Acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa permette di risparmiare migliaia di euro in imposte. Nel 2026, con l'imposta di registro confermata al 2% (rispetto al 9% ordinario), il beneficio resta fondamentale per chi accede al mercato immobiliare.
Tuttavia, queste agevolazioni non sono definitive al momento del rogito: sono soggette a condizioni risolutive. Se non vengono rispettati determinati requisiti temporali, l'Agenzia delle Entrate può revocare i benefici, richiedendo il pagamento delle imposte risparmiate con l'aggiunta di pesanti sanzioni.
Cos'è la decadenza dalle agevolazioni
La decadenza si verifica quando il contribuente perde il diritto ai benefici fiscali applicati durante l'acquisto. Questo accade principalmente per tre motivi:
- Mancato trasferimento della residenza entro i termini.
- Alienazione (vendita o donazione) dell'immobile prima di 5 anni senza riacquisto.
- Dichiarazioni mendaci rese nell'atto di acquisto (es. possedere già un'altra casa agevolata).
Il termine di 18 mesi per la residenza
Uno dei requisiti principali per fruire del bonus prima casa è che l'immobile si trovi nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto.
Attenzione: il termine decorre dalla data del rogito, non dalla consegna delle chiavi. Se i lavori di ristrutturazione si protraggono, il rischio di decadenza è reale. La giurisprudenza di legittimità (es. Cass. n. 16082/2016) riconosce la sospensione del termine solo in casi di forza maggiore (es. eventi naturali imprevedibili), ma raramente per ritardi del cantiere o delle ditte.
Rivendita prima di 5 anni e riacquisto
Se decidi di vendere la casa prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito, decadi dalle agevolazioni (un contributo regionale può avere un vincolo suo: quello del Friuli Venezia Giulia per la prima casa vieta per cinque anni anche di affittarla). Tuttavia, esiste una clausola di salvaguardia: non perdi i benefici se, entro un anno dalla vendita, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
In questo caso, non solo eviti la decadenza, ma maturi anche un credito d'imposta prima casa che puoi utilizzare per scalare le imposte dovute sul nuovo acquisto.
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Possesso di altri immobili: l'obbligo di vendita
Dal 2016 è possibile acquistare una nuova prima casa anche se si è già titolari di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni, a patto di venderlo entro due anni dal nuovo acquisto: il termine era di un anno, la legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116) lo ha portato a due. Se la vendita non avviene in tempo, scatta la decadenza dalle agevolazioni sul nuovo acquisto.
Quanto costa la decadenza: sanzioni e interessi
Quando l'Agenzia delle Entrate accerta la decadenza, il contribuente deve pagare:
- La differenza fra l'imposta di registro ordinaria (9%) e quella agevolata (2%) o, se avevi comprato con l'IVA, fra l'IVA al 10% e quella al 4%.
- Una sanzione amministrativa pari al 30% delle imposte.
- Gli interessi di mora maturati dalla data del primo acquisto.
La misura la scrive l'Agenzia delle Entrate nella scheda sulla decadenza dall'agevolazione prima casa: «è dovuta la differenza tra l'imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l'atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi».
Per un acquisto di 200.000 euro (valore catastale), la differenza d'imposta è di 14.000 euro. Con la sanzione del 30% (4.200 euro) si arriva a 18.200 euro, più gli interessi, che crescono con il tempo passato dal rogito.
Come rimediare: il ravvedimento operoso
Se ti rendi conto di non poter rispettare i termini (ad esempio non riuscirai a spostare la residenza in tempo), puoi agire preventivamente per evitare la sanzione del 30%. La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa spiega che chi revoca la dichiarazione prima dei 18 mesi paga imposta e interessi ma non la sanzione, «in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell'atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell'impegno assunto».
- Prima della scadenza dei 18 mesi: puoi presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate dichiarando l'impossibilità di trasferire la residenza. In questo caso pagherai solo la differenza d'imposta e gli interessi, senza sanzioni.
- Dopo la scadenza: puoi usare il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) finché non ti notificano un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, con un'istanza all'ufficio dove è stato registrato il rogito. Per le decadenze dal 1° settembre 2024 la sanzione si riduce a:
- 1/10 se il versamento avviene entro 30 giorni (ravvedimento breve);
- 1/9 se avviene entro 90 giorni;
- 1/8 se avviene entro un anno;
- 1/7 se avviene dopo un anno.
Prima di procedere a una rivendita o se hai dubbi sulle scadenze, è sempre consigliabile consultare il proprio notaio o verificare i requisiti prima casa, oppure leggi l'approfondimento dedicato a forza maggiore e deroghe al termine dei 18 mesi per pianificare correttamente le tempistiche.
Ricorda inoltre che la decadenza dalle agevolazioni fiscali può avere impatti anche sul mutuo, specialmente se avevi ottenuto tassi agevolati legati alla prima casa o garanzie statali come quelle del Fondo Consap.
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