La visura ipocatastale non è un documento previsto dalla legge: è il nome commerciale della richiesta congiunta di ispezione ipotecaria (registri di pubblicità immobiliare, art. 2673 c.c.) e visura catastale (atti del Catasto). Servono a due cose diverse e insieme danno la fotografia giuridica e fiscale dell'immobile.
Se ti interessa una sola delle due, le schede dedicate sono visura catastale e visura ipotecaria.
I due documenti che la compongono
| Consultazione | Banca dati | Valore |
|---|---|---|
| Ispezione ipotecaria | Registri di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria) | Dichiarativo: proprietà, ipoteche, pignoramenti, sequestri |
| Visura catastale | Catasto | Fiscale e descrittivo: identificativi, rendita, intestazione |
L'ispezione ipotecaria copre tutto il territorio nazionale tranne le zone a sistema tavolare (libro fondiario), come Bolzano, Trento, Gorizia, Trieste e alcuni comuni di Belluno, Brescia, Udine e Vicenza, dove la pubblicità immobiliare funziona in modo diverso.
Cosa contiene e cosa non contiene
Contiene:
- intestazione catastale e dati identificativi (foglio, particella, subalterno, categoria);
- rendita catastale, base di calcolo di imposte e valore catastale;
- elenco delle formalità pregiudizievoli e delle trascrizioni riferite all'immobile o al soggetto nel periodo richiesto.
Non contiene, e questo è il punto che genera più equivoci:
- la verifica della continuità delle trascrizioni, cioè che ogni passaggio di proprietà sia stato regolarmente trascritto: è una ricostruzione da fare attivamente, non un dato che il documento certifica;
- la conformità edilizia e urbanistica dell'immobile, che si accerta con altri controlli: vedi conformità urbanistica;
- la conformità catastale oggettiva, cioè la corrispondenza tra planimetria depositata e stato di fatto;
- una garanzia di aggiornamento in tempo reale: formalità iscritte da pochissimi giorni possono non risultare ancora.
Come si richiede
- Consultazione personale nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate: per i soli immobili di cui sei titolare, anche per quota, di un diritto reale.
- SISTER: l'applicativo per professionisti abilitati (notai, tecnici, agenzie) convenzionati con l'Agenzia.
- Fisconline / Entratel: consultazione telematica per cittadini e intermediari.
- Uffici Provinciali - Territorio dell'Agenzia delle Entrate, per l'ispezione ipotecaria allo sportello.
Per la richiesta servono i dati catastali completi dell'immobile oppure i dati anagrafici e il codice fiscale del soggetto su cui si vogliono verificare le formalità.
Costi e gratuità per il titolare
La consultazione personale è gratuita e in esenzione da tributi per gli immobili di cui il richiedente è titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Vale sia per le persone fisiche sia per società ed enti.
Per gli immobili di terzi si applicano invece i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie della tabella ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, che nella voce sui servizi ipotecari prevede 35,00 € per ogni nota di trascrizione, iscrizione o domanda di annotazione. Gli importi delle singole voci di visura vanno verificati sulla tabella vigente pubblicata dall'Agenzia, perché non tutte le voci hanno un unico importo forfettario. Sui costi delle visure online c'è il confronto in quanto costa una visura catastale online.
A cosa serve nel mutuo (e perché non basta)
Prima di erogare, la banca non si accontenta di una visura: chiede al notaio la relazione notarile preliminare, che ricostruisce la storia proprietaria degli ultimi vent'anni, verifica la continuità delle trascrizioni e certifica l'assenza di formalità pregiudizievoli, con la responsabilità professionale del notaio. La visura ipocatastale è invece uno strumento tuo, utile prima di firmare una proposta: ti dice se sull'immobile c'è un'ipoteca da cancellare o un pignoramento in corso, quando sei ancora in tempo per trattare o rinunciare.
Il confronto tra i due strumenti, con i casi in cui serve l'uno o l'altro, è in RNP o visura ipotecaria. Se stai ancora valutando l'importo da chiedere, parti da una simulazione su GoMutuo.
Fonti pubbliche: Agenzia delle Entrate - Ispezione ipotecaria, Consultazione personale.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza legale o notarile personalizzata. Tariffe e modalità di accesso ai servizi ipotecari e catastali sono stabilite dall'Agenzia delle Entrate e possono variare: fa fede la documentazione ufficiale.
