Conformità urbanistica: cos'è in 30 secondi
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i titoli edilizi che il Comune ha rilasciato per costruirlo o modificarlo: permesso di costruire, SCIA, CILA, condono, licenza edilizia. È regolata dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e, per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967, dalla Legge 47/1985.
In sede di rogito l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 (per gli immobili post-1967) e l'art. 40 della L. 47/1985 (per gli immobili anteriori) impongono al venditore di indicare in atto gli estremi del titolo abilitativo. Se la menzione manca del tutto, il rogito è nullo. Se il titolo è indicato ma l'immobile presenta difformità, l'atto resta valido ma l'acquirente eredita il problema.
Urbanistica vs catastale: due controlli diversi
È l'equivoco più diffuso nelle compravendite. Sono controlli separati, fatti da enti diversi, con norme e sanzioni diverse. Averne solo uno non basta.
| Aspetto | Conformità urbanistica | Conformità catastale |
|---|---|---|
| Ente | Comune (Ufficio Tecnico / SUE) | Agenzia delle Entrate (Catasto) |
| Cosa verifica | Corrispondenza tra costruito e permessi | Corrispondenza tra realtà e planimetria depositata |
| Norma | D.P.R. 380/2001 (art. 46) — L. 47/1985 (art. 40) | Art. 19 c. 14 D.L. 78/2010 (L. 122/2010) |
| Cosa serve in atto | Menzione del titolo edilizio | Dichiarazione di conformità del proprietario + attestazione tecnica |
| Sanzione se manca | Nullità dell'atto (solo se manca del tutto) | Nullità dell'atto (sempre) |
| Come si sana | SCIA in sanatoria / accertamento di conformità (art. 36-36 bis T.U.E.) | Variazione DOCFA (100 € tributi + parcella) |
Per il dettaglio del controllo catastale, fai riferimento alla guida dedicata: Conformità catastale: cos'è, come si verifica e quanto costa nel 2026.
Le norme che la impongono in rogito
Il quadro normativo è stratificato. Semplificando:
- Art. 46 D.P.R. 380/2001: gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati o loro porzioni realizzati dopo il 1° settembre 1967 sono nulli se non contengono gli estremi del permesso di costruire (o del titolo equivalente: DIA, SCIA, permesso in sanatoria).
- Art. 40 L. 47/1985: per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967, in atto va inserita la dichiarazione sostitutiva del venditore che attesta l'inizio dei lavori prima di quella data.
- Art. 46 comma 4 T.U.E.: la nullità può essere sanata successivamente confermando l'atto con una dichiarazione integrativa.
La Cassazione a Sezioni Unite (sent. 8230/2019) ha chiarito che la nullità è di tipo testuale-formale: se la menzione del titolo edilizio è inserita in atto, il rogito è valido anche se in concreto l'immobile presenta difformità rispetto al titolo indicato. È il principio che sta alla base della prassi notarile attuale: menzione sì, verifica sostanziale no per legge.
Fonte: Cass. SS.UU. n. 8230/2019 — orientamento consolidato ripreso da Cass. 5068/2024.
Come si verifica: la relazione tecnica (RTU)
Anche se la legge non la impone, la relazione tecnica di regolarità urbanistica (RTU) è di fatto lo standard chiesto da notai e banche. La redige un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) sulla base di:
- Accesso agli atti in Comune (SUE — Sportello Unico Edilizia): il tecnico ottiene copia di tutti i titoli edilizi rilasciati sull'immobile dall'origine (costruzione, ristrutturazioni, eventuali sanatorie o condoni).
- Confronto con lo stato di fatto: sopralluogo con rilievo delle misure, delle aperture, delle destinazioni d'uso, dei volumi.
- Confronto con la planimetria catastale: se emergono discrepanze anche catastali, il tecnico segnala la necessità di variazione DOCFA.
- Redazione della relazione: elenco dei titoli, esito della verifica (conforme / difforme sanabile / difforme non sanabile), eventuali interventi necessari per la regolarizzazione, che nei casi gravi rientrano nel percorso del Salva Casa 2026.
Nel preliminare è buona prassi inserire una condizione sospensiva: "la vendita è subordinata all'esito positivo della verifica di conformità urbanistica ed edilizia entro X giorni". Così, se emerge un abuso non sanabile, la caparra confirmatoria torna al promissario acquirente senza contenziosi.
Tipi di difformità e come si sanano
La classificazione del D.P.R. 380/2001 distingue quattro categorie principali, con procedure di sanatoria diverse:
| Tipo di difformità | Esempi | Come si sana |
|---|---|---|
| Tolleranze costruttive (art. 34-bis T.U.E.) | Scostamenti da misure, superfici e volumi entro le soglie di legge: 2% (SU >500 mq), 3% (300–500), 4% (100–300), 5% (60–100) e 6% (<60 mq) solo per opere ante 24/05/2024 — post 24/05/2024 vale il 2% generalizzato | Nessuna sanatoria: sono legittime per legge, basta l'asseverazione del tecnico |
| Difformità formali interne | Tramezzi spostati, aperture interne, cambio di destinazione tra ambienti | CILA tardiva (~333 € di sanzione) o SCIA in sanatoria (~1.000 €) |
| Difformità parziali (art. 34 T.U.E.) | Opere che modificano superficie o volumi senza costituire variazione essenziale | Accertamento di conformità art. 36 o 36-bis T.U.E. — oblazione da 516 € a raddoppio del contributo di costruzione |
| Variazioni essenziali (art. 32 T.U.E.) | Aumento di volume oltre il 10%, cambio di destinazione d'uso vincolante, nuovo corpo di fabbrica | Sanabili solo con doppia conformità (piano dell'epoca + piano attuale); in area vincolata quasi mai |
Le sanzioni indicate sono l'importo minimo previsto dalla norma nazionale: molti Comuni applicano importi più alti nel proprio regolamento. Per opere in area vincolata (paesaggistica, storica, sismica) i costi salgono e la sanabilità è più incerta.
Cosa cambia con il Salva-Casa 2024
Il D.L. 69/2024 ("Salva-Casa"), convertito in L. 105/2024, ha ampliato in modo significativo il perimetro di ciò che si può sanare. Le novità più rilevanti per chi compra casa nel 2026:
- Tolleranze costruttive art. 34-bis rese progressive per unità piccole (solo per opere ante 24/05/2024): fino al 6% sotto i 60 mq, 5% fino a 100 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 2% oltre 500 mq. Per opere post 24/05/2024 resta il 2% generale.
- Difformità formali sanabili con CILA/SCIA tardiva anche quando prima serviva il permesso di costruire in sanatoria.
- Accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis T.U.E.): per le opere parzialmente difformi la doppia conformità è richiesta solo per la conformità attuale, con oblazione parametrata al vantaggio economico.
- Cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale resi generalmente ammissibili senza permesso, salvo diverse previsioni comunali.
Fonte: Ministero delle Infrastrutture — Salva-Casa e testo consolidato del D.P.R. 380/2001 aggiornato al D.L. 69/2024.
Cosa succede se manca la conformità
Il rischio pratico dipende dalla natura della difformità:
- Difformità formale non dichiarata: l'acquirente eredita l'opera irregolare. Se se ne accorge entro 1 anno dalla scoperta e 8 anni dal rogito, può agire contro il venditore per vizi occulti (art. 1490 c.c.) chiedendo la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.
- Abuso sanabile non regolarizzato: il Comune, in caso di accertamento, ordina la sanatoria a spese del proprietario attuale (chi possiede oggi). Costo tipico: 2.000-8.000 € tra oneri e tecnico.
- Abuso non sanabile (art. 31 T.U.E.): il Comune emette ordine di demolizione. Se il proprietario non demolisce entro 90 giorni, il bene viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.
- Mancata menzione del titolo in atto: rogito nullo, con possibilità di conferma successiva (art. 46 c. 4 T.U.E.) se il titolo in realtà esiste ed era omesso solo per dimenticanza.
Conformità urbanistica e mutuo: cosa vuole la banca
Nessuna banca eroga un mutuo senza aver visto — direttamente o tramite il perito — la relazione tecnica di regolarità urbanistica. È uno dei controlli cardine della perizia tecnica. Il perito confronta lo stato reale con i titoli depositati in Comune e segnala nel report ogni scostamento.
Esito tipico in perizia:
- Immobile conforme o con sole tolleranze costruttive: nessun impatto sul mutuo.
- Difformità formale sanabile: la banca subordina l'erogazione alla presentazione della SCIA/CILA tardiva prima del rogito. Il notaio riporta gli estremi della sanatoria in atto.
- Difformità sostanziale non ancora sanata: il perito valuta l'immobile solo nella parte regolare. Il valore stimato può scendere del 15-40%, con riduzione proporzionale del massimo mutuabile e impatto diretto sul rapporto LTV.
- Abuso non sanabile: la banca non eroga. In molti casi l'immobile è di fatto invendibile.
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Costi tipici della verifica e della sanatoria
| Voce | Costo indicativo 2026 | Note |
|---|---|---|
| Accesso agli atti in Comune | 30-150 € | Diritti di segreteria + eventuali fotocopie |
| Sopralluogo e rilievo | 200-500 € | Variabile per superficie e complessità |
| Relazione tecnica RTU (asseverata) | 400-1.200 € | Include accesso atti, rilievo e redazione |
| CILA tardiva (sanzione fissa) | 333,33 € | Art. 6-bis c. 5 T.U.E. — sanzione minima nazionale |
| SCIA in sanatoria (sanzione) | da 1.032 € | Art. 36-bis T.U.E. (introdotto da L. 105/2024 in sostituzione dell'ex art. 37 c. 4, abrogato) — molti Comuni applicano importi maggiori |
| Accertamento di conformità art. 36 T.U.E. | da 516 € a raddoppio contributo costruzione | Oblazione parametrata al vantaggio economico |
| Parcella tecnico per pratica di sanatoria | 800-3.000 € | Dipende da complessità e area geografica |
Le sanzioni indicate sono minime nazionali del D.P.R. 380/2001. Molti Comuni deliberano importi più alti. Le parcelle tecniche sono liberalizzate dal D.L. 1/2012 (art. 9): non esiste più un tariffario obbligatorio, chiedi sempre almeno tre preventivi scritti prima di conferire l'incarico.
Checklist per l'acquirente
- Chiedere al venditore copia dei titoli edilizi(permesso di costruire, SCIA, CILA, condono) già in fase di proposta d'acquisto.
- Inserire nel preliminare una condizione sospensiva di conformità urbanistica ed edilizia (formule diverse: l'urbanistica riguarda il piano regolatore, l'edilizia il titolo singolo).
- Commissionare la relazione tecnica di regolarità (RTU) prima di versare la caparra, o subito dopo con clausola di rimborso.
- Verificare che la relazione includa anche la conformità catastale: sono due controlli separati ma spesso li fa lo stesso tecnico.
- Ottenere in Comune, tramite il tecnico, il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) — obbligatorio solo per terreni sopra i 5.000 m², ma utile in ogni caso.
- Se l'immobile è antecedente al 1° settembre 1967, chiedere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'art. 40 L. 47/1985.
- Verificare la presenza dell'APE valido e coerente con lo stato di fatto: interventi non dichiarati possono averlo reso obsoleto.
