Risposta rapida
Finché non firmi l'atto di mutuo davanti al notaio, non sei vincolato a nessuna banca: puoi interrompere l' istruttoria con un istituto e ripartire con un altro, anche a pratica avanzata. Non ci sono penali contrattuali verso la banca. Quello che perdi sono le spese già sostenute (perizia, eventuale istruttoria) e il tempo: la nuova banca valuta la pratica da zero, con altri 20-45 giorni. Il rischio più concreto non riguarda la banca ma il venditore: se hai firmato un compromesso con una clausola sospensiva a termine fisso, cambiare banca a metà istruttoria può farti arrivare fuori tempo massimo e mettere a rischio la caparra.
Fino a quando puoi cambiare banca
Il percorso di un mutuo attraversa quattro momenti, e la tua libertà di cambiare idea si riduce solo all'ultimo:
| Fase | Sei vincolato? | Costo per cambiare banca |
|---|---|---|
| Richiesta / pre-delibera | No | 0 € |
| Istruttoria in corso | No | Spese già pagate (perizia, istruttoria) |
| Delibera / offerta vincolante ricevuta | No (sei tu ad avere un'opzione, non un obbligo) | Spese già pagate |
| Atto di mutuo firmato dal notaio | Sì, pieno | Estinzione anticipata o attesa surroga |
In pratica: la banca è vincolata dall' offerta vincolante (ESIS) a mantenere le condizioni comunicate per il periodo minimo di legge, ma tu resti libero di non accettarla e di rivolgerti altrove finché non firmi il contratto di mutuo.
Cosa perdi economicamente
Non ci sono penali di recesso verso la banca, ma alcune voci di costo sono legate a un servizio già erogato e restano dovute:
- Perizia immobiliare: 150-350 € pagati al perito o alla società di perizie convenzionata. Il sopralluogo è già stato fatto: non si rimborsa. Approfondimento nella guida alla perizia mutuo.
- Spese di istruttoria: quando previste come forfait anticipato (raro, ma alcune banche online lo richiedono), 200-900 € non rimborsabili. Nella maggior parte dei casi le grandi banche le trattengono solo alla stipula, quindi se non arrivi al rogito non le paghi affatto. Dettagli nella guida alle spese di istruttoria.
- Tempo dell'operazione: non è un costo diretto, ma è la voce che pesa di più nella pratica, come vediamo di seguito.
Quanto tempo perdi ricominciando
Cambiare banca a metà istruttoria significa azzerare il cronometro con il nuovo istituto: la banca subentrante non eredita nulla del lavoro fatto dalla precedente, perché ogni banca esegue le proprie verifiche interne su reddito, CRIF e immobile.
| Tipo di banca | Nuova istruttoria da zero |
|---|---|
| Banche online / digitali | 20-30 giorni lavorativi |
| Grandi banche nazionali | 35-45 giorni lavorativi |
| BCC e banche territoriali | 25-40 giorni lavorativi |
Un vantaggio pratico: se hai già una perizia recente (di solito valida 3-6 mesi a seconda dell'istituto), alcune banche accettano di valutarla o quantomeno la usano come riferimento, riducendo di qualche giorno i tempi. Non è garantito: va chiesto esplicitamente alla nuova banca prima di pagarne una seconda.
Il vero rischio: la caparra e il compromesso
Il problema non è la banca, è il venditore. Se hai firmato un compromesso con una clausola sospensiva per l'ottenimento del mutuo (art. 1353 c.c.), quel contratto ha un termine fisso — tipicamente 60-90 giorni dalla firma. Se decidi di cambiare banca a metà istruttoria e la nuova pratica non si chiude entro quel termine, rischi che il preliminare risulti inadempiuto e di perdere la caparra confirmatoria.
La giurisprudenza (tra cui pronunce di merito recenti) tutela l'acquirente solo se il rifiuto del mutuo è documentato e la clausola sospensiva era stata scritta correttamente nel preliminare: in quel caso il contratto si scioglie senza colpa e la caparra va restituita. Ma se il ritardo nasce da una tua scelta di cambiare banca in corsa, il discorso cambia: il venditore può sostenere che il ritardo non dipende dal rifiuto della banca, bensì da una tua decisione, e contestare l'inadempimento.
Per questo, prima di cambiare banca durante l'istruttoria, chiedi sempre una proroga scritta del termine al venditore, anche solo di 30-45 giorni: costa una mail o un accordo integrativo firmato, non un euro, e ti mette al riparo.
I motivi più comuni per cambiare banca in corsa
- Perizia troppo bassa: se il perito valuta l'immobile sotto il prezzo pattuito, l' LTV salta e la banca riduce l'importo finanziabile. Un'altra banca può avere criteri di valutazione diversi.
- Condizioni peggiori del previsto: la delibera arriva con spread più alto o durata più corta di quanto simulato in pre-delibera.
- Tempi troppo lunghi: l'istruttoria supera i 45-60 giorni senza una data certa di delibera, e il termine del compromesso si avvicina.
- Rifiuto per un dato CRIF: un'altra banca, con policy di rischio diverse, può valutare diversamente lo stesso profilo.
- Offerta migliore trovata nel frattempo: hai continuato a confrontare istituti e trovi condizioni più vantaggiose prima della firma.
Come farlo senza danni: 5 passaggi
- Verifica il termine del compromesso: quanti giorni restano prima della scadenza della clausola sospensiva.
- Chiedi la proroga scritta al venditore prima di comunicare il cambio banca, non dopo.
- Avvia la nuova richiesta in parallelo, non in sequenza: presenta subito i documenti alla nuova banca senza aspettare l'esito formale del rifiuto o del ritiro dalla prima.
- Riusa la documentazione già pronta (buste paga, CU, visure, atto di provenienza): fa risparmiare giorni preziosi nella fase di raccolta documenti.
- Comunica per iscritto il ritiro della richiesta alla prima banca, per chiudere formalmente la pratica ed evitare equivoci su costi residui.
Perché non è come una surroga
Non va confuso con la surroga: quella si applica a un mutuo già erogato e in ammortamento, sposta il debito residuo gratuitamente su un'altra banca per legge (D.L. 7/2007 Bersani), senza nuove imposte né spese notarili a carico del cliente. Cambiare banca durante l'istruttoria riguarda invece un mutuo non ancora firmato: non c'è un debito da trasferire, la nuova banca istruisce una pratica completamente nuova e non si applicano le tutele gratuite della legge Bersani.
Per il quadro completo su documenti e tempistiche standard, vedi anche la guida su come richiedere un mutuo e su cosa succede se la banca rifiuta il mutuo. Per approfondimenti normativi, la Guida al mutuo di Banca d'Italia spiega diritti e doveri lungo tutto il percorso, dalla richiesta al rogito.
