Conformità urbanistica: cos'è in 30 secondi
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i titoli edilizi che il Comune ha rilasciato per costruirlo o modificarlo: permesso di costruire, SCIA, CILA, condono, licenza edilizia. È regolata dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e, per gli edifici la cui costruzione è iniziata prima del 17 marzo 1985, dall'art. 40 della Legge 47/1985.
In sede di rogito l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 (per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985) e l'art. 40 della L. 47/1985 (per quelli iniziati prima) impongono al venditore di indicare in atto gli estremi del titolo abilitativo. Il primo non lascia margini: gli atti relativi a edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 «sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria». Se la menzione manca del tutto, quindi, il rogito è nullo. Se il titolo è indicato ma l'immobile presenta difformità, l'atto resta valido ma l'acquirente eredita il problema.
Urbanistica vs catastale: due controlli diversi
È l'equivoco più diffuso nelle compravendite. Sono controlli separati, fatti da enti diversi, con norme e sanzioni diverse. Averne solo uno non basta.
| Aspetto | Conformità urbanistica | Conformità catastale |
|---|---|---|
| Ente | Comune (Ufficio Tecnico / SUE) | Agenzia delle Entrate (Catasto) |
| Cosa verifica | Corrispondenza tra costruito e permessi | Corrispondenza tra realtà e planimetria depositata |
| Norma | D.P.R. 380/2001 (art. 46) — L. 47/1985 (art. 40) | Art. 19 c. 14 D.L. 78/2010 (L. 122/2010) |
| Cosa serve in atto | Menzione del titolo edilizio | Dichiarazione di conformità del proprietario + attestazione tecnica |
| Sanzione se manca | Nullità dell'atto (solo se manca del tutto) | Nullità dell'atto (sempre) |
| Come si sana | SCIA in sanatoria / accertamento di conformità (art. 36-36 bis T.U.E.) | Variazione DOCFA (100 € tributi + parcella) |
Per il dettaglio del controllo catastale, fai riferimento alla guida dedicata: Conformità catastale: cos'è, come si verifica e quanto costa nel 2026.
Le norme che la impongono in rogito
Il quadro normativo è stratificato. Semplificando:
- Art. 46 D.P.R. 380/2001: gli atti di trasferimento di diritti reali su edifici o loro parti la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non contengono gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (e, per i lavori fatti con la SCIA al posto del permesso, gli estremi della SCIA: comma 5-bis).
- Art. 40 L. 47/1985: per gli edifici iniziati prima del 17 marzo 1985 servono gli estremi della licenza o della concessione edilizia (o della concessione in sanatoria); per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario che attesta l'inizio dei lavori prima di quella data.
- Art. 46 comma 4 T.U.E.: la nullità può essere sanata successivamente confermando l'atto con una dichiarazione integrativa.
Per la Cassazione la nullità è di tipo testuale: se nell'atto ci sono gli estremi di un titolo edilizio vero e riferito proprio a quell'immobile, il rogito è valido anche se in concreto l'immobile presenta difformità rispetto al titolo indicato. È il principio che sta alla base della prassi notarile attuale: menzione sì, verifica sostanziale no per legge.
Come si verifica: la relazione tecnica (RTU)
Anche se la legge non la impone, la relazione tecnica di regolarità urbanistica (RTU) è di fatto lo standard chiesto da notai e banche. La redige un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) sulla base di:
- Accesso agli atti in Comune (SUE — Sportello Unico Edilizia): il tecnico ottiene copia di tutti i titoli edilizi rilasciati sull'immobile dall'origine (costruzione, ristrutturazioni, eventuali sanatorie o condoni).
- Confronto con lo stato di fatto: sopralluogo con rilievo delle misure, delle aperture, delle destinazioni d'uso, dei volumi.
- Confronto con la planimetria catastale: se emergono discrepanze anche catastali, il tecnico segnala la necessità di variazione DOCFA.
- Redazione della relazione: elenco dei titoli, esito della verifica (conforme / difforme sanabile / difforme non sanabile), eventuali interventi necessari per la regolarizzazione, che nei casi gravi rientrano nel percorso del Salva Casa 2026.
Nel preliminare è buona prassi inserire una condizione sospensiva: "la vendita è subordinata all'esito positivo della verifica di conformità urbanistica ed edilizia entro X giorni". Così, se emerge un abuso non sanabile, la caparra confirmatoria torna al promissario acquirente senza contenziosi.
Tipi di difformità e come si sanano
La classificazione del D.P.R. 380/2001 distingue quattro categorie principali, con procedure di sanatoria diverse:
| Tipo di difformità | Esempi | Come si sana |
|---|---|---|
| Tolleranze costruttive (art. 34-bis T.U.E.) | Scostamenti da misure, superfici e volumi entro le soglie di legge: 2% (SU >500 mq), 3% (300–500), 4% (100–300), 5% (60–100) e 6% (<60 mq) solo per opere ante 24/05/2024; per le opere successive il comma 1 fissa il limite generale «entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo» | Nessuna sanatoria: sono legittime per legge, basta l'asseverazione del tecnico |
| Difformità formali interne | Tramezzi spostati, aperture interne, cambio di destinazione tra ambienti | CILA tardiva: sanzione di 1.000 €, ridotta a 333,33 € solo se presentata spontaneamente a lavori in corso (art. 6-bis c. 5 T.U.E.). Per lavori da SCIA, SCIA in sanatoria: oblazione da 1.032 a 10.328 € (da 516 a 5.164 € se l'opera era conforme sia allora sia oggi) |
| Difformità parziali (art. 34 T.U.E.) | Opere che modificano superficie o volumi senza costituire variazione essenziale | Accertamento di conformità dell'art. 36-bis T.U.E. (conformità urbanistica di oggi e requisiti edilizi dell'epoca): oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, più il 20% (senza aumento se l'opera era conforme sia allora sia oggi); per i lavori da SCIA, da 1.032 a 10.328 € (da 516 a 5.164 € con la doppia conformità) |
| Variazioni essenziali (art. 32 T.U.E.) | Aumento consistente di cubatura o superficie, cambio di destinazione d'uso che altera gli standard urbanistici (le soglie le fissano le Regioni) | Anche qui l'accertamento dell'art. 36-bis, con oblazione pari al doppio del contributo di costruzione più il 20%. Su immobili vincolati la variazione essenziale vale come totale difformità (art. 32 c. 3 T.U.E.): sanarla è molto più difficile |
Gli importi sono quelli del D.P.R. 380/2001: dentro le forchette la cifra la determina il Comune, in base all'aumento di valore stimato dall'Agenzia delle Entrate. Per opere in area vincolata (paesaggistica, storica, sismica) i costi salgono e la sanabilità è più incerta.
Cosa cambia con il Salva-Casa 2024
Il D.L. 69/2024 ("Salva-Casa"), convertito in L. 105/2024, ha ampliato in modo significativo il perimetro di ciò che si può sanare. Le novità più rilevanti per chi compra casa nel 2026:
- Tolleranze costruttive art. 34-bis rese progressive per unità piccole (solo per opere ante 24/05/2024): fino al 6% sotto i 60 mq, 5% fino a 100 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 2% oltre 500 mq. Per opere post 24/05/2024 resta il 2% generale.
- Sanatoria per le difformità parziali e le variazioni essenziali (art. 36-bis T.U.E.): si chiede il permesso o si presenta la SCIA in sanatoria, secondo il titolo violato. Non serve più la doppia conformità piena: basta che l'opera rispetti la disciplina urbanistica di oggi e i requisiti edilizi dell'epoca in cui è stata fatta.
- Oblazione dell'art. 36-bis: il doppio del contributo di costruzione (più il 20% per le difformità parziali dal permesso e le variazioni essenziali, salvo doppia conformità) o, per i lavori da SCIA, il doppio dell'aumento di valore, fra 1.032 e 10.328 € (fra 516 e 5.164 € con la doppia conformità). Per le opere senza titolo resta l'art. 36, con la doppia conformità e il contributo di costruzione in misura doppia.
- Cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale resi generalmente ammissibili senza permesso, salvo diverse previsioni comunali.
Fonte: Ministero delle Infrastrutture — Salva-Casa e testo consolidato del D.P.R. 380/2001 aggiornato al D.L. 69/2024.
Cosa succede se manca la conformità
Il rischio pratico dipende dalla natura della difformità:
- Difformità formale non dichiarata: l'acquirente eredita l'opera irregolare. Può agire contro il venditore per vizi occulti (art. 1490 c.c.) chiedendo la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, ma deve denunciare il vizio entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.).
- Abuso sanabile non regolarizzato: il Comune, in caso di accertamento, ordina la sanatoria a spese del proprietario attuale (chi possiede oggi). Costo tipico: 2.000-8.000 € tra oneri e tecnico.
- Abuso non sanabile (opere senza titolo o in totale difformità e senza doppia conformità: art. 31 T.U.E.): il Comune emette ordine di demolizione. Se il proprietario non demolisce entro 90 giorni, il bene viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.
- Mancata menzione del titolo in atto: rogito nullo, con possibilità di conferma successiva (art. 46 c. 4 T.U.E.) se il titolo in realtà esiste ed era omesso solo per dimenticanza.
Conformità urbanistica e mutuo: cosa vuole la banca
La banca non eroga senza aver controllato, direttamente o tramite il perito, la regolarità urbanistica dell'immobile. È uno dei controlli cardine della perizia tecnica. Il perito confronta lo stato reale con i titoli depositati in Comune e segnala nel report ogni scostamento.
Esito tipico in perizia:
- Immobile conforme o con sole tolleranze costruttive: nessun impatto sul mutuo.
- Difformità formale sanabile: la banca subordina l'erogazione alla presentazione della SCIA/CILA tardiva prima del rogito. Il notaio riporta gli estremi della sanatoria in atto.
- Difformità sostanziale non ancora sanata: il perito valuta l'immobile solo nella parte regolare. Il valore stimato può scendere del 15-40%, con riduzione proporzionale del massimo mutuabile e impatto diretto sul rapporto LTV.
- Abuso non sanabile: la banca non eroga. In molti casi l'immobile è di fatto invendibile.
Attenzione a non confondere questo scenario con la sola assenza di agibilità (SCA): è un requisito amministrativo distinto dalla conformità urbanistica e, se l'immobile è comunque regolare dal punto di vista edilizio, la banca eroga il mutuo più spesso di quanto si pensi. Per capire quando invece la difformità edilizia diventa un ostacolo reale, vedi difformità edilizie e mutuo: quando bloccano il finanziamento.
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Costi tipici della verifica e della sanatoria
| Voce | Costo indicativo 2026 | Note |
|---|---|---|
| Accesso agli atti in Comune | 30-150 € | Diritti di segreteria + eventuali fotocopie |
| Sopralluogo e rilievo | 200-500 € | Variabile per superficie e complessità |
| Relazione tecnica RTU (asseverata) | 400-1.200 € | Include accesso atti, rilievo e redazione |
| CILA tardiva (sanzione) | 1.000 € | Art. 6-bis c. 5 T.U.E.: ridotta a 333,33 € solo se la CILA è presentata spontaneamente a lavori in corso |
| SCIA in sanatoria (oblazione) | da 1.032 a 10.328 € (da 516 a 5.164 € con la doppia conformità) | Art. 36-bis c. 5 T.U.E. (introdotto dal D.L. 69/2024, che ha abrogato l'art. 37 c. 4): il doppio dell'aumento di valore stimato dall'Agenzia delle Entrate, entro la forchetta |
| Permesso in sanatoria per difformità parziali o variazioni essenziali (art. 36-bis T.U.E.) | doppio del contributo di costruzione, più il 20% | Senza l'aumento del 20% se l'opera era conforme sia allora sia oggi |
| Permesso in sanatoria per opere senza titolo o in totale difformità (art. 36 T.U.E.) | contributo di costruzione in misura doppia | Serve la doppia conformità; se l'intervento è gratuito per legge, si paga la misura dell'art. 16 |
| Parcella tecnico per pratica di sanatoria | 800-3.000 € | Dipende da complessità e area geografica |
Gli importi sono quelli del D.P.R. 380/2001: dentro le forchette la cifra la determina il Comune. Le parcelle tecniche sono liberalizzate dal D.L. 1/2012 (art. 9): non esiste più un tariffario obbligatorio, chiedi sempre almeno tre preventivi scritti prima di conferire l'incarico.
Checklist per l'acquirente
- Chiedere al venditore copia dei titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, CILA, condono) già in fase di proposta d'acquisto.
- Inserire nel preliminare una condizione sospensiva di conformità urbanistica ed edilizia (formule diverse: l'urbanistica riguarda il piano regolatore, l'edilizia il titolo singolo).
- Commissionare la relazione tecnica di regolarità (RTU) prima di versare la caparra, o subito dopo con clausola di rimborso.
- Verificare che la relazione includa anche la conformità catastale: sono due controlli separati ma spesso li fa lo stesso tecnico.
- Se compri anche un terreno, o un'area di pertinenza di 5.000 m² o più, far chiedere in Comune dal tecnico il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), che va allegato all'atto (art. 30 c. 2 T.U.E.).
- Se l'immobile è antecedente al 1° settembre 1967, chiedere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'art. 40 L. 47/1985.
- Verificare la presenza dell'APE valido e coerente con lo stato di fatto: interventi non dichiarati possono averlo reso obsoleto.
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