Comprare casa in cooperativa edilizia: come funziona il mutuo?

Risposta rapida

In una cooperativa edilizia a proprietà divisa il mutuo di solito arriva alla fine: durante i lavori paghi gli acconti, e quando ricevi la casa con l'atto di assegnazione ti accolli la tua quota del mutuo che la cooperativa ha preso per costruire. Per liberare la cooperativa serve il sì espresso della banca, che di solito prima guarda il tuo reddito come per un mutuo nuovo. Se la cooperativa lo consente, puoi pagare la tua parte con un mutuo tuo. Nella proprietà indivisa invece la casa resta della cooperativa e un mutuo tuo non si fa.

Il rischio più grosso sta negli acconti, che la legge protegge come quelli di chi compra dal costruttore (le tutele per chi compra una casa da costruire). Se compri da un'impresa una casa ancora da finire, valgono le regole del mutuo per una casa in costruzione. Per capire se il tuo reddito regge la quota puoi fare la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti vedi quanto puoi chiedere e con che rata.

Come funziona, passo per passo

In cooperativa i soci si fanno costruire la casa e la pagano un po' alla volta. Nella proprietà divisa il percorso tipico è questo.

1. Entri come socio e versi la quota sociale.
2. Prenoti l'alloggio e versi gli acconti secondo il piano che firmi: è qui che la cooperativa deve darti la fideiussione.
3. La cooperativa costruisce con un suo mutuo, di solito con l'ipoteca su tutto il complesso. A fine lavori il mutuo si divide in quote, una per alloggio, con il frazionamento, che può chiedere anche l'assegnatario per la sua parte (art. 39, comma 6, TUB).
4. Con la delibera di assegnazione ricevi le chiavi e di solito cominci a pagare le rate della tua quota.
5. Con l'atto di assegnazione dal notaio diventi proprietario: firmi l'accollo o saldi con un mutuo tuo, e ricevi la polizza decennale sui gravi difetti di costruzione (art. 4 D.Lgs. 122/2005).

Proprietà divisa o indivisa?

Nella proprietà divisa le case finite passano ai soci. Nell'indivisa restano della cooperativa, che le costruisce o le compra «da assegnare in godimento d'uso ai propri soci», come scrive l'Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 71/E del 18 aprile 2007. Lì non compri la casa: non c'è un acquisto da finanziare né un alloggio da ipotecare a tuo nome, quindi niente mutuo tuo. Il mutuo, se c'è, è della cooperativa, e la stessa risoluzione riconosce a lei il beneficio fiscale sugli interessi (art. 15, comma 1, lett. b), e comma 1-ter, TUIR).

Accollo della quota della cooperativa o mutuo tuo?

Con l'accollo prendi su di te la quota del mutuo della cooperativa che riguarda il tuo alloggio. La cooperativa ne esce solo se la banca dichiara espressamente di liberarla o accetta un accollo che prevede espressamente la liberazione; altrimenti resta obbligata insieme a te (art. 1273 c.c.). Per questo la banca di solito valuta il socio come per un mutuo nuovo: reddito, rate in corso, segnalazioni.

Tasso e durata però non li scegli: «salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo», e il tasso segue i criteri del preammortamento che lo precede (art. 39, comma 6-quater, TUB). Chiedi il contratto di mutuo della cooperativa prima di entrare. Dopo l'accollo puoi estinguere la quota senza penali, perché l'art. 120-ter TUB copre anche i mutui delle persone fisiche «accollati a seguito di frazionamento», oppure valutare la surroga.

Con un mutuo tuo scegli banca, tasso e durata: di solito la banca finanzia fino all'80% del minore fra costo e perizia, e gli acconti già versati fanno da anticipo. Con la cooperativa va concordato come chiudere la tua quota del suo mutuo, e chi paga l'eventuale penale: il divieto dell'art. 120-ter TUB protegge le persone fisiche, non la cooperativa, per la quale vale il suo contratto.

Quanto resta da pagare all'assegnazione e che rata

Un esempio con cifre ipotetiche: alloggio da 240.000 € più IVA, 72.000 € di acconti. All'assegnazione restano 168.000 €, il 70% del costo, più l'IVA su questa parte (6.720 € al 4% con i requisiti prima casa). Le rate usano il tasso fisso stimato oggi (IRS della durata più lo spread medio stimato, rilevati in data 29 ottobre 2026); il reddito è quello con cui la rata vale il 33% del netto.

Con l'accollo contano tasso e durata del contratto della cooperativa. Con meno acconti la quota sale: con 48.000 € versati restano 192.000 €, e a 25 anni la rata è di 982 €. Sul reddito il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Il metodo è spiegato in come facciamo i calcoli.

Gli acconti sono protetti?

Sì, se il titolo edilizio è stato chiesto dopo il 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del decreto (art. 5 D.Lgs. 122/2005). Il decreto chiama «costruttore» anche la cooperativa edilizia e protegge anche chi, «ancorché non socio», si è impegnato con lei per avere la casa (art. 1). Per le cooperative la fideiussione va consegnata con l'atto «con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima» (art. 2, comma 2): in pratica al primo versamento o al primo impegno.

La fideiussione la rilascia una banca o un'assicurazione e copre quello che versi prima dell'assegnazione, tranne la parte che arriva dal mutuo. Paga però solo se la cooperativa entra in una «situazione di crisi» o, se il titolo edilizio è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019, se al rogito manca la polizza decennale e tu recedi dal contratto (art. 3, comma 3, e art. 5, comma 1-ter).

Se la cooperativa si ferma o va in liquidazione

Se è insolvente, la cooperativa va in liquidazione coatta amministrativa, disposta dall'autorità che la vigila, o, se svolge attività commerciale, in liquidazione giudiziale (art. 2545-terdecies c.c.). L'autorità può anche scioglierla se non persegue lo scopo mutualistico o non deposita il bilancio per due anni di fila (art. 2545-septiesdecies c.c.).

• Con la fideiussione: dalla pubblicazione del provvedimento che apre la procedura chiedi i soldi al garante con una raccomandata, se l'organo della procedura non ha scelto di subentrare nel contratto; paga entro trenta giorni, con gli interessi legali fino alla crisi (art. 3 D.Lgs. 122/2005).
• Senza fideiussione chiedi l'ammissione allo stato passivo. In un caso chiuso dalla Cassazione nel 2024, una socia di una cooperativa in liquidazione coatta è stata ammessa anche per gli interessi del mutuo pagati per l'alloggio, perché versati «in conto costruzione» (sez. 1, ord. n. 18538/2024). Quanto incassi dipende da quello che resta.
• Scioglimento senza insolvenza: non è fra le situazioni di crisi del decreto, quindi la fideiussione non scatta da sola.
• Casa già assegnata: con l'atto dal notaio è tua. Se prima mutuo e ipoteca sono stati frazionati, sulla casa pesa solo la tua quota; se no, l'ipoteca della cooperativa resta per intero anche sulla tua casa (art. 2809 c.c.).

I passi pratici sono quelli di quando il costruttore fallisce prima della consegna.

Se vuoi uscire: recesso ed esclusione

«Il socio cooperatore può recedere dalla società nei casi previsti dalla legge e dall'atto costitutivo» (art. 2532 c.c.). Si comunica con una raccomandata, che gli amministratori esaminano entro sessanta giorni; per il rapporto sulla casa, salvo regole diverse, il recesso ha effetto a fine esercizio se lo comunichi tre mesi prima, altrimenti alla fine di quello dopo. Chi viene meno in modo grave ai suoi obblighi può invece essere escluso (art. 2533 c.c.).

In tutti e due i casi le somme versate per la casa sono, per la Cassazione, parte del prezzo, «alla cui restituzione la cooperativa è, quindi, tenuta, in caso di scioglimento dal rapporto sociale per esclusione o per recesso, anche in presenza di un disavanzo di bilancio» (sez. 1, ordinanza n. 18538 dell'8 luglio 2024, che richiama un suo orientamento). Tempi e modi dipendono da statuto e regolamento. La fideiussione qui non aiuta: copre la crisi della cooperativa, non la tua uscita.

IVA e detrazione degli interessi

Per l'IVA l'assegnazione ai soci è una cessione (art. 2 D.P.R. 633/1972). Sulla casa appena costruita, se non è di lusso, paghi il 4% con i requisiti prima casa e il 10% senza (Tabella A, parte II, n. 26, e parte III, n. 127-undecies; dal 2027 parte II, n. 22, e parte IV, n. 114, del testo unico IVA, D.Lgs. 10/2026): nell'esempio 9.600 € oppure 24.000 €. Sugli acconti l'IVA si paga alla data di ogni pagamento, anche se l'assegnazione si considera fatta al rogito (art. 6). Le altre imposte seguono le regole degli acquisti con l'IVA, spiegate in IVA o imposta di registro.

Se la casa è la tua abitazione principale, gli interessi della quota si detraggono al 19% su un massimo di 4.000 € l'anno, tetto unico anche con più intestatari (art. 15, comma 1, lett. b), TUIR; dal 2027 art. 14 del D.Lgs. 117/2026). Per la guida dell'Agenzia delle Entrate, nella proprietà divisa contano anche i rimborsi alla cooperativa per gli interessi del suo mutuo non ancora frazionato, dal «momento della delibera di assegnazione dell'alloggio», non dal rogito. Se però la casa non ha l'abitabilità e non ci porti la residenza entro dodici mesi, la detrazione si perde «anche se la causa è imputabile al comune».

Alcuni casi particolari

• Edilizia convenzionata: se la cooperativa ha costruito con una convenzione del Comune, prezzo di rivendita e requisiti li fissa la convenzione, come spiegato in comprare casa in edilizia convenzionata.
• Morte del socio prima dell'assegnazione: gli eredi hanno diritto alla liquidazione della quota; prendono il suo posto nella cooperativa solo se l'atto costitutivo lo prevede e se hanno i requisiti per entrare (art. 2534 c.c.).
• Diritto di superficie: di solito la banca vuole che il diritto duri più del mutuo.
• Reddito oltre 75.000 €: per l'Agenzia delle Entrate conta la data dell'accollo, non quella del mutuo della cooperativa; con un accollo firmato dal 2025 gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR.
• Titolo edilizio chiesto fino al 21 luglio 2005: la fideiussione non è obbligatoria.
• Versamenti prima della richiesta del permesso di costruire: il decreto riguarda le case per cui il permesso è già stato chiesto (art. 1, lett. d, D.Lgs. 122/2005). Se la cooperativa chiede soldi prima, chiedi a che punto è il permesso e quali garanzie ti dà.