La cessione del quinto (CQS) non è un mutuo e non può sostituirlo: è un prestito personale rimborsato con trattenuta in busta paga o pensione, fino a 1/5 del netto mensile. Nel 2026 può affiancare il mutuo per coprire l'anticipo o consolidare debiti pre-istruttoria, ma la banca la considera un debito già in essere che riduce la capacità di indebitamento.
Cos'è la cessione del quinto
La cessione del quinto dello stipendio (CQS) è un prestito personale regolato dal D.P.R. 180/1950, rimborsato tramite trattenuta diretta operata dal datore di lavoro (o INPS per i pensionati). La rata non può superare 1/5 del reddito netto mensile.
- Durata: fino a 120 mesi (10 anni).
- Importo: la legge non fissa una cifra; dipende dalla rata (un quinto del netto) e dalla durata.
- Assicurazione obbligatoria: la cessione deve avere «la garanzia dell'assicurazione sulla vita e contro i rischi di impiego od altre malleverie», cioè un'assicurazione o un'altra garanzia equivalente (art. 54 del D.P.R. 180/1950).
- Beneficiari: dipendenti privati, statali e pensionati INPS.
- Costo: nel decreto del MEF del 28 settembre 2026, in vigore dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026, il tasso effettivo globale medio dei prestiti contro cessione del quinto è 14,23% fino a 15.000 € e 9,88% oltre 15.000 €, spese comprese. Il tasso della singola offerta lo leggi nel preventivo, alla voce TAEG.
Differenze con il mutuo ipotecario
- Garanzia: la CQS è garantita dallo stipendio, il mutuo dall'ipoteca sull'immobile.
- Finalità: la CQS è libera (senza obbligo di destinazione); il mutuo prima casa è vincolato all'acquisto immobile.
- Tassi: nel IV trimestre 2026 il tasso medio ufficiale (TEGM) dei mutui ipotecari a tasso fisso è 4,52%, quello delle cessioni del quinto 9,88% oltre 15.000 € e 14,23% fino a 15.000 €: la cessione costa più del doppio.
- Durata: mutuo di solito fino a 30 anni; CQS al massimo 10 anni.
- Importi: il mutuo si misura sul valore della casa e sul reddito; la CQS solo sulla rata del quinto.
- Notaio e ipoteca: presenti nel mutuo, assenti nella CQS.
Per capire meglio il costo effettivo di un mutuo, vedi la guida differenza tra TAN e TAEG.
Cessione del quinto e mutuo insieme: si può?
Sì, ma con vincoli precisi. La banca somma la rata della CQS a quella del mutuo per calcolare il rapporto rata/reddito. Il riferimento è di solito un terzo del reddito netto: 30% prudenziale, 33% prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse). Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.
Esempio. Reddito netto 2.000 €/mese, rata CQS 400 € (20%). Rata mutuo massima = 33% × 2.000 − 400 = 260 €. A tasso fisso su 30 anni, con il TAN stimato del 3,57% (tassi rilevati il 25 ottobre 2026), sono circa 57.000 € di capitale mutuo. Senza CQS la stessa persona potrebbe chiedere circa 146.000 €. È una stima: la cifra vera la decide la banca.
Usare la CQS per l'anticipo del mutuo
Configurazione tecnicamente possibile ma rischiosa: la banca vede che l'acquirente non ha risparmi propri e sta prendendo a prestito anche l'anticipo. In istruttoria le banche guardano da dove arriva l'anticipo, di solito dai risparmi che risultano sul conto: se viene da una CQS o da un altro finanziamento, è una rata in più nel rapporto rata/reddito e la domanda può essere rifiutata.
Alternative migliori per l'anticipo:
- Fondo di Garanzia Prima Casa Consap: garantisce alla banca il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis), solo per le categorie previste dalla legge. Con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo.
- Mutuo al 100%: oltre l'80% del valore le banche finanziano di norma solo con una garanzia in più, come quella del Fondo Consap o l'ipoteca su un secondo immobile.
- Donazione familiare formalizzata — bonifico documentato dai genitori, esente da imposta fino a 1 milione.
Consolidare debiti con CQS prima del mutuo
Uso strategico della CQS: prima di richiedere il mutuo, si accorpano piccoli prestiti (auto, elettronica, carte revolving) in un'unica CQS a rata più bassa. Questo libera reddito utile al calcolo della rata mutuo e migliora il profilo in Centrale Rischi.
Approfondimento completo nella guida mutuo consolidamento debiti.
Cessione del quinto per pensionati e mutuo
Anche i pensionati possono cedere fino a un quinto della pensione, e possono affiancare la cessione a un mutuo entro il limite di età a fine mutuo che ogni banca fissa. Per capire quale rata regge la tua pensione puoi fare una simulazione gratuita: bastano 6 minuti. Di solito la banca guarda due cose:
- La rata totale (mutuo + CQS) rispetto alla pensione netta: la cessione conta come ogni altro finanziamento.
- La durata del mutuo, che spesso va ridotta per rientrare nell'età limite.
Vedi anche la guida al mutuo per pensionati.
Rischi e cosa valuta la banca
- Sovraindebitamento: CQS e mutuo insieme possono impegnare una parte molto alta del reddito disponibile.
- Segnalazioni: la CQS compare nella Centrale dei Rischi della Banca d'Italia solo se devi almeno 30.000 € a quell'intermediario (250 € se sei classificato in sofferenza). La banca del mutuo la vede comunque nella busta paga, dove compare la trattenuta, e di solito nei sistemi di informazioni creditizie (SIC) come CRIF.
- Estinzione anticipata: puoi rimborsare la CQS in qualsiasi momento, in tutto o in parte, con diritto a una riduzione del costo totale del credito per la durata che resta (art. 125-sexies del Testo unico bancario); la banca può chiedere un indennizzo, entro i limiti dello stesso articolo.
- Costo assicurazioni: le polizze vita e impiego incidono fortemente sul TAEG.
- Rischio per il datore di lavoro: la trattenuta è obbligatoria e visibile sulla busta paga.
Alternative migliori nel 2026
- Mutuo liquidità: per importi alti, con una casa già di proprietà da ipotecare. I tassi sono di norma molto più bassi e le durate più lunghe.
- Prestito personale bancario: senza trattenuta in busta paga. Nello stesso decreto del MEF il tasso medio del credito personale è 12,08%.
- Surroga del mutuo: se il mutuo è già attivo e un'altra banca offre un tasso più basso, si sposta senza costi per te.
- Rinegoziazione mutuo — stessa banca, senza notaio, per ottenere durata più lunga e rata più leggera.
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