Comprare casa se ne hai una ereditata: spettano le agevolazioni prima casa?

Risposta rapida

Sì, quasi sempre: una casa ereditata non ti toglie le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto se ne possiedi solo una quota, o se sta in un comune diverso da quello in cui compri. Il blocco scatta in un caso solo: la casa ereditata è tutta tua, o tua e del coniuge, e sta nello stesso comune. Allora va venduta prima del rogito, oppure entro due anni dal nuovo acquisto se nella successione avevi chiesto l'agevolazione prima casa.

Le agevolazioni prima casa sono le imposte ridotte di chi compra casa nel comune in cui risiede o lavora, o in cui porterà la residenza entro 18 mesi: registro al 2% invece del 9% da un privato, IVA al 4% invece del 10% da un'impresa, imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% invece del 2%. Averle chieste nella successione non le "consuma". Il quadro di chi ha già una casa, comprata o ricevuta in dono, è nella guida alle agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile.

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Quando la casa ereditata blocca le agevolazioni prima casa?

Una casa ereditata blocca le agevolazioni prima casa solo quando è tutta tua, o in comunione con il coniuge, e sta nel comune in cui compri. Lo dice la lettera b) della nota II-bis, la norma che fissa i requisiti della prima casa, all'art. 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986: chi compra deve dichiarare «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare».

Una quota con fratelli o cugini quindi non conta, nemmeno nello stesso comune; può contare invece il diritto di abitazione che la legge riserva al coniuge superstite sulla casa familiare (lo trovi fra i casi particolari). La lettera c) vieta di avere, in tutta Italia e anche solo in quota, un'altra casa comprata con le agevolazioni: una casa ereditata non rientra, neppure se in successione hai pagato le imposte ridotte.

Fonti: nota II-bis in vigore il 5 ottobre 2026; guida dell'Agenzia delle Entrate L'acquisto della casa (ottobre 2025); risposte dell'Agenzia n. 277 e n. 551 del 2021.

Le ultime due righe sorprendono. Senza l'agevolazione in successione, la guida dell'Agenzia delle Entrate è netta: le agevolazioni «non spettano quando si acquista un'abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici», nemmeno con l'impegno a vendere dopo. Con l'agevolazione, invece, l'Agenzia applica il comma 4-bis della nota II-bis, pensato per chi cambia casa: compri subito con le imposte ridotte e vendi quella ereditata dopo (risposta n. 551 del 2021, quando il termine era di un anno).

Chiedere la prima casa in successione ti fa perdere le agevolazioni dopo?

No: per l'Agenzia delle Entrate l'agevolazione chiesta nella dichiarazione di successione non impedisce di riaverla quando compri un'altra casa. In successione riguarda solo le imposte ipotecaria e catastale, quelle per intestarti la casa nei registri: 200 € fissi ciascuna invece del 2% e dell'1% del valore dichiarato (istruzioni dell'Agenzia alla dichiarazione di successione). L'imposta di successione non cambia.

La regola è nell'art. 69, commi 3 e 4, della legge 342/2000: servono i requisiti di chi compra, e le dichiarazioni «sono rese dall'interessato nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione». La risoluzione 86/E del 4 luglio 2017, che conferma le circolari 44/E del 2001 e 18/E del 2013, dice che la casa avuta con quell'agevolazione «non esclude la possibilità di fruire del regime di favore ‘prima casa’ nell'ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione». Il motivo: la lettera c) elenca le leggi che "consumano" il beneficio, e l'art. 69 non c'è.

Le condizioni restano di chi la chiede:

• I requisiti contano alla data della morte. La casa deve stare nel comune in cui risiedi, lavori o porterai la residenza entro 18 mesi, senza un'altra casa tutta tua lì né case comprate con le agevolazioni (risoluzione 66/E del 2024).
• Può decadere. Se hai dichiarato che sposterai la residenza e non lo fai entro 18 mesi, o se vendi la casa entro cinque anni senza comprarne un'altra da adibire a prima casa entro un anno, paghi le imposte piene, gli interessi e una sanzione del 30% (circolare 18/E del 2013, paragrafo 5.4). Non decade se vendi per l'impegno dei due anni preso comprando la casa nuova.
• Una casa per erede, e ne basta uno. Ogni erede la chiede su un solo immobile; se la chiede uno solo, le imposte fisse valgono per tutta la casa.

Quanto si risparmia? L'esempio con i numeri

Sul nuovo acquisto le agevolazioni valgono molto più che in successione, 10.927 € contro 3.200 € nell'esempio, e non sono alternative: puoi averle tutte e due.

In successione ipotizziamo una casa dichiarata per 120.000 €: l'Agenzia non rettifica il valore se non è più basso di quello che si ricava dalla rendita catastale (art. 34, comma 5, del testo unico sulle successioni).

Imposte fisse e aliquote sono quelle delle istruzioni dell'Agenzia alla dichiarazione di successione, per le successioni aperte dal 1° gennaio 2014. Per il nuovo acquisto usiamo l'esempio della guida dell'Agenzia: casa comprata da un privato a 200.000 €, rendita catastale di 900 €, registro sul valore catastale con il prezzo-valore, più un mutuo pari all'80% del prezzo, cioè 160.000 €.

Il valore catastale è la rendita × 1,05 × 110 con le agevolazioni e × 120 senza (guida dell'Agenzia, ottobre 2025). La sostitutiva al 2% vale solo per i mutui con cui si compra, costruisce o ristruttura una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 del D.P.R. 601/1973).

La differenza, 10.927 €, vale circa 13 rate di un mutuo di 160.000 € a 25 anni: al TAN fisso stimato del 3,84% (IRS a 25 anni al 3,541% del 12 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate, più uno spread stimato di 0,30%) la rata è di 830 € al mese. Se la casa ereditata è tutta tua nello stesso comune e in successione non hai chiesto la prima casa, quei soldi li tieni solo vendendola prima del rogito. Il metodo dei conti è in come facciamo i calcoli.

Casa ereditata nel comune dove compri: come funzionano i due anni?

Se in successione avevi chiesto la prima casa, compri la nuova con le imposte ridotte e nell'atto ti impegni a vendere quella ereditata entro due anni. È il comma 4-bis della nota II-bis: la legge 207/2024, art. 1, comma 116, ha portato il termine da uno a due anni. Vale per gli acquisti dal 1° gennaio 2025 e per quelli il cui anno non era ancora scaduto al 31 dicembre 2024, spiega la guida dell'Agenzia.

• Se non vendi in tempo perdi le agevolazioni sul nuovo acquisto: imposte piene, interessi e sanzione del 30%. Un'istanza all'ufficio che ha registrato l'atto, presentata prima della scadenza, ti evita la sanzione.
• Vendere la casa ereditata per l'impegno non ti fa perdere l'agevolazione della successione, anche prima dei cinque anni: lo dice la stessa risposta n. 551 del 2021.
• Chi la compra con un mutuo avrà una banca che vuole trascritta l'accettazione dell'eredità, un atto diverso dalla dichiarazione di successione: lo spiega la guida all'accettazione tacita dell'eredità.
• Se i soldi della vendita servono per l'anticipo, conta l'ordine: molte banche chiedono di dimostrare già in istruttoria come pagherai la parte di prezzo che non finanziano. Con la vendita vicina ma non ancora fatta c'è il mutuo ponte.

Cosa cambia per il mutuo se hai una casa ereditata?

Per la banca la casa ereditata può pesare in tre modi: con il mutuo che c'è sopra, come garanzia in più e come ostacolo al Fondo di garanzia per la prima casa.

• Il mutuo che c'è sopra. Se paghi le rate di un mutuo ereditato, la banca le somma alla rata nuova o le toglie dal reddito. Cosa succede al mutuo del defunto lo spiega la guida su successione e mutuo ereditato.
• Una garanzia in più. Alcune banche accettano l'ipoteca anche su un altro immobile per finanziare fino al 100% del prezzo: la casa ereditata può servire se è tua per intero o se firmano gli altri eredi, ma un'ipoteca complica la vendita entro due anni. Dettagli nella guida al mutuo con ipoteca su un altro immobile.
• Il Fondo Consap. La garanzia pubblica, che la legge 147/2013 riserva «esclusivamente» ad alcune categorie come under 36 e giovani coppie, chiede di non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo, «salvo quelli di cui il Mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli» (FAQ di Consap, aggiornate al 28 maggio 2026). Una quota che per il fisco non conta può chiuderti il Fondo.

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Alcuni casi particolari

• Hai già una casa comprata con le agevolazioni e ne erediti un'altra. Per la prima casa in successione devi impegnarti a vendere la tua entro due anni dal decesso (istruzioni dell'Agenzia); senza impegno, se nessun altro erede ha i requisiti, paghi il 2% e l'1% sulla casa ereditata e la tua resta com'è.
• Erediti la parte del coniuge sulla casa comprata insieme con le agevolazioni. Qui conta il tuo acquisto agevolato, non l'eredità: per averle su un'altra casa devi vendere questa entro due anni dal nuovo rogito, in qualsiasi comune si trovi.
• Sei il coniuge superstite. Sulla casa familiare la legge ti riserva il diritto di abitazione (art. 540 del codice civile), anche se la proprietà è divisa con i figli, e la lettera b) elenca anche quello: se la casa è nel comune in cui compri, può pesare come una casa tutta tua. Quel diritto non si può vendere (art. 1024 del codice civile): prima del rogito chiedi al notaio come trattarlo.
• Siete più fratelli. La chiede chi ha i requisiti e vale per tutta la casa; gli altri possono vendere la loro quota entro cinque anni senza perdere nulla (circolare 18/E del 2013).
• Hai ereditato più case. La prima casa vale su un solo immobile per erede (risposta n. 155 del 2023). Se gli eredi con i requisiti sono più d'uno, ciascuno può chiederla su una casa diversa; sulle altre si pagano il 2% e l'1%.
• In successione non l'hai chiesta. Puoi rimediare con una dichiarazione integrativa o sostitutiva finché non arriva l'avviso di rettifica, e comunque entro due anni dal pagamento delle imposte, se i requisiti c'erano alla data della morte; se la residenza andava spostata e i 18 mesi sono passati, non più (risoluzione 66/E del 2024).
• Vuoi comprare le quote dei fratelli. Si può fare con una compravendita delle quote o con una divisione: nella divisione il conguaglio che paghi agli altri, se supera il 5% della tua quota, si tassa come una vendita (circolare 18/E del 2013). Alcune banche finanziano l'acquisto delle quote dei coeredi, e il Fondo Consap lo ammette se rientri nelle sue categorie. I conti sono nella guida al mutuo per liquidare gli altri eredi.