Comprare casa in edilizia convenzionata: mutuo e affrancazione

Risposta rapida

Sì, la banca fa il mutuo anche su una casa in edilizia convenzionata, ma lo calcola sul prezzo massimo di cessione, non sul valore di mercato. Quel prezzo lo fissa la convenzione firmata con il Comune e vale anche per chi compra dopo il primo acquirente, finché il vincolo non viene tolto con l'affrancazione. Di solito la banca presta l'80% del minore fra prezzo e perizia; alcune arrivano a tutto il prezzo imposto, se resta entro l'80% della perizia.

«No affrancazione», negli annunci, vuol dire che il vincolo c'è ancora: paghi meno di una casa libera, ma ritroverai lo stesso tetto quando rivendi. Per sapere subito quale rata regge il tuo reddito, la simulazione di GoMutuo è gratuita e richiede 6 minuti.

Che cos'è il prezzo massimo di cessione?

È il prezzo più alto a cui la casa si può vendere, fissato dalla convenzione che chi l'ha costruita (un'impresa, una cooperativa o un privato) ha firmato con il Comune in cambio del terreno o di un permesso di costruire meno caro. Le convenzioni sono di due tipi. Quelle dei piani di zona (PEEP), con il terreno in diritto di superficie per 60-99 anni o in proprietà, fissano i criteri «per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi» (L. 865/1971, art. 35). Quelle dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001, le vecchie convenzioni Bucalossi, valgono per chi costruisce pagando solo gli oneri di urbanizzazione e durano da 20 a 30 anni. Il prezzo si aggiorna con le regole della convenzione, che fissa anche l'affitto massimo.

La parte di prezzo sopra il massimo non regge. L'art. 18 è secco: «Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente» (D.P.R. 380/2001, art. 18, c. 5). E per tutte le convenzioni, finché il vincolo resta, il contratto di vendita «non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato» (L. 448/1998, art. 31, c. 49-quater).

Chi può comprare una casa in edilizia convenzionata?

Dipende dalla convenzione: la legge nazionale non fa un elenco valido per tutte le case, e la convenzione può riservare l'acquisto a chi ha certi requisiti oppure non chiederne. Se la casa ha avuto anche contributi pubblici (edilizia agevolata), li fissano la Regione e i bandi: nel Lazio, per esempio, cittadinanza, residenza o lavoro, non avere già una casa e un reddito entro il limite (FAQ della Regione Lazio). Se il vincolo di prezzo è già stato tolto, la legge fa cadere anche «qualsiasi vincolo di natura soggettiva» (c. 49-quater).

Quanto presta la banca su una casa convenzionata?

Il mutuo si calcola sul prezzo vincolato, che è il prezzo dell'atto. Alcune banche finanziano fino all'80% del prezzo imposto, altre fino a tutto il prezzo imposto, ma sempre entro l'80% del valore di perizia. Un esempio con cifre di fantasia: prezzo massimo di 150.000 €, mentre la stessa casa senza vincolo varrebbe 200.000 €; mutuo a tasso fisso a 25 anni.

Per un mutuo pari al prezzo serve una perizia di almeno 187.500 €: chiedi alla banca come il suo perito stima una casa ancora vincolata, perché se la stima si ferma al prezzo massimo anche il mutuo si ferma all'80% di quel prezzo. La casa già affrancata costa 50.000 € in più e chiede 10.000 € di anticipo in più (con il mutuo all'80% in tutti e due i casi), ma quando la rivendi non ha tetti. Il tasso è stimato: IRS a 25 anni (29 ottobre 2026) più uno spread medio dello 0,30%, una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia (TAN 3,70%). Lo stipendio è quello con cui la rata vale il 33% del netto: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Che cosa vuol dire «no affrancazione» nell'annuncio?

Vuol dire che nessuno ha mai tolto il vincolo: la casa si vende al massimo al prezzo della convenzione, a te come a chi un giorno la comprerà da te. Se l'annuncio chiede di più, fermati prima della proposta: per la differenza il contratto non produce effetti, chi l'ha pagata può chiederla indietro al venditore, e la pretesa si estingue con l'affrancazione. Le strade pulite sono due: comprare al prezzo massimo, oppure chiedere al venditore di affrancare prima del rogito.

Prima della proposta chiedi per iscritto:

1. la convenzione, con data e durata, e se la casa è in diritto di superficie o in proprietà;
2. al Comune, il prezzo massimo aggiornato e gli eventuali requisiti per comprare;
3. se si può affrancare subito, quanto costa e chi paga, da scrivere nel preliminare;
4. che lo stato di fatto corrisponda ai titoli edilizi: le difformità edilizie possono fermare il mutuo anche qui.

Quanto costa togliere il vincolo e chi lo paga?

Il vincolo si toglie dopo almeno cinque anni dal primo trasferimento della casa. Lo chiedono le persone che hanno interesse, «anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile» (L. 448/1998, art. 31, c. 49-bis): il proprietario, ma anche chi ha già venduto. Il Comune deve rispondere entro novanta giorni, e il vincolo cade con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, trascritti nei registri immobiliari. Chi paga lo decidono venditore e compratore.

Il conto lo fa il Comune. La base è il corrispettivo del comma 48 dello stesso articolo: il 60% del valore di mercato dell'area, al netto di quanto pagato a suo tempo per il diritto di superficie (rivalutato con l'indice ISTAT), e non oltre il prezzo delle aree che il Comune cede in proprietà. Il D.M. 151/2020 ne prende la metà, per i millesimi del tuo alloggio, e la moltiplica per gli anni che mancano alla fine della convenzione divisi per la sua durata; per il diritto di superficie di 60-99 anni il risultato si dimezza ancora. Con una base di fantasia di 12.000 € per il tuo alloggio, già calcolata sui millesimi: convenzione di 30 anni firmata 18 anni fa, 12.000 × 0,5 × (30 − 18) ÷ 30 = 2.400 €; diritto di superficie di 99 anni concesso 30 anni fa, 12.000 × 0,5 × (99 − 30) ÷ 99 × 0,5 = 2.091 €. A convenzione scaduta la formula dà zero: chiedi al Comune se serve comunque un atto.

Il tetto di 5.000 o 10.000 € ad alloggio che si legge ancora in giro non vale per le domande presentate dopo il 21 maggio 2022: l'ha tolto il D.L. 21/2022, art. 10-quinquies. Il Comune concede una dilazione con gli interessi legali, se presenti una fideiussione (D.M. 151/2020, art. 2), e la legge permette di pagare con un mutuo: «le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo» (c. 49-bis). Se vuoi farlo insieme all'acquisto, dillo subito alla banca.

Che cosa succede quando un giorno rivendi?

Il vincolo ti segue. Le Sezioni unite della Cassazione (sentenza n. 21348 del 6 luglio 2022) hanno stabilito che «il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione», nei piani di zona come nelle convenzioni dell'art. 18: «chi vuole vendere l'immobile a prezzo di mercato può farlo solo attraverso la procedura di affrancazione».

Il tetto che oggi ti fa pagare meno, quindi, un giorno limiterà il tuo prezzo di vendita, e chi comprerà da te avrà un mutuo calcolato sul prezzo vincolato. Se il primo trasferimento è di più di cinque anni fa puoi affrancare quando vuoi; se la casa è nuova devi aspettare cinque anni dal tuo acquisto.

Alcuni casi particolari

• Casa nuova dal costruttore. Vale il prezzo della convenzione; se la casa non è finita, tempi del mutuo e acconti sono in mutuo per una casa in costruzione.
• Casa di una cooperativa. Per il socio contano l'assegnazione e l'eventuale accollo della quota di mutuo: li spiega comprare casa con una cooperativa edilizia.
• Diritto di superficie. Le banche chiedono che la durata che resta al diritto copra quella del mutuo, e la trasformazione in piena proprietà (commi 47 e 48) si paga a parte: vedi diritto di superficie e mutuo.
• Casa popolare riscattata. L'alloggio pubblico comprato dall'inquilino ha altre regole, con divieto di rivendita e prelazione dell'ente: le trovi nella pagina sul riscatto della casa popolare.
• Edilizia agevolata. Se la casa ha avuto contributi pubblici, nei primi cinque anni dall'assegnazione o dall'acquisto si vende o si affitta solo con l'autorizzazione della Regione, se ci sono «gravi, sopravvenuti e documentati motivi» (L. 179/1992, art. 20). Se compri una casa che gode ancora del contributo pubblico, lo mantieni solo se hai i requisiti soggettivi in vigore al momento del subentro (art. 20, c. 2).
• Garanzia del Fondo prima casa. La legge la riserva «esclusivamente» ad alcune categorie (L. 147/2013, art. 1, c. 48, lett. c), come giovani coppie, under 36 e conduttori di alloggi IACP: con la garanzia la banca può arrivare a tutto il prezzo vincolato, se lo concede.