La prima casa si può pignorare? Chi può farlo e quando no

Risposta rapida

Sì, la prima casa si può pignorare, e decide chi è il creditore. Per l'art. 2740 del codice civile il debitore risponde «con tutti i suoi beni presenti e futuri», e i limiti valgono solo «nei casi stabiliti dalla legge». Per la casa in cui vivi l'unico limite automatico vale contro la riscossione pubblica (Fisco, INPS, Comune), non contro la banca o i privati.

Per il mutuo, fra la rata saltata e l'asta ci sono diversi passaggi, quasi tutti con una via d'uscita: le tappe sono in cosa succede se non paghi il mutuo.

Chi può pignorare la prima casa?

La banca e i creditori privati sì; l'agente della riscossione solo a certe condizioni.

Per la banca è semplice: l'art. 474 c.p.c. mette fra i titoli esecutivi «gli atti ricevuti da notaio», quindi non serve una causa. L'ipoteca le dà il diritto «di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione» (art. 2808 c.c.): se pignora anche il condominio, la banca è pagata prima.

Quando il Fisco non può pignorare la prima casa?

Quando è l'unico immobile che possiedi, la usi come abitazione e ci hai la residenza anagrafica: l'art. 76 del D.P.R. 602/1973 ferma l'agente della riscossione se l'immobile «è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente». Non vale per le case di lusso (decreto ministeriale del 2 agosto 1969) né per le categorie A/8 e A/9.

Se manca una condizione, per esempio hai un'altra casa, l'agente può espropriare se il debito supera 120.000 € e l'ipoteca è iscritta da almeno sei mesi. Ma si ferma se il valore dei beni (quello catastale per tre, art. 79), «diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede», resta sotto i 120.000 €.

L'ipoteca invece può arrivare anche sulla casa che non si può pignorare: l'art. 77 la consente per il doppio del debito, se devi almeno 20.000 € e dopo un preavviso di 30 giorni, «anche quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all'espropriazione». E l'art. 76 si apre con «Ferma la facoltà di intervento»: se a pignorare è la banca, l'agente può farsi pagare sul ricavato. Se chiedi la rateizzazione, finché non è respinta o non ne decadi, l'agente non può iscrivere nuove ipoteche né avviare nuove esecuzioni (art. 19 D.P.R. 602/1973).

Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano, senza cambiare, agli artt. 177 e 178 del testo unico versamenti e riscossione (D.Lgs. 33/2025, art. 243). La proposta di legge C. 2885, che sospenderebbe fino a 180 giorni le esecuzioni per chi chiede una procedura di sovraindebitamento, non è legge: presentata il 16 aprile 2026, è assegnata alla Commissione Giustizia della Camera.

Mutuo non pagato: che cosa succede, passo per passo

La guida della Banca d'Italia sul mutuo lo riassume così: «Se la banca scioglie il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo».

1. Rate in ritardo. Nel fondiario la banca può risolvere il contratto dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40, comma 2, TUB), ma una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola; negli altri mutui l'art. 1819 c.c. lo ammette «secondo le circostanze».
2. Precetto. Almeno dieci giorni per pagare e l'avviso che puoi rivolgerti a un organismo di composizione della crisi (art. 480 c.p.c.).
3. Pignoramento. Si notifica e si trascrive; senza istanza di vendita entro 45 giorni perde efficacia (art. 497 c.p.c.).
4. Vendita all'asta. Fino al decreto di trasferimento resti in casa: «Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento» (art. 560 c.p.c.).
5. Debito che resta. Quello che il ricavato non copre resta dovuto, anche dal garante; per i mutui casa dei consumatori firmati dopo il 1° luglio 2016 l'obbligo «decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva» (art. 120-quinquiesdecies TUB).

Che cosa fare, atto per atto, è in come fermare il pignoramento della casa.

Come si difende la casa, prima e dopo il pignoramento?

Prima che la banca chiuda il contratto le strade sono di più.

• Fondo Gasparrini. Con ISEE fino a 30.000 € e un mutuo erogato per non più di 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno, le rate si fermano fino a 18 mesi per perdita o sospensione del lavoro, orario ridotto, morte, handicap grave o invalidità dall'80% (Consap); il Fondo paga metà degli interessi. Non conta la perdita del lavoro per dimissioni senza giusta causa, risoluzione consensuale, pensionamento o licenziamento disciplinare, e l'evento deve essere degli ultimi tre anni. Il D.M. 132/2010 esclude poi la sospensione con ritardi oltre 90 giorni e dopo la decadenza o la risoluzione del contratto, «anche tramite notifica dell'atto di precetto», o se «sia stata avviata da terzi una procedura esecutiva sull'immobile ipotecato».
• Rinegoziazione. Più anni o un periodo di sola quota interessi. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto.
• Surroga. Non costa nulla, ma la banca nuova valuta reddito e ritardi come per un mutuo nuovo: va fatta ai primi segnali. Se ti conviene lo vedi in quando conviene surrogare il mutuo.

Dopo il pignoramento restano tre strade principali, oltre a un accordo con la banca.

• Conversione (art. 495 c.p.c.): prima dell'ordinanza di vendita depositi almeno un sesto del debito e, se il giudice lo concede, paghi il resto in rate mensili fino a 48 mesi. Una volta sola.
• Vendita diretta (art. 568-bis c.p.c., procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023): se hai un compratore, fino a dieci giorni prima dell'udienza sulla vendita chiedi al giudice di vendergli la casa almeno al prezzo della stima, con una cauzione di almeno un decimo. Per chi compra: comprare una casa pignorata con il mutuo.
• Sovraindebitamento. La ristrutturazione dei debiti del consumatore può tenere in piedi il mutuo della casa in cui vivi, se eri in regola alla domanda o il giudice autorizza a pagare gli arretrati (art. 67, comma 5, del Codice della crisi), e su richiesta il giudice può sospendere le esecuzioni (art. 70). Con la liquidazione controllata, invece, la casa si vende. Dettagli in sovraindebitamento e mutuo prima casa.

Quanto può scendere la rata prima di arrivare al pignoramento?

Un mutuo con 120.000 € da restituire in 15 anni, rifatto oggi con una surroga o una rinegoziazione, al tasso fisso stimato per durata (IRS più spread medio, stima GoMutuo sui tassi del 4 novembre 2026).

Da 15 a 25 anni la rata scende di 261 € al mese, ma gli interessi crescono di 26.268 €: conviene se la difficoltà dura a lungo, per pochi mesi di solito costa meno una sospensione. Quale rata regge il tuo reddito lo vedi con la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti sai se il mutuo è fattibile e con che rata.

Alcuni casi particolari

• Casa nel fondo patrimoniale. L'art. 170 c.c. ferma solo l'esecuzione «per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia». Sui beni ipotecati rispettando l'art. 169 la banca agisce «senza le limitazioni di cui all'art. 170 c.c.» (Cass. sez. III, ord. 3742/2024); contro la riscossione devi provare tu che il debito era estraneo ai bisogni della famiglia e che il creditore lo sapeva (Cass. sez. V, ord. 12397/2024). Dettagli in fondo patrimoniale e mutuo.
• Debiti con l'INPS o il Comune. Stesse soglie: l'INPS riscuote con l'agente della riscossione (art. 30 D.L. 78/2010), e il Comune che usa l'ingiunzione fiscale deve agire «nel rispetto dei limiti di importo e delle condizioni stabilite per gli agenti della riscossione» (art. 7 D.L. 70/2011). Lo stesso vale con l'avviso di accertamento esecutivo dei tributi locali, che segue le regole del D.P.R. 602/1973 (art. 1, comma 792, L. 160/2019).
• Stipendio e casa insieme. Il creditore può pignorare insieme lo stipendio e la casa, ma «su opposizione del debitore» il giudice può limitare l'espropriazione a uno solo dei due (art. 483 c.p.c.). Quale dei due pignoramenti resta lo sceglie il creditore; se non lo fa, decide il giudice. Se lo stipendio è già pignorato e cerchi un mutuo, vedi mutuo con il pignoramento dello stipendio.