Salva Casa in 30 secondi
Il Decreto Salva Casa è la legge 24 luglio 2024 n. 105 (che ha convertito con modificazioni il D.L. 29 maggio 2024 n. 69), in vigore dal 28 luglio 2024. Ha modificato il Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) per rendere più facile regolarizzare piccole difformità edilizie che prima bloccavano la vendita della casa.
Le novità pratiche più importanti per chi vende o compra casa:
- tolleranze costruttive fino al 6% (per unità sotto 60 mq, opere ante 24/05/2024);
- nuova sanatoria semplificata art. 36-bis: basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca;
- cambi di destinazione d'uso più liberi nella stessa categoria funzionale;
- pergole bioclimatiche in edilizia libera e VEPA anche sotto i porticati (senza CILA/SCIA);
- altezze minime abitative fino a 2,40 m in deroga.
Non è un condono: le opere senza permesso di costruire o in totale difformità restano nell'art. 36, con la doppia conformità piena, e nelle zone con vincolo paesaggistico si sana solo se l'autorità del vincolo riconosce l'opera compatibile (art. 36-bis, comma 4).
Cos'è il Decreto Salva Casa e da quando è in vigore
Il D.L. 29 maggio 2024 n. 69 — cosiddetto "Salva Casa" — è stato convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024 n. 105, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024 ed entrata in vigore il 28 luglio 2024. Non è una legge autonoma ma una novella del D.P.R. 380/2001: ne modifica articoli chiave (6, 9-bis, 23-ter, 34-bis, 36) e ne introduce di nuovi (36-bis, 34-ter con nuove ipotesi speciali).
Le linee guida applicative sono state pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) a gennaio 2025 e chiariscono come si combinano le nuove tolleranze, la sanatoria semplificata e i cambi d'uso.
Fonti primarie: L. 105/2024 in Gazzetta Ufficiale · D.L. 69/2024 su Normattiva.
Tolleranze costruttive fino al 6% (art. 34-bis)
L'art. 34-bis del T.U.E. definisce le piccole difformità che non costituiscono illecito edilizio: differenze minime tra progetto autorizzato e opera realizzata su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta. Il Salva Casa ha ampliato le percentuali, ma solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
| Superficie utile | Tolleranza (ante 24/05/2024) | Tolleranza (post 24/05/2024) |
|---|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% | 2% |
| Fino a 100 mq | 5% | 2% |
| 100–300 mq | 4% | 2% |
| 300–500 mq | 3% | 2% |
| Oltre 500 mq | 2% | 2% |
Attenzione a due cavilli operativi:
- Distanze e requisiti igienico-sanitari: la soglia è sempre 2%, a prescindere dalla data e dalla superficie (art. 34-bis comma 1). Non ci sono deroghe di favore.
- Verifica separata, non cumulo: se la difformità riguarda due parametri (es. superficie coperta e altezza), ognuno si confronta con la sua soglia. Quello che ci rientra è una tolleranza, quello che la supera va sanato, e le difformità non si sommano. Lo hanno chiarito le linee guida MIT.
- Superficie originaria: il calcolo della SU si fa sul titolo edilizio originario, senza considerare frazionamenti successivi — per evitare che chi ha spezzato l'immobile in più unità benefici di percentuali più generose.
Come si dichiarano. Non serve un procedimento di sanatoria: il tecnico attesta la tolleranza nella modulistica edilizia o in un'apposita dichiarazione asseverata da allegare al rogito. In zone sismiche non a bassa sismicità occorre un'attestazione aggiuntiva sul rispetto delle NTC.
Fonte: art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 su Normattiva + Linee guida MIT gennaio 2025.
Sanatoria semplificata art. 36-bis: la vera novità
La modifica più rilevante è l'introduzione dell'art. 36-bis T.U.E.: un nuovo accertamento di conformità dedicato alle parziali difformità (art. 34) e alle variazioni essenziali (art. 32). Fino al 27 luglio 2024, per sanare qualsiasi difformità dell'immobile serviva la doppia conformità ex art. 36: l'opera doveva essere conforme alle norme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Un abuso legittimo oggi ma non nel 1985 era insanabile.
Il nuovo art. 36-bis supera questa regola per le difformità parziali. Il comma 1 permette di ottenere il permesso di costruire, o di presentare la SCIA, in sanatoria «se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione». Le conseguenze pratiche sono enormi per migliaia di immobili storici modificati negli anni.
| Tipo abuso | Norma applicabile | Regime |
|---|---|---|
| Assenza del permesso di costruire o totale difformità | Art. 36 T.U.E. | Doppia conformità (ancora richiesta) |
| Parziale difformità (art. 34) | Art. 36-bis T.U.E. (nuovo) | Urbanistica di oggi + edilizia dell'epoca |
| Variazioni essenziali (art. 32) | Art. 36-bis T.U.E. (nuovo) | Urbanistica di oggi + edilizia dell'epoca |
| Assenza o difformità dalla SCIA (art. 37) | Art. 36-bis T.U.E. (l'art. 37, comma 4, è abrogato) | Urbanistica di oggi + edilizia dell'epoca |
Quando non basta l'art. 36-bis. Se l'abuso è totale (immobile costruito senza permesso, o del tutto difforme dal permesso originario), si torna sull'art. 36 con la doppia conformità: il Salva Casa non ha toccato quel regime. Anche in zone paesaggistiche vincolate, la sanatoria richiede sempre l'accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 167 Codice dei Beni Culturali).
Cambio di destinazione d'uso più libero
Il nuovo art. 23-ter T.U.E., riformato dal Salva Casa, distingue i mutamenti d'uso in due tipi:
- Cambio all'interno della stessa categoria funzionale (residenziale, turistico-ricettivo, produttivo/direzionale, commerciale, rurale) → sempre libero, senza titolo edilizio salvo diversa disposizione della legge regionale.
- Cambio tra categorie funzionali diverse (es. A/10 ufficio → A/2 abitazione) → possibile tramite SCIA, se l'immobile si trova in zone urbane consolidate (zona omogenea A, B, C secondo D.M. 1444/1968) e purché non sia esplicitamente vietato dallo strumento urbanistico comunale.
Le linee guida MIT chiariscono che il mutamento è ammissibile anche senza opere edilizie; se richiede opere (spostamento bagno, cucina), si sommano i titoli necessari per quelle. In ogni caso occorre poi aggiornare il Catasto con un DOCFA per la nuova categoria (es. A/10 → A/2) e ricalcolare la rendita.
Edilizia libera: VEPA, pergole, tende
Il Salva Casa ha aggiornato l'art. 6 comma 1 del T.U.E.: ha esteso ai porticati le VEPA, in edilizia libera dal 2022, e ha aggiunto tende e pergole bioclimatiche. Oggi sono quindi edilizia libera (senza CILA, senza SCIA, senza permesso):
- VEPA — Vetrate Panoramiche Amovibili su balconi, terrazze, logge, purché non creino uno spazio stabilmente chiuso e non incrementino la superficie utile né la volumetria.
- Pergole bioclimatiche e strutture di protezione dal sole/agenti atmosferici (tende, pergole a lame orientabili), entro i limiti dell'art. 6 lett. b-bis e b-ter.
Attenzione ai vincoli: negli immobili tutelati (D.Lgs. 42/2004 — vincoli paesaggistici, storici, artistici) l'edilizia libera non elimina l'obbligo di autorizzazione paesaggistica. Chiedere sempre alla Soprintendenza o al Comune competente prima di installare.
Cosa NON si può sanare con il Salva Casa
Il messaggio politico del provvedimento è "salvare la casa", ma non tutto è sanabile. Restano fuori:
- Opere in totale difformità o senza permesso di costruire per cui non c'è conformità alla disciplina attuale (art. 36 con doppia conformità);
- Abusi in aree soggette a vincolo paesaggistico realizzati dopo l'apposizione del vincolo senza autorizzazione, se l'autorità del vincolo non li riconosce compatibili (art. 36-bis, comma 4);
- Aumenti di volumetria o superficie in zone dove il PRG comunale non li ammette oggi;
- Opere in zone sismiche che non rispettano le NTC per le costruzioni (attestazione tecnica obbligatoria);
- Costruzioni su suoli demaniali o vincolati (idrogeologico, fluviale, alveo);
- Lottizzazione abusiva (art. 30 T.U.E.), che rimane reato non sanabile.
Per un quadro completo delle categorie di difformità (lieve, media, grave) si veda la guida dedicata alla conformità urbanistica e, per il profilo catastale, alla conformità catastale.
Quanto costa: sanzioni e parcelle 2026
La sanatoria non è gratis. Il costo tipico si compone di oblazione (dovuta al Comune) + parcella tecnica + eventuali oneri accessori.
| Voce | Importo 2026 | Fonte / note |
|---|---|---|
| Oblazione art. 36-bis T.U.E., lavori che richiedevano la SCIA | da 1.032 € a 10.328 € (da 516 € a 5.164 € con doppia conformità) | Doppio dell'aumento di valore stimato dall'Agenzia delle Entrate (art. 36-bis c. 5 lett. b) |
| Oblazione art. 36-bis T.U.E., lavori che richiedevano il permesso di costruire | doppio del contributo di costruzione, +20% | Senza il 20% se c'è la doppia conformità (art. 36-bis c. 5 lett. a) |
| Sanzione CILA tardiva (art. 6-bis c. 5) | 1.000 € | Ridotta di due terzi (333,33 €) se la CILA è presentata spontaneamente quando i lavori sono in corso |
| Parcella tecnico per sanatoria semplice | 500–1.500 € | Sopralluogo + pratica |
| Parcella tecnico per sanatoria complessa | 1.500–3.000 € | Con calcoli strutturali o zone vincolate |
| Aggiornamento DOCFA (se serve) | 70 € tributo | D.Lgs. 347/1990 — per unità |
| Diritti di segreteria Comune | variabili (50–500 €) | Fissati dal regolamento comunale |
I range di parcella sono indicativi e non vincolanti: i tariffari di geometri, architetti e ingegneri sono stati liberalizzati (D.L. 1/2012). Chiedere sempre più preventivi. Gli importi dell'oblazione art. 36-bis sono quelli previsti dal testo dell'articolo come modificato dalla L. 105/2024; la quantificazione puntuale la fa il Comune, sulla base dell'aumento di valore stimato dall'Agenzia delle Entrate per i lavori da SCIA o del contributo di costruzione per quelli da permesso.
Procedura pratica per la sanatoria
I passaggi tipici per una sanatoria Salva Casa (art. 36-bis) sono:
- Sopralluogo del tecnico (geometra, architetto, ingegnere) e recupero della visura catastale e ipotecaria per fotografare lo stato attuale;
- Accesso agli atti al Comune (SUE — Sportello Unico Edilizia) per acquisire titoli storici, permessi, condoni pregressi;
- Confronto stato di fatto vs stato legittimo (art. 9-bis T.U.E., anch'esso semplificato dal Salva Casa);
- Classificazione della difformità: tolleranza (art. 34-bis, nessuna sanatoria), parziale difformità (art. 36-bis, urbanistica attuale ed edilizia dell'epoca), totale difformità o assenza del permesso di costruire (art. 36, doppia conformità);
- Redazione della pratica e presentazione al Comune con oblazione e allegati (relazione tecnica asseverata, planimetrie, documentazione fotografica);
- Attesa del provvedimento (art. 36-bis: dopo 45 giorni senza risposta la domanda di permesso si intende accolta, mentre sulla SCIA in sanatoria il Comune ha 30 giorni per opporsi; art. 36: dopo 60 giorni senza risposta si intende rifiutata);
- Aggiornamento catastale con DOCFA e ricalcolo rendita se sono cambiati vani o categoria.
Salva Casa e mutuo: cosa cambia per chi compra
Il Salva Casa non parla di mutui, ma cambia indirettamente le regole del gioco per chi compra (come si ottiene il mutuo su una casa con abusi edilizi è spiegato a parte):
- Meno perizie bloccate: molte difformità che prima facevano fallire la perizia (bagno spostato, misure diverse dal progetto) oggi rientrano nelle tolleranze o si sanano con l'art. 36-bis. Una veranda chiusa senza titolo crea volume: di solito serve la doppia conformità dell'art. 36, da verificare con un tecnico.
- Immobili "vecchi" tornano commerciabili: case storiche con piccoli abusi accumulati negli anni ora sono sanabili con la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca.
- Attenzione ai costi di sanatoria: se il venditore non sana, il costo cade sull'acquirente. È bene includere sempre nella proposta d'acquisto una condizione sospensiva di regolarità edilizia.
- Attenzione al valore in perizia: anche se sanabile, l'abuso in atto riduce il valore stimato dal perito. Se la banca finanzia solo l'80% del valore, un immobile con abusi ha un LTV effettivo più basso di quanto sembri sul prezzo di vendita.
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Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale, fiscale o tecnica. Il Salva Casa è una riforma complessa e le sue applicazioni concrete variano per Regione e Comune: rivolgersi sempre a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) iscritto al relativo Ordine e a un notaio prima di intraprendere pratiche di sanatoria o compravendite con immobili difformi.
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