Richiedere un mutuo nel 2026 significa muoversi in 7 passaggi ordinati: fattibilità → documenti → simulazione → richiesta ufficiale → pre-delibera reddituale → perizia e delibera definitiva → rogito. Nessuna legge fissa i tempi: la banca li indica nel suo foglio informativo. Il primo controllo è la rata: il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi.
Step 1 — Verifica la fattibilità (5 minuti)
Prima di fare qualsiasi altra cosa: capire se ti danno il mutuo. La guida della Banca d'Italia è prudente: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse. Le banche fanno il conto sul reddito netto mensile, tolte le altre rate in corso. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti.
Esempio: con un reddito netto familiare di 2.800 € al mese la rata sostenibile è di 840 € al 30% e di 924 € al 33%. Un mutuo di 180.000 €, con un TAN costruito sull'IRS della durata più lo spread fisso che stimiamo oggi (3,66% a 25 anni, 3,57% a 30), ha una rata di circa 917 € su 25 anni e di circa 815 € su 30. Confronta le due cifre con le tue soglie: è questo il criterio, non una regola fissa.
Approfondimento operativo: rata sostenibile e rapporto rata/reddito, e come calcolare la fattibilità del mutuo in 5 minuti.
Step 2 — Prepara i documenti
Ogni banca ha le sue procedure: il suo foglio informativo dice quali documenti servono ed entro quando. Questa è la lista più comune. Preparala completa prima di sederti al tavolo.
Documenti personali
- carta d'identità in corso di validità (di tutti i richiedenti);
- codice fiscale / tessera sanitaria;
- certificato di stato civile o autocertificazione;
- estratti conto ufficiali di tutti i conti, di solito degli ultimi 3 mesi (6 per gli autonomi).
Documenti reddituali (dipendenti)
- ultimo modello CU (Certificazione Unica);
- ultime 2-3 buste paga;
- contratto di lavoro (per verificare tempo indeterminato / determinato).
Documenti reddituali (autonomi / P.IVA)
- le ultime dichiarazioni dei redditi (modello Redditi PF, un tempo Unico);
- gli F24 delle imposte pagate;
- visura camerale (se ditta individuale).
Documenti immobile
- contratto preliminare di compravendita (o proposta d'acquisto accettata);
- planimetria catastale;
- visura catastale + visura ipotecaria;
- APE (Attestato di Prestazione Energetica).
Checklist completa e template: documenti per la richiesta di mutuo.
Step 3 — Simula e confronta le offerte
È il passaggio più sottovalutato. Su un mutuo di 150.000 € a 25 anni, fra lo spread più basso e il più alto della forchetta che stimiamo sul fisso (0,20%-0,40%), gli interessi cambiano di circa 4.900 €. È una stima, non un risparmio sicuro: le offerte vere possono stare anche fuori da questa forchetta, e lo scopri solo confrontandone più d'una.
Il confronto non è un favore che ti fa la banca: è un diritto scritto. L'art. 120-novies del TUB obbliga il finanziatore a consegnarti il PIES, il «Prospetto informativo europeo standardizzato», con le informazioni personalizzate «necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato», e ti riconosce «un periodo di riflessione di almeno sette giorni» prima di firmare, durante il quale «l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento». Sono i sette giorni in cui portare il PIES alle altre due banche.
Cosa confrontare (in ordine):
- TAEG, non solo TAN — include spese di gestione, incasso rata e le polizze che la banca chiede come condizione. È il numero che riassume il costo del mutuo, notaio escluso.
- Spread reale (differenza tra il tasso applicato e l'indice, Euribor per il variabile o IRS per il fisso). Non è un dato pubblico: la nostra stima, ricavata dallo scarto fra i tassi medi ABI e Banca d'Italia e l'indice dello stesso periodo, lo colloca fra 0,20% e 0,40% sul tasso fisso e fra 0,30% e 0,70% sul variabile. La singola banca può discostarsene parecchio: è proprio il numero da farsi dire nero su bianco. Approfondimento: spread reali banche mutuo 2026.
- Rata mensile e interessi totali a parità di durata.
- Costi accessori: perizia e istruttoria, che trovi nel foglio informativo. Poi l'imposta sostitutiva: 0,25% del capitale, 2% senza i requisiti prima casa o se non li dichiari nell'atto di mutuo.
Step 4 — Scegli il canale (filiale, online, broker)
Tre modi di richiedere un mutuo in Italia: cambiano le offerte che vedi e chi paga il servizio.
| Canale | Offerte che vedi | Chi paga il servizio | Adatto a |
|---|---|---|---|
| Filiale bancaria | Solo le sue | Nessun compenso a parte: paghi le spese del mutuo | Chi ha un rapporto storico con la banca |
| Banca online diretta | Solo le sue | Nessun compenso a parte: paghi le spese del mutuo | Profili standard con reddito lineare |
| Broker (mediatore creditizio) | Quelle delle banche con cui lavora | La banca, tu o entrambi: lo dice il contratto di mediazione | Chi vuole vedere più banche senza girare le filiali, o ha un profilo che non tutte accettano |
Il broker deve essere iscritto nell'elenco dei mediatori creditizi dell'OAM e, prima di cominciare, deve dirti per iscritto quanto gli devi e se riceve commissioni dalla banca (art. 120-decies TUB). La guida della Banca d'Italia sul mutuo avverte: «Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto». Come funziona e chi lo paga lo spiega la guida sul broker mutuo: quanto costa e chi paga.
Step 5 — Pre-delibera reddituale
La banca (o il broker per te) invia i documenti reddituali all'ufficio crediti. Dopo l'esame arriva la pre-delibera reddituale: un via libera preliminare che dice "in base al tuo profilo, sì, ti finanziamo fino a X mila euro". I tempi li decide la banca.
La pre-delibera non è ancora un impegno definitivo: manca la valutazione dell'immobile. Ma è la soglia dopo cui puoi firmare tranquillamente il compromesso, con clausola sospensiva mutuo. Approfondimento: clausola sospensiva mutuo.
Step 6 — Perizia e delibera definitiva
Un perito incaricato dalla banca visita l'immobile, verifica la conformità urbanistica e catastale, stima il valore commerciale. Il costo è nel foglio informativo della banca.
Sulla base della perizia la banca calcola il LTV (Loan-to-Value: rapporto tra mutuo e valore immobile) ed emette la delibera definitiva. Poi si fissano notaio, polizza incendio e atto di mutuo.
Step 7 — Rogito ed erogazione
Al rogito firmi dal notaio, di solito nello stesso giorno, due contratti:
- l'atto di compravendita col venditore;
- l'atto di mutuo con la banca, con cui le concedi l'ipoteca sulla casa.
Quando arrivano i soldi lo dice il contratto. La guida della Banca d'Italia avverte: «Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni». Chiedi prima alla banca quando paga il venditore, e accordati con lui.
Errori da evitare
- Firmare il preliminare senza pre-delibera — rischi di perdere la caparra se la banca poi ti dice no.
- Confrontare solo il TAN — il numero che conta è il TAEG, che comprende spese e polizze richieste, notaio escluso.
- Chiedere il mutuo a una sola banca — rinunci al confronto. Chiedi almeno 3 preventivi, da solo o tramite un mediatore creditizio.
- Firmare le polizze senza chiedere quali servono — la polizza incendio e scoppio la chiede la banca, per tutta la durata del mutuo. Vita e CPI la legge non le impone, ma la banca può metterle fra le condizioni: in ogni caso puoi portare una polizza equivalente di un'altra compagnia (art. 28 D.L. 1/2012). Chiedi per iscritto quali sono richieste per il tuo mutuo.
- Ignorare le agevolazioni — il Fondo prima casa di Consap, se rientri nelle categorie ammesse, e le imposte ridotte prima casa (registro al 2% o IVA al 4%). Verificale prima di firmare.
Letture consigliate: come funziona l'istruttoria e come scegliere fra tasso fisso e variabile. Quando hai in mente importo e durata, una simulazione gratuita ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata.
Dati di mercato aggiornati al 26 ottobre 2026. Gli importi sono stime sui tassi di oggi, non condizioni contrattuali. Le soglie del 30% e del 33% sono delle banche: la guida della Banca d'Italia parla di un terzo del reddito disponibile.
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