Risposta rapida
Le spese di estinzione del vecchio mutuo e di cancellazione dell'ipoteca sono a carico del venditore, obbligato a consegnare l'immobile libero da vincoli. Se al rogito l'ipoteca risulta ancora iscritta, il notaio non lascia il prezzo nella libera disponibilità del venditore: destina la quota necessaria direttamente alla banca creditrice, sulla base di un conteggio di estinzione aggiornato al giorno dell'atto, e la cancellazione si perfeziona poi con la procedura semplificata dell'art. 40-bis TUB, gratuita per il debitore.
Perché un'ipoteca può risultare ancora iscritta
- Mutuo del venditore ancora in corso: è il caso più frequente e del tutto fisiologico, si estingue con il prezzo di vendita il giorno del rogito.
- Mutuo estinto ma cancellazione non perfezionata: la banca non ha trasmesso la comunicazione all'Agenzia delle Entrate, o la lavorazione è ancora in corso. Il debito non esiste più, ma l'iscrizione risulta ancora nei registri.
- Ipoteca giudiziale o iscritta da un terzo (per esempio da un creditore o dall'Agenzia delle Entrate-Riscossione): situazione diversa e più delicata, che richiede la verifica del titolo e spesso l'intervento risolutivo prima dell'atto.
- Frazionamento incompleto su immobili acquistati da costruttore o assegnati da una cooperativa edilizia: l'ipoteca originaria grava ancora sull'intero fabbricato. Il tema è trattato nella guida al frazionamento dell'ipoteca (art. 39 TUB).
Le verifiche del notaio prima dell'atto
Prima del rogito il notaio esegue le ispezioni ipotecarie e catastali per accertare la titolarità del venditore e la presenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Su questa base predispone l'atto e definisce le modalità di pagamento. Se emerge un'ipoteca, il notaio richiede alla banca creditrice del venditore il conteggio di estinzione valido al giorno dell'atto e l'impegno alla cancellazione. Puoi verificare autonomamente la situazione dell'immobile leggendo la visura ipotecaria e la documentazione di provenienza.
Le soluzioni operative al rogito
- Pagamento diretto alla banca creditrice: la parte del prezzo pari al debito residuo viene versata alla banca del venditore, non al venditore. È la soluzione standard quando il mutuo è ancora in corso.
- Deposito del prezzo presso il notaio: ai sensi della L. 124/2017 le somme restano su un conto dedicato e indisponibile fino all'esito delle verifiche successive alla trascrizione. Tutela l'acquirente contro iscrizioni sopravvenute.
- Quietanza e assenso alla cancellazione: se il mutuo è già estinto, la banca rilascia la documentazione che attesta l'estinzione o l'assenso; l'iscrizione viene poi eliminata d'ufficio.
- Rinvio dell'atto: nei casi problematici (ipoteca giudiziale, pignoramento, debito superiore al prezzo) l'unica via prudente è rinviare il rogito fino alla regolarizzazione.
Chi paga cosa: tabella
| Voce | A carico di | Note |
|---|---|---|
| Debito residuo del vecchio mutuo | Venditore | Pagato con parte del prezzo, versata alla banca |
| Eventuali oneri di estinzione anticipata | Venditore | Nessun compenso: l'art. 120-ter TUB rende nullo qualunque patto che li preveda sui mutui delle persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di case di abitazione (o della sede della propria attività), non solo sulla prima casa |
| Cancellazione semplificata art. 40-bis TUB | Nessun onere di procedura | Gratuita per il debitore, attivata dalla banca |
| Cancellazione con atto notarile (casi residui) | Venditore | Serve quando la procedura semplificata non è applicabile |
| Iscrizione della nuova ipoteca | Acquirente | Parte dei costi del nuovo mutuo |
Cancellazione semplificata: art. 40-bis TUB
L'art. 40-bis del Testo Unico Bancario prevede che, a seguito dell'estinzione totale del debito, l'ipoteca si estingua automaticamente, e mette in capo alla banca sia la quietanza sia la comunicazione, con una scadenza precisa: «Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore». La cancellazione avviene così d'ufficio, senza atto notarile di assenso e senza oneri di procedura per il debitore. Il canale telematico e la prassi operativa sono descritti nella scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla cancellazione semplificata. È la procedura ordinaria nella quasi totalità dei mutui ipotecari residenziali. Dettagli e tempi nella guida alla cancellazione dell'ipoteca.
Attenzione a una distinzione che genera equivoci: l'estinzione dell'ipoteca è automatica con il pagamento del debito, ma la cancellazione formale nei registri richiede la comunicazione della banca e la lavorazione della Conservatoria. Nel frattempo la visura può ancora mostrare l'iscrizione, pur in assenza di qualsiasi debito.
Se accendi un nuovo mutuo sullo stesso immobile
La tua banca eroga il finanziamento a condizione di ottenere un'ipoteca di primo grado sull'immobile: non accetterebbe una posizione subordinata a quella della banca del venditore. Per questo il rogito, l'erogazione e l'estinzione del vecchio mutuo avvengono nella stessa sequenza, curata dal notaio. Il meccanismo della priorità è spiegato nella guida al grado dell'ipoteca e, più in generale, in come funziona l'ipoteca sulla casa.
Se stai valutando quanto puoi chiedere e con quale rata, parti da una simulazione del mutuo su GoMutuo e verifica poi la situazione ipotecaria dell'immobile con il notaio.
Se l'ipoteca resta iscritta dopo il rogito
- Verifica con una nuova visura ipotecaria a distanza di qualche settimana dall'estinzione: nella maggior parte dei casi la cancellazione risulta già eseguita.
- Sollecita per iscritto la banca creditricechiedendo copia della comunicazione trasmessa all'Agenzia delle Entrate.
- Presenta reclamo formale all'ufficio reclami della banca: è il passaggio obbligato, perché all'Arbitro Bancario Finanziario ci si può rivolgere solo se l'intermediario non ha risposto al reclamo entro 60 giorni o la risposta non soddisfa.
- Rivolgiti al notaio o a un legale nei casi in cui l'inerzia persista: la cancellazione può essere ottenuta anche in via giudiziale.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Ogni situazione ipotecaria va valutata sui documenti specifici dell'immobile con il notaio incaricato dell'atto.
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