Conformità urbanistica: cos'è in 30 secondi
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i titoli edilizi che il Comune ha rilasciato per costruirlo o modificarlo: permesso di costruire, SCIA, CILA, condono, licenza edilizia. È regolata dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e, per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967, dalla Legge 47/1985.
In sede di rogito l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 (per gli immobili post-1967) e l'art. 40 della L. 47/1985 (per gli immobili anteriori) impongono al venditore di indicare in atto gli estremi del titolo abilitativo. Se la menzione manca del tutto, il rogito è nullo. Se il titolo è indicato ma l'immobile presenta difformità, l'atto resta valido ma l'acquirente eredita il problema.
Urbanistica vs catastale: due controlli diversi
È l'equivoco più diffuso nelle compravendite. Sono controlli separati, fatti da enti diversi, con norme e sanzioni diverse. Averne solo uno non basta.
| Aspetto | Conformità urbanistica | Conformità catastale |
|---|---|---|
| Ente | Comune (Ufficio Tecnico / SUE) | Agenzia delle Entrate (Catasto) |
| Cosa verifica | Corrispondenza tra costruito e permessi | Corrispondenza tra realtà e planimetria depositata |
| Norma | D.P.R. 380/2001 (art. 46) — L. 47/1985 (art. 40) | Art. 19 c. 14 D.L. 78/2010 (L. 122/2010) |
| Cosa serve in atto | Menzione del titolo edilizio | Dichiarazione di conformità del proprietario + attestazione tecnica |
| Sanzione se manca | Nullità dell'atto (solo se manca del tutto) | Nullità dell'atto (sempre) |
| Come si sana | SCIA in sanatoria / accertamento di conformità (art. 36-36 bis T.U.E.) | Variazione DOCFA (100 € tributi + parcella) |
Per il dettaglio del controllo catastale, fai riferimento alla guida dedicata: Conformità catastale: cos'è, come si verifica e quanto costa nel 2026.
Le norme che la impongono in rogito
Il quadro normativo è stratificato. Semplificando:
- Art. 46 D.P.R. 380/2001: gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati o loro porzioni realizzati dopo il 1° settembre 1967 sono nulli se non contengono gli estremi del permesso di costruire (o del titolo equivalente: DIA, SCIA, permesso in sanatoria).
- Art. 40 L. 47/1985: per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967, in atto va inserita la dichiarazione sostitutiva del venditore che attesta l'inizio dei lavori prima di quella data.
- Art. 46 comma 4 T.U.E.: la nullità può essere sanata successivamente confermando l'atto con una dichiarazione integrativa.
La Cassazione a Sezioni Unite (sent. 8230/2019) ha chiarito che la nullità è di tipo testuale-formale: se la menzione del titolo edilizio è inserita in atto, il rogito è valido anche se in concreto l'immobile presenta difformità rispetto al titolo indicato. È il principio che sta alla base della prassi notarile attuale: menzione sì, verifica sostanziale no per legge.
Fonte: Cass. SS.UU. n. 8230/2019 — orientamento consolidato ripreso da Cass. 5068/2024.
Come si verifica: la relazione tecnica (RTU)
Anche se la legge non la impone, la relazione tecnica di regolarità urbanistica (RTU) è di fatto lo standard chiesto da notai e banche. La redige un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) sulla base di:
- Accesso agli atti in Comune (SUE — Sportello Unico Edilizia): il tecnico ottiene copia di tutti i titoli edilizi rilasciati sull'immobile dall'origine (costruzione, ristrutturazioni, eventuali sanatorie o condoni).
- Confronto con lo stato di fatto: sopralluogo con rilievo delle misure, delle aperture, delle destinazioni d'uso, dei volumi.
- Confronto con la planimetria catastale: se emergono discrepanze anche catastali, il tecnico segnala la necessità di variazione DOCFA.
- Redazione della relazione: elenco dei titoli, esito della verifica (conforme / difforme sanabile / difforme non sanabile), eventuali interventi necessari per la regolarizzazione, che nei casi gravi rientrano nel percorso del Salva Casa 2026.
Nel preliminare è buona prassi inserire una condizione sospensiva: "la vendita è subordinata all'esito positivo della verifica di conformità urbanistica ed edilizia entro X giorni". Così, se emerge un abuso non sanabile, la caparra confirmatoria torna al promissario acquirente senza contenziosi.
Tipi di difformità e come si sanano
La classificazione del D.P.R. 380/2001 distingue quattro categorie principali, con procedure di sanatoria diverse:
| Tipo di difformità | Esempi | Come si sana |
|---|---|---|
| Tolleranze costruttive (art. 34-bis T.U.E.) | Scostamenti da misure, superfici e volumi entro le soglie di legge: 2% (SU >500 mq), 3% (300–500), 4% (100–300), 5% (60–100) e 6% (<60 mq) solo per opere ante 24/05/2024 — post 24/05/2024 vale il 2% generalizzato | Nessuna sanatoria: sono legittime per legge, basta l'asseverazione del tecnico |
| Difformità formali interne | Tramezzi spostati, aperture interne, cambio di destinazione tra ambienti | CILA tardiva (~333 € di sanzione) o SCIA in sanatoria (~1.000 €) |
| Difformità parziali (art. 34 T.U.E.) | Opere che modificano superficie o volumi senza costituire variazione essenziale | Accertamento di conformità art. 36 o 36-bis T.U.E. — oblazione da 516 € a raddoppio del contributo di costruzione |
| Variazioni essenziali (art. 32 T.U.E.) | Aumento di volume oltre il 10%, cambio di destinazione d'uso vincolante, nuovo corpo di fabbrica | Sanabili solo con doppia conformità (piano dell'epoca + piano attuale); in area vincolata quasi mai |
Le sanzioni indicate sono l'importo minimo previsto dalla norma nazionale: molti Comuni applicano importi più alti nel proprio regolamento. Per opere in area vincolata (paesaggistica, storica, sismica) i costi salgono e la sanabilità è più incerta.
Cosa cambia con il Salva-Casa 2024
Il D.L. 69/2024 ("Salva-Casa"), convertito in L. 105/2024, ha ampliato in modo significativo il perimetro di ciò che si può sanare. Le novità più rilevanti per chi compra casa nel 2026:
- Tolleranze costruttive art. 34-bis rese progressive per unità piccole (solo per opere ante 24/05/2024): fino al 6% sotto i 60 mq, 5% fino a 100 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 2% oltre 500 mq. Per opere post 24/05/2024 resta il 2% generale.
- Difformità formali sanabili con CILA/SCIA tardiva anche quando prima serviva il permesso di costruire in sanatoria.
- Accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis T.U.E.): per le opere parzialmente difformi la doppia conformità è richiesta solo per la conformità attuale, con oblazione parametrata al vantaggio economico.
- Cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale resi generalmente ammissibili senza permesso, salvo diverse previsioni comunali.
Fonte: Ministero delle Infrastrutture — Salva-Casa e testo consolidato del D.P.R. 380/2001 aggiornato al D.L. 69/2024.
Cosa succede se manca la conformità
Il rischio pratico dipende dalla natura della difformità:
- Difformità formale non dichiarata: l'acquirente eredita l'opera irregolare. Se se ne accorge entro 1 anno dalla scoperta e 8 anni dal rogito, può agire contro il venditore per vizi occulti (art. 1490 c.c.) chiedendo la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.
- Abuso sanabile non regolarizzato: il Comune, in caso di accertamento, ordina la sanatoria a spese del proprietario attuale (chi possiede oggi). Costo tipico: 2.000-8.000 € tra oneri e tecnico.
- Abuso non sanabile (art. 31 T.U.E.): il Comune emette ordine di demolizione. Se il proprietario non demolisce entro 90 giorni, il bene viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.
- Mancata menzione del titolo in atto: rogito nullo, con possibilità di conferma successiva (art. 46 c. 4 T.U.E.) se il titolo in realtà esiste ed era omesso solo per dimenticanza.
Conformità urbanistica e mutuo: cosa vuole la banca
Nessuna banca eroga un mutuo senza aver visto — direttamente o tramite il perito — la relazione tecnica di regolarità urbanistica. È uno dei controlli cardine della perizia tecnica. Il perito confronta lo stato reale con i titoli depositati in Comune e segnala nel report ogni scostamento.
Esito tipico in perizia:
- Immobile conforme o con sole tolleranze costruttive: nessun impatto sul mutuo.
- Difformità formale sanabile: la banca subordina l'erogazione alla presentazione della SCIA/CILA tardiva prima del rogito. Il notaio riporta gli estremi della sanatoria in atto.
- Difformità sostanziale non ancora sanata: il perito valuta l'immobile solo nella parte regolare. Il valore stimato può scendere del 15-40%, con riduzione proporzionale del massimo mutuabile e impatto diretto sul rapporto LTV.
- Abuso non sanabile: la banca non eroga. In molti casi l'immobile è di fatto invendibile.
Attenzione a non confondere questo scenario con la sola assenza di agibilità (SCA): è un requisito amministrativo distinto dalla conformità urbanistica e, se l'immobile è comunque regolare dal punto di vista edilizio, la banca eroga il mutuo più spesso di quanto si pensi. Per capire quando invece la difformità edilizia diventa un ostacolo reale, vedi difformità edilizie e mutuo: quando bloccano il finanziamento.
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Costi tipici della verifica e della sanatoria
| Voce | Costo indicativo 2026 | Note |
|---|---|---|
| Accesso agli atti in Comune | 30-150 € | Diritti di segreteria + eventuali fotocopie |
| Sopralluogo e rilievo | 200-500 € | Variabile per superficie e complessità |
| Relazione tecnica RTU (asseverata) | 400-1.200 € | Include accesso atti, rilievo e redazione |
| CILA tardiva (sanzione fissa) | 333,33 € | Art. 6-bis c. 5 T.U.E. — sanzione minima nazionale |
| SCIA in sanatoria (sanzione) | da 1.032 € | Art. 36-bis T.U.E. (introdotto da L. 105/2024 in sostituzione dell'ex art. 37 c. 4, abrogato) — molti Comuni applicano importi maggiori |
| Accertamento di conformità art. 36 T.U.E. | da 516 € a raddoppio contributo costruzione | Oblazione parametrata al vantaggio economico |
| Parcella tecnico per pratica di sanatoria | 800-3.000 € | Dipende da complessità e area geografica |
Le sanzioni indicate sono minime nazionali del D.P.R. 380/2001. Molti Comuni deliberano importi più alti. Le parcelle tecniche sono liberalizzate dal D.L. 1/2012 (art. 9): non esiste più un tariffario obbligatorio, chiedi sempre almeno tre preventivi scritti prima di conferire l'incarico.
Checklist per l'acquirente
- Chiedere al venditore copia dei titoli edilizi(permesso di costruire, SCIA, CILA, condono) già in fase di proposta d'acquisto.
- Inserire nel preliminare una condizione sospensiva di conformità urbanistica ed edilizia (formule diverse: l'urbanistica riguarda il piano regolatore, l'edilizia il titolo singolo).
- Commissionare la relazione tecnica di regolarità (RTU) prima di versare la caparra, o subito dopo con clausola di rimborso.
- Verificare che la relazione includa anche la conformità catastale: sono due controlli separati ma spesso li fa lo stesso tecnico.
- Ottenere in Comune, tramite il tecnico, il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) — obbligatorio solo per terreni sopra i 5.000 m², ma utile in ogni caso.
- Se l'immobile è antecedente al 1° settembre 1967, chiedere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'art. 40 L. 47/1985.
- Verificare la presenza dell'APE valido e coerente con lo stato di fatto: interventi non dichiarati possono averlo reso obsoleto.
