Richiedere un mutuo nel 2026 significa muoversi in 7 passaggi ordinati: fattibilità → documenti → simulazione → richiesta ufficiale → pre-delibera reddituale → perizia e delibera definitiva → rogito. Il tempo medio è 30-60 giorni dalla prima richiesta al rogito. Il primo controllo, quello che filtra il 90% dei problemi, è banale: la rata non deve superare il 30-35% del tuo reddito netto mensile.
Step 1 — Verifica la fattibilità (5 minuti)
Prima di fare qualsiasi altra cosa: capire se ti danno il mutuo. La regola prudenziale suggerita da Banca d'Italia è che la rata non superi un terzo dello stipendio netto. Le banche italiane traducono in una soglia operativa: rata ≤ 30-35% del reddito netto mensile familiare (dopo aver sottratto altre rate in corso).
Esempio: reddito netto familiare 2.800 €/mese → rata massima sostenibile circa 840-980 €. Un mutuo di 180.000 € a 25 anni al 3,2% ha rata circa 872 €: sostenibile. A 30 anni scende a 778 €: comodo.
Approfondimento operativo: rata sostenibile e rapporto rata/reddito, e come calcolare la fattibilità del mutuo in 5 minuti.
Step 2 — Prepara i documenti
La lista che segue è lo standard richiesto dal 95% delle banche italiane. Preparala completa prima di sederti al tavolo: dimezza i tempi di istruttoria.
Documenti personali
- carta d'identità in corso di validità (di tutti i richiedenti);
- codice fiscale / tessera sanitaria;
- certificato di stato civile o autocertificazione;
- estratto conto ultimi 3-6 mesi.
Documenti reddituali (dipendenti)
- ultimo modello CU (Certificazione Unica);
- ultime 2-3 buste paga;
- contratto di lavoro (per verificare tempo indeterminato / determinato).
Documenti reddituali (autonomi / P.IVA)
- ultimi 2 modelli Redditi PF (o Unico);
- F24 versati degli ultimi 12 mesi;
- visura camerale (se ditta individuale).
Documenti immobile
- contratto preliminare di compravendita (o proposta d'acquisto accettata);
- planimetria catastale;
- visura catastale + visura ipotecaria;
- APE (Attestato di Prestazione Energetica).
Checklist completa e template: documenti per la richiesta di mutuo.
Step 3 — Simula e confronta le offerte
Il passaggio più sottovalutato — e quello che vale letteralmente migliaia di euro. La differenza tra la prima e la migliore offerta di mercato, su un mutuo di 150.000 € a 25 anni, viaggia mediamente tra 8.000 e 15.000 € di interessi totali: soldi che ti rimangono in tasca solo se confronti almeno 3 banche.
Cosa confrontare (in ordine):
- TAEG, non solo TAN — include spese di gestione, incasso rata, polizza obbligatoria. È l'unico numero che ti dice il costo reale del mutuo.
- Spread reale (differenza tra tasso applicato ed Euribor/IRS): oggi va da 0,60% a 1,60% a seconda della banca. Approfondimento: spread reali banche mutuo 2026.
- Rata mensile e interessi totali a parità di durata.
- Costi accessori: perizia (0-350 €), istruttoria (0-1.000 €), imposta sostitutiva (0,25% o 2% del capitale, a seconda che sia prima casa o seconda casa).
Step 4 — Scegli il canale (filiale, online, broker)
Tre modi di richiedere un mutuo in Italia, con tempi e coperture diversi:
| Canale | Offerte confrontate | Tempi medi | Costo per il cliente | Ideale per |
|---|---|---|---|---|
| Filiale bancaria | 1 (la propria) | 60-90 gg | Gratuito | Chi ha rapporto storico con la banca |
| Banca online diretta | 1 (la propria) | 30-45 gg | Gratuito | Profili standard con reddito lineare |
| Broker (mediatore OAM) | 15-25 in parallelo | 25-45 gg | Gratuito (pagato dalla banca) | Chi vuole confronto reale, profili complessi, chi ha fretta |
Approfondimento sul canale broker (che nel 2026 gestisce circa il 40% delle nuove erogazioni in Italia): broker mutuo: cos'è e quando conviene.
Step 5 — Pre-delibera reddituale
La banca (o il broker per te) invia i documenti reddituali all'ufficio crediti. Entro 5-15 giorni lavorativi arriva la pre-delibera reddituale: un via libera preliminare che dice "in base al tuo profilo, sì, ti finanziamo fino a X mila euro".
La pre-delibera non è ancora un impegno definitivo: manca la valutazione dell'immobile. Ma è la soglia dopo cui puoi firmare tranquillamente il compromesso, con clausola sospensiva mutuo. Approfondimento: clausola sospensiva mutuo.
Step 6 — Perizia e delibera definitiva
Un perito incaricato dalla banca visita l'immobile, verifica la conformità urbanistica e catastale, stima il valore commerciale. Costo tipico 200-350 € (spesso a carico banca). Tempi: 5-10 giorni dalla richiesta.
Sulla base della perizia la banca calcola il LTV (Loan-to-Value: rapporto tra mutuo e valore immobile) ed emette la delibera definitiva. Da qui al rogito passano tipicamente altri 15-25 giorni per coordinare notaio, polizza incendio, atto di mutuo.
Step 7 — Rogito ed erogazione
Il rogito è un unico atto in cui firmi due contratti:
- l'atto di compravendita col venditore;
- l'atto di mutuo con la banca (con contestuale iscrizione ipoteca).
La banca eroga direttamente al venditore tramite bonifico o assegno circolare in mano al notaio. Tu esci dal notaio con le chiavi. Approfondimento: giorno del rogito: cosa succede.
Errori da evitare
- Firmare il preliminare senza pre-delibera — rischi di perdere la caparra se la banca poi ti dice no.
- Confrontare solo il TAN — il numero che conta è il TAEG, che include tutte le spese.
- Chiedere il mutuo a una sola banca — è statisticamente la scelta più cara. Almeno 3 preventivi, o un broker che ne interroga 15+.
- Sottovalutare polizze accessorie non obbligatorie — solo la polizza incendio/scoppio è obbligatoria per legge. La CPI (protezione impiego) è quasi sempre facoltativa: valuta se ti serve davvero.
- Ignorare le agevolazioni — Fondo Consap under 36, Fondo prima casa 80%, agevolazioni prima casa 2%, mutuo giovani. Verificare sempre prima di chiudere.
Letture consigliate: Fondo Consap prima casa, istruttoria mutuo, tasso fisso o variabile 2026.
Ultimo aggiornamento: 3 luglio 2026. Tempi e importi indicati sono valori medi di mercato, non contrattuali. Il rapporto rata/reddito 30-35% è la prassi prudenziale delle banche italiane (fonte: guida al mutuo Banca d'Italia).
