circa 38.532 € di mutuo. Pesano più di 84 rate mensili, ma finiscono in 5 anni.
• Rottamazione in corso. La rottamazione-quinquies (L. 199/2025) si paga in un'unica soluzione oppure, come spiega l'Agenzia nella pagina sull'ambito applicativo, «in un numero massimo di 54 rate bimestrali di pari importo (in 9 anni)», con il 3% annuo di interessi. 12.000 € fanno circa 222 € ogni due mesi, cioè 111 € al mese prima degli interessi: circa 21.407 € di mutuo in meno. Si perde con due rate non pagate, anche non consecutive, o con l'ultima, e da quel momento quei debiti non si possono più rateizzare.
• Rottamazione ancora da chiedere. Per la rottamazione-quinquies delle cartelle affidate dal 2000 al 2023 il termine delle domande era il 30 aprile 2026. Per i debiti con regioni ed enti locali affidati all'agente della riscossione dal 2000 al 2023 la legge n. 113/2026 ha fissato la finestra dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026, solo per gli enti che hanno adottato il provvedimento: l'elenco degli enti è sul sito dell'Agenzia dal 25 settembre 2026.
• Vendi una casa con l'ipoteca del fisco per comprarne un'altra. L'ipoteca va cancellata al rogito, di solito pagando il debito con una parte del prezzo: come si organizza è spiegato in cosa succede se l'ipoteca precedente non è cancellata al rogito.
• Mutuo di liquidità o surroga su una casa già ipotecata dall'agente della riscossione. Nel mutuo di liquidità l'ipoteca della banca verrebbe dopo quella del fisco, mentre di norma la banca vuole il primo grado: metti in conto di saldare il debito e far cancellare l'ipoteca prima di firmare. Nella surroga la nuova banca subentra nell'ipoteca del vecchio mutuo con il suo grado (art. 120-quater TUB), ma l'ipoteca del fisco resta nei registri e la banca la vede: dove i pregiudizievoli escludono, la surroga può saltare.
• Il debito è del cointestatario o del garante. Se è del cointestatario, di solito la rata della sua rateizzazione entra nei conti della coppia come la tua; se è del garante, la banca ne tiene conto quando valuta il suo reddito. E per la banca che esclude chi ha protesti o pregiudizievoli, chi ha un'ipoteca o un pignoramento immobiliare del fisco resta fuori in qualunque ruolo: l'altro può chiedere il mutuo soltanto da solo, con il proprio reddito. Se siete sposati in comunione dei beni chiedi prima: in quella banca deve intervenire anche il coniuge in comunione, e allora si può fermare anche il mutuo chiesto da solo.
• Partita IVA. Almeno una banca chiede agli autonomi la regolarità fiscale e contributiva; gli avvisi di addebito dell'INPS si rateizzano con l'Agenzia delle entrate-Riscossione come le cartelle.
• Protesti o segnalazioni per altri debiti. Valgono altri tempi e altre regole, raccolti in mutuo dopo protesti e CRIF cancellati.